Aumento récord del alquiler para nuevos inquilinos mientras los propietarios venden inmuebles en los Países Bajos
Los alquileres medios en el sector libre han alcanzado un récord de €1,856 al mes, impulsados por ventas de inmuebles y la reducción de la oferta. Los posibles inquilinos enfrentan requisitos de acceso más estrictos a medida que los propietarios se deshacen de viviendas más pequeñas.
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Aumento récord del alquiler para nuevos inquilinos mientras los propietarios venden inmuebles en los Países Bajos
El alquiler medio de una vivienda en el sector no sometido al control de alquileres (sector libre) ha subido hasta un récord de €1,856 al mes, lo que supone un aumento interanual del 6.8%. Con la mayoría de los propietarios exigiendo que los inquilinos ganen al menos tres veces su renta mensual, los potenciales arrendatarios ahora necesitan un ingreso bruto de alrededor de €5,570. Este aumento subraya los crecientes desafíos para los inquilinos en todo el país, ya que los propietarios se deshacen de viviendas más pequeñas y de gama media para evitar controles de alquiler más estrictos y mayores impuestos.
Por qué suben los alquileres
Una combinación de cambios normativos y presiones del mercado está impulsando al alza los costes de alquiler:
Controles de alquiler más estrictos: El sistema de valoración por puntos del gobierno fija límites para los alquileres por debajo de 187 puntos en el segmento de gama media (aproximadamente €900–€1,184 al mes). Para evitar estos topes, los propietarios optan por vender viviendas que de otro modo quedarían sujetas a tales restricciones.
Mayor carga fiscal: Las reformas fiscales recientes han incrementado los costes fiscales de la propiedad a pequeña escala, lo que ha llevado a algunos propietarios a vender sus inversiones de menor renta.
Oferta nueva limitada: La construcción no ha seguido el ritmo de la demanda, especialmente en las zonas urbanas densas. Esta escasez se nota con mayor intensidad en el sector libre, donde no existen topes de alquiler.
Disminución de la oferta en el sector libre
En el tercer trimestre de este año, sólo se ofrecieron 13,945 viviendas del sector libre a nuevos inquilinos—menos que las más de 20,000 del año anterior y las 31,000 de hace cuatro años. Como señala el director de Pararius, Jasper de Groot: “Todo lo que queda disponible se alquila casi de inmediato. El mercado de alquiler del sector libre está completamente bloqueado.” Con menos anuncios, la competencia es feroz y se mueve muy rápido.
El segmento de gama media que desaparece
El segmento de gama media—viviendas que obtienen entre 142 y 186 puntos en la valoración oficial—suministraba opciones más asequibles. Hoy, “casi todas las viviendas que quedan vacías y entran en el segmento de gama media se venden en su lugar”, dice de Groot. Como resultado, los inquilinos que buscan alquileres por debajo de €1,200 se enfrentan ahora a un mercado casi vacío.
Diferencias regionales: foco en las Cinco Grandes Ciudades
El aumento del alquiler en el sector libre es generalizado pero varía según la región:
Eindhoven registró la subida más pronunciada, con los alquileres al alza un 15% hasta una media de €19.86 por metro cuadrado (unos €1,400 para una vivienda de 70 m²). Las empresas de alta tecnología han atraído personal internacional y los propietarios siguen fijando precios basándose en expectativas de años pico.
Ámsterdam experimentó un aumento más moderado del 4% hasta €27.75 por metro cuadrado (alrededor de €1,940 para un piso de 70 m²), reflejando tanto alquileres de base más altos como una demanda ligeramente más suave, ya que algunos inquilinos buscan pueblos más económicos cercanos.
Róterdam, Utrecht y La Haya también registraron incrementos por encima de la media, aunque ninguno igualó el salto de dos dígitos de Eindhoven.
Motivaciones de los propietarios: por qué se venden las propiedades
Más allá de los controles de alquiler y los impuestos, los propietarios citan varias razones para desinvertir:
Reequilibrio de carteras: Algunos inversores están cambiando el foco de alquileres residenciales a bienes comerciales o fondos con rendimientos más predecibles.
Planificación de jubilación y sucesión: Los propietarios privados que se jubilan o transmiten patrimonios a herederos a menudo optan por liquidar unidades pequeñas y más difíciles de gestionar.
Costes de mantenimiento: Los requisitos de renovación para eficiencia energética y seguridad pueden ser prohibitivamente caros, especialmente para edificios antiguos o de menor tamaño.
Estrategias para inquilinos en un mercado ajustado
Los posibles arrendatarios pueden adoptar estos enfoques para mejorar sus opciones:
Amplía tu radio de búsqueda: Busca más allá de los centros urbanos, en suburbios o pueblos cercanos con buenas conexiones de transporte.
Considera la convivencia: Compartir piso o vivienda puede reducir drásticamente los costes y cumplir los requisitos de ingresos.
Consulta la elegibilidad para el subsidio de alquiler (huurtoeslag): La ayuda para el alquiler (huurtoeslag) puede subvencionar parte de tu pago mensual—consulta las pautas del municipio (gemeente) para ver si cumples los requisitos.
Usa plataformas profesionales: Regístrate para recibir alertas en portales de confianza como Luntero para estar al tanto de nuevos anuncios y actuar con rapidez.
Mirando al futuro: perspectivas de política y mercado
El gobierno neerlandés ha propuesto medidas para aumentar la oferta de vivienda, incluyendo la relajación de las normativas de planificación y el aumento de la inversión en vivienda social. Sin embargo, las reformas en controles de alquiler e impuestos pueden tardar en implementarse. Mientras tanto, es probable que el mercado del sector libre permanezca ajustado, con alquileres que seguirán subiendo hasta que haya nuevas viviendas disponibles.
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