El coste real de comprar una vivienda en los Países Bajos: tarifas y impuestos ocultos explicados
Comprar una vivienda en los Países Bajos es un hito emocionante, pero conlleva varios gastos adicionales más allá del precio anunciado. Conocidos colectivamente como kosten koper (k.k.), o gastos del comprador, estas tarifas pueden sumar entre el 6% y el 8% del precio de compra de la propiedad. Para evitar sorpresas presupuestarias, sigue leyendo para ver un desglose detallado de los gastos principales que debes anticipar.
¿Qué son los gastos del comprador (Kosten Koper)?
En sitios web inmobiliarios neerlandeses como Funda, a menudo verás anuncios señalados como “k.k.”, lo que indica que el comprador paga el impuesto de transferencia y los honorarios notariales. Aunque kosten koper técnicamente cubre solo esos dos conceptos, los compradores de vivienda y los expertos usan comúnmente el término para referirse de forma amplia a todos los cargos extra relacionados con una compra.
1. Honorarios de asesoramiento y correduría hipotecaria
Si vas a financiar tu vivienda con una hipoteca, un asesor hipotecario (hypotheekadviseur) puede ayudarte a navegar por tipos, plazos y opciones —desde hipotecas de amortización hasta soluciones con interés solamente. Estos profesionales suelen cobrar una tarifa combinada de asesoramiento y mediación de €2,500 a €4,000, dependiendo de la complejidad de tu situación y del importe del préstamo.
¿Por qué usar un asesor hipotecario?
- Comparan varios prestamistas y productos en tu nombre.
- Rellenan y presentan toda la documentación correctamente.
- Negocian condiciones, lo que puede ahorrarte miles durante la vida de la hipoteca.
2. Costes de tasación (valuación)
Antes de que un prestamista apruebe tu hipoteca, requiere una tasación independiente (taxatie) de la propiedad. Un tasador acreditado valora factores como la ubicación, el tamaño y el estado para determinar el valor de mercado. Espera pagar entre €500 y €1,000 por este paso esencial; el importe exacto depende del tipo de propiedad y de la región.
3. Garantía Hipotecaria Nacional (NHG)
La Nationale Hypotheek Garantie (NHG) es una garantía respaldada por el gobierno que protege tanto al prestatario como al prestamista si tienes que vender tu vivienda con pérdidas. A cambio de esta red de seguridad, los prestamistas suelen ofrecer un tipo de interés ligeramente más bajo.
Puntos clave sobre la NHG:
- Tarifa: 0.4% de tu hipoteca total (pago único)
- Elegibilidad: Viviendas valoradas hasta €510,000 (según 2025)
- Beneficio: Posibilidad de ahorrar hasta 0.2% en el tipo de interés de tu hipoteca
4. Honorarios notariales y legales
En los Países Bajos, las transmisiones de propiedad requieren escrituras formales preparadas por un notario del Derecho civil. Incurrirás en dos honorarios notariales principales:
- Escritura de propiedad (eigendomsakte): te registra como el propietario legal.
- Escritura hipotecaria (hypotheekakte): registra tu contrato hipotecario.
En conjunto, los costes notariales suelen oscilar entre €1,000 y €1,500. Las oficinas y municipios pueden ofrecer tarifas ligeramente distintas, por lo que merece la pena comparar varias presupuestos.
5. Impuesto de transferencia (Overdrachtsbelasting)
El impuesto de transferencia se calcula como un porcentaje del precio de compra y se paga al cierre. Las tasas varían según el tipo de comprador y el uso previsto:
| Categoría de comprador | Tasa |
|---|---|
| Residencia principal | 2% |
| Inversión o segunda vivienda | 8% |
| Comprador por primera vez 18–35 años | 0%* |
*Para calificar para la exención, la propiedad debe costar ≤ €510,000 (umbral 2025), y no debes haber utilizado la exención anteriormente.
6. Tarifas opcionales: el agente del comprador (Aankoopmakelaar)
En mercados neerlandeses competitivos, muchos compradores contratan a un agente del comprador para obtener acceso temprano a anuncios, asegurar visitas y guiar las estrategias de oferta. Las tarifas de un aankoopmakelaar varían desde una suma fija de €3,000–€5,000 hasta el 1%–1.5% del precio de compra. Aunque esto aumenta tus costes iniciales, la experiencia puede darte una ventaja decisiva.
7. Deducciones fiscales y ahorros
Afortunadamente, varios costes de compra califican para la deducción de intereses hipotecarios en tu declaración anual de impuestos sobre la renta. Como residente fiscal en los Países Bajos —incluso los expatriados pueden beneficiarse— puedes recuperar hasta el 30% de estos gastos deducibles:
- Honorarios de asesoramiento y correduría hipotecaria
- Costes de tasación (valuación)
- Honorarios notariales y tasas de registro de la escritura hipotecaria (pero no de la escritura de transferencia)
- Tarifa de la NHG
Habla con tu asesor fiscal para determinar la cantidad exacta de reembolso según tus ingresos y circunstancias personales.
8. Financiar los costes extra
Desde 2018, las normas hipotecarias neerlandesas prohíben pedir prestado más del 100% del precio de compra o del valor tasado de la propiedad. Esto significa que todos los kosten koper deben salir de los ahorros, salvo una disposición especial que permite financiación de hasta el 106% cuando instalas medidas de ahorro energético, como paneles solares o aislamiento.
Planifica tu presupuesto: un escenario realista
Imagina comprar una vivienda de gama media por €375,000 en Utrecht:
- Impuesto de transferencia (2%): €7,500
- Honorarios notariales: €1,200
- Tasación: €750
- Asesoramiento hipotecario: €3,000
- Tarifa NHG (0.4%): €1,500
Costes extra totales: €13,950, o casi el 3.7% del precio de compra. Planificar cada concepto por adelantado puede evitar el estrés financiero de última hora.
Conclusión
Comprar una casa en los Países Bajos exige una preparación financiera exhaustiva. Desde el impuesto de transferencia y los cargos notariales hasta el asesoramiento hipotecario y los honorarios de tasación, estos costes adicionales pueden afectar significativamente tu presupuesto. Al comprender cada gasto —y explorar opciones como la Garantía Hipotecaria Nacional— puedes afrontar la compra con confianza.
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