Aumento récord del alquiler para nuevos inquilinos mientras los propietarios se deshacen de inmuebles en los Países Bajos
La renta media de una vivienda en el sector no sometido a control de rentas (sector libre) ha subido hasta un récord de 1.856 € al mes, lo que supone un incremento interanual del 6,8 %. Como la mayoría de los propietarios exige que los inquilinos ganen al menos tres veces su renta mensual, los futuros arrendatarios ahora necesitan un ingreso bruto de alrededor de 5.570 €. Este aumento pone de manifiesto las crecientes dificultades para los inquilinos en todo el país, ya que los propietarios venden viviendas más pequeñas y de gama media para eludir controles de alquiler más estrictos y mayores impuestos.
Por qué suben las rentas
Una combinación de cambios normativos y presiones del mercado está elevando los costos de alquiler:
- Controles de alquiler más estrictos: El sistema gubernamental de valoración por puntos limita las rentas por debajo de 187 puntos en el segmento de gama media (aproximadamente 900–1.184 € al mes). Para evitar estos límites, los propietarios optan por vender viviendas que, de otro modo, quedarían sujetas a tales restricciones.
- Aumento de la carga fiscal: Las reformas fiscales recientes han incrementado los costes fiscales de la propiedad a pequeña escala, lo que ha llevado a algunos propietarios a vender inversiones de menor renta.
- Oferta nueva limitada: La construcción no ha seguido el ritmo de la demanda, especialmente en zonas urbanas densas. Esta escasez se siente con mayor intensidad en el sector libre, donde no existen topes de alquiler.
Oferta menguante en el sector libre
En el tercer trimestre de este año, solo se ofrecieron 13.945 viviendas del sector libre a nuevos inquilinos, frente a más de 20.000 un año antes y 31.000 hace cuatro años. Como señala el director de Pararius, Jasper de Groot, “Todo lo que se pone disponible se alquila casi de inmediato. El mercado de alquiler del sector libre está completamente bloqueado.” Con menos anuncios, la competencia es feroz y se mueve con rapidez.
El segmento de gama media que desaparece
El segmento de gama media—viviendas que obtienen entre 142 y 186 puntos según la valoración oficial—antes ofrecía opciones más asequibles. Hoy, “casi todas las viviendas que quedan vacías y entran en el segmento de gama media se venden en su lugar”, dice de Groot. Como resultado, los inquilinos que buscan rentas por debajo de 1.200 € se enfrentan ahora a un mercado casi vacío.
Diferencias regionales: foco en las cinco grandes ciudades
El aumento de las rentas en el sector libre es generalizado pero varía por región:
- Eindhoven registró el mayor incremento, con las rentas subiendo un 15 % hasta una media de 19,86 € por metro cuadrado (unos 1.400 € para una vivienda de 70 m²). Las empresas de alta tecnología han atraído personal internacional y los propietarios siguen fijando precios en base a expectativas de años de pico.
- Ámsterdam experimentó un aumento más moderado del 4 % hasta 27,75 € por metro cuadrado (alrededor de 1.940 € para un piso de 70 m²), lo que refleja tanto rentas base más altas como una demanda algo más débil al buscar algunos inquilinos pueblos cercanos más económicos.
- Róterdam, Utrecht y La Haya también registraron incrementos por encima de la media, aunque ninguno igualó el aumento de dos cifras de Eindhoven.
Motivaciones de los propietarios: por qué se venden las viviendas
Más allá de los controles de alquiler y los impuestos, los propietarios citan varias razones para desprenderse de inmuebles:
- Reequilibrio de carteras: Algunos inversores están cambiando el enfoque de alquileres residenciales a inmuebles comerciales o fondos con rendimientos más previsibles.
- Planificación de jubilación y sucesión: Los propietarios privados que se jubilan o transmiten patrimonios a herederos a menudo optan por liquidar unidades más pequeñas y difíciles de gestionar.
- Costes de mantenimiento: Los requisitos de renovación para eficiencia energética y seguridad pueden ser prohibitivamente caros, especialmente para edificios más antiguos o pequeños.
Estrategias para inquilinos en un mercado ajustado
Los futuros arrendatarios pueden adoptar estos enfoques para mejorar sus posibilidades:
- Amplía tu radio de búsqueda: Busca más allá del centro de la ciudad, en suburbios o pueblos cercanos con conexiones de transporte fiables.
- Considera la convivencia: Compartir piso o vivienda puede reducir drásticamente los costes y cumplir los requisitos de ingresos.
- Comprueba la elegibilidad para la huurtoeslag: La ayuda al alquiler (huurtoeslag) puede subvencionar parte de tu pago mensual; consulta las directrices del municipio (gemeente) para saber si eres elegible.
- Utiliza plataformas profesionales: Regístrate para recibir alertas en portales de confianza como Luntero para estar al tanto de los nuevos anuncios y actuar con rapidez.
Mirando hacia adelante: políticas y perspectivas del mercado
El gobierno neerlandés ha propuesto medidas para aumentar la oferta de vivienda, incluida la relajación de las normativas de planificación y el incremento de la inversión en vivienda social. Sin embargo, las reformas de los controles de alquiler y la fiscalidad pueden tardar en implementarse. Mientras tanto, es probable que el mercado del sector libre siga siendo ajustado, con las rentas al alza hasta que haya viviendas nuevas disponibles.
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