Das Vertrauen niederländischer Hauskäufer bricht ein, während die Immobilienpreise in die Höhe schießen

Das Vertrauen niederländischer Hauskäufer bricht ein, während die Immobilienpreise in die Höhe schießen

Im zweiten Quartal dieses Jahres meldeten Immobiliensuchende in den Niederlanden einen deutlichen Rückgang des Vertrauens in ihre Fähigkeit, eine neue Immobilie zu sichern. Laut Funda’s Stimmungsindex sank der Optimismus der Käufer im Vergleich zum Vorquartal um 14 Punkte – und liegt 22 Punkte niedriger als zum gleichen Zeitpunkt im Vorjahr. Dieser Rückgang verdeutlicht eindrücklich die wachsenden Herausforderungen in einem Markt, der von begrenztem Angebot und rasant steigenden Preisen geprägt ist.

Die aktuelle Marktlage

Der niederländische Wohnungsmarkt steht seit mehreren Jahren unter Druck, da die Nachfrage das verfügbare Angebot kontinuierlich übersteigt. Jüngste Daten des NVM (Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs) zeigen, dass der durchschnittliche Hauspreis im vergangenen Quartal im Jahresvergleich um 13,6 % gestiegen ist. Dieses Ausmaß des Preisanstiegs ist in der jüngeren Geschichte beispiellos und spiegelt direkt sowohl die niedrigen Bestände als auch die starke Käufernachfrage wider.

Wichtige Marktindikatoren:

• Funda-Käufervertrauen: Im Q2 um 14 Punkte gegenüber Q1 gesunken und 22 Punkte gegenüber Q2 des Vorjahres.
• Durchschnittlicher Anstieg der Hauspreise: 13,6 % im Jahresvergleich (NVM).
• Typisches Überbieten: Einer von drei Käufern bietet 10–20 % über dem Angebotspreis.

Da jeden Monat so wenige Häuser auf den Markt kommen, sind Bietergefechte zur Normalität geworden. In Funda’s jüngster Umfrage gab fast ein Drittel der Befragten an, es inzwischen für normal zu halten, deutlich über dem Angebotspreis zu bieten, nur um einen Vertrag zu sichern.

Warum die Preise weiter steigen

Mehrere Faktoren treiben den Aufwärtstrend der Wohnkosten in den Niederlanden an:

1. Angebotsknappheit: Der Neubau hält nicht mit dem demografischen Wachstum und der Bildung von Haushalten Schritt.
2. Niedrige Zinsen: Hypothekenzinsen sind zwar zuletzt leicht gestiegen, bleiben historisch jedoch niedrig und verleiten Käufer dazu, ihr Budget auszureizen.
3. Investorenaktivität: Institutionelle Investoren und Vermieter von Buy-to-let-Objekten erwerben weiterhin mehrere Immobilien und verringern dadurch die Auswahl für Erstkäufer.
4. Regionale Hotspots: In großen Städten wie Amsterdam, Utrecht und Den Haag ist der Wettbewerb am härtesten, wodurch die Preise über die nationalen Durchschnittswerte steigen.

Zusammen erzeugen diese Trends einen Rückkopplungseffekt: Hohe Preise halten manche Verkäufer davon ab, weil sie meinen, keinen bezahlbaren nächsten Schritt zu haben, was das Angebot weiter begrenzt und die Preise noch höher treibt.

Auswirkungen auf Immobiliensuchende

Für viele potenzielle Käufer – insbesondere Erstkäufer und internationale Neuankömmlinge – wirken diese Marktdynamiken überwältigend. Der Rückgang im Funda-Vertrauensindex deutet auf wachsende Sorgen hin:

• Bezahlbarkeitsbedenken: Mit steigenden Hauspreisen werden die Hypothekenzahlungen schwerer zu bewältigen, noch bevor Energiekosten und Kreditzusagen berücksichtigt werden.
• Psychologische Hürde: Die Erwartung des Überbietens kann potenzielle Käufer davon abhalten, überhaupt Angebote abzugeben.
• Längere Suchzeiten: Begrenzte Angebote und hohe Nachfrage bedeuten mehr Besichtigungen und höhere Ablehnungsquoten.

Joost Dop, CEO von Funda, warnt, dass der Druck auf die Erschwinglichkeit „zunehmend unter Druck gerät“, und die Umfrageergebnisse bestätigen dies.

Eine Verschiebung in der Stimmung der Hausbesitzer

Während Käufer pessimistischer werden, berichten bestehende Hausbesitzer von einem verbesserten Vertrauen in den Markt – nun bereits im fünften aufeinanderfolgenden Quartal mit Zuwächsen. Viele Verkäufer fühlen sich sicher, für ihre Immobilie einen guten Preis zu erzielen. Interessanterweise gibt es auch eine Verhaltensverschiebung unter Verkäufern:

• Rund 30 % der Hausbesitzer möchten nun ein neues Haus kaufen, bevor sie ihr aktuelles inserieren, gegenüber 19 % vor einem Jahr.

Dieser „erst kaufen, später verkaufen“-Ansatz ist bei älteren Hausbesitzern – insbesondere bei den über 55-Jährigen – häufiger, da sie typischerweise größere Immobilien besitzen. Viele geben an, dass sie in ein kleineres Haus mit Außenbereich verkleinern möchten, was eine postpandemische Vorliebe für Gärten und flexible Grundrisse widerspiegelt.

Strategien für hoffnungsvolle Käufer

Trotz der Herausforderungen gibt es Schritte, die potenzielle Käufer unternehmen können, um ihre Chancen zu verbessern:

• Früh eine Vorabgenehmigung einholen: Eine Hypothekenvorabgenehmigung zeigt Verkäufern, dass Sie es ernst meinen und finanziell vorbereitet sind.
• Das Suchgebiet erweitern: Orte knapp außerhalb der größten Städte bieten oft vernünftigere Preise und wachsende Annehmlichkeiten.
• Mit einem Spezialisten arbeiten: Ein lokaler Immobilienmakler kann Zugang zu Off-Market-Angeboten verschaffen und strategisch verhandeln.
• Starterslening in Betracht ziehen: Erstkäufer können möglicherweise ein kommunales Starterdarlehen (starterslening) erhalten, um die Lücke zwischen Hypothek und Kaufpreis zu überbrücken.

Durch die Kombination von Vorbereitung und Flexibilität können Käufer sich in einem wettbewerbsintensiven Umfeld sicherer bewegen.

Ausblick

Experten glauben, dass Verbesserungen auf der Angebotsseite – etwa schnellere Genehmigungsverfahren und Anreize für Neubauten – entscheidend sind, um den Markt abzukühlen. Gleichzeitig könnten mögliche regulatorische Änderungen rund um den Immobilienkauf durch Investoren die Nachfrage ebenfalls neu gestalten. Bis solche Maßnahmen greifen, müssen sowohl Käufer als auch Verkäufer ihre Strategien an den schnelllebigen Markt anpassen.

Für den einfachsten Weg, Mietangebote in den Niederlanden zu entdecken, vertrauen Sie Luntero – Ihrer bevorzugten Plattform für aktuelle, verifizierte Mietobjekte im ganzen Land.