Umwandlung leer stehender Büros in Wohnraum in den Niederlanden stockt: Herausforderungen und Lösungen

Umwandlung leer stehender Büros, Geschäfte und Kirchen in Wohnraum stockt in den Niederlanden

Die Niederlande haben ehrgeizige Ziele, um wenig genutzte Bürogebäude, Einzelhandelsimmobilien und sogar Kirchen in Wohnraum umzuwandeln – eine Initiative, die für ihre Schnelligkeit, Kosteneffizienz und Nachhaltigkeit gelobt wird. Neue Zahlen von Statistics Netherlands (CBS) zeigen jedoch, dass 2025 nur 8.675 durch Umwandlung entstandene Wohnungen fertiggestellt wurden – deutlich weniger als das jährliche Ziel von Wohnungsbauministerin Mona Keijzer von 15.000. Da mehr als 3 Millionen Quadratmeter leer stehender Bürofläche weiterhin ungenutzt sind, steht das Land sowohl vor einer Wohnraumknappheit als auch vor Umweltbelastungen durch Stickstoffeinträge.

Aktueller Stand der Gebäudeumwandlungen

Laut CBS ergaben Umwandlungen von Nichtwohnimmobilien:

• 8.675 Wohnungen im Jahr 2025, gegenüber 8.755 im Jahr 2024.
• Einen deutlichen Rückgang bei der Umwandlung ehemaliger Bürogebäude, während Geschäfte, Schulen und Kirchen ungefähr konstant blieben.
• Einen starken Rückgang gegenüber 2019, als durch Umwandlungen rund 12.000 Wohnungen geschaffen wurden.

Trotz der Verlangsamung konzentriert sich Ministerin Keijzer weiterhin darauf, 100.000 neue Wohnungen pro Jahr mit allen praktikablen Mitteln zu schaffen – durch Umwandlungen oder Neubauten – statt sich ausschließlich auf das Ziel von 15.000 umgewandelten Wohneinheiten zu fixieren.

Warum Umwandlungen für Nachhaltigkeit und Stickstoffemissionen wichtig sind

Die Umwandlung bestehender Gebäude bietet wichtige Umweltvorteile:

• Weniger Bauabfälle und Energieverbrauch im Vergleich zu Neubauten.
• Geringere Stickstoffemissionen. Neubauten tragen erheblich zu Stickstoffeinträgen bei, belasten die Biodiversität und führen zu Verzögerungen durch regulatorische Vorgaben.
• Erhalt des städtischen Gefüges, des historischen Charakters und der bestehenden Infrastruktur.

Der Regierungsarchitekt Francesco Veenstra, der wichtigste Bauberater des Kabinetts, warnt, dass der Stillstand bei Umwandlungen angesichts des dringenden Bedarfs, Stickstoffemissionen zu reduzieren und Wohnraum in bereits bebauten Gebieten zu erschließen, „inakzeptabel“ sei.

Regierungsziele und politische Maßnahmen

• 15.000 Wohnungen pro Jahr durch Umwandlungen: ein Ziel, das von früheren Ministern festgelegt und von Ministerin Keijzer übernommen wurde.
• 100.000 Wohnungen insgesamt pro Jahr: das umfassendere jährliche Wohnungsbauziel, das alle Bauweisen umfasst.

Keijzer betont die Flexibilität: „Jemand, der letztlich einen Schlüssel in die Hand bekommt, kümmert sich nicht wirklich darum, ob es sich um eine durch Umwandlung entstandene oder eine neu gebaute Wohnung handelt.“ Sie verspricht, Umwandlungen weiterhin zu unterstützen, ohne zuzulassen, dass das Ziel den Fokus von der allgemeinen Wohnraumversorgung ablenkt.

Einschätzungen von Experten

Francesco Veenstra (Regierungsarchitekt)

Veenstra argumentiert, dass:

1. Die Stickstoffauswirkungen bei Neubauten um ein Mehrfaches höher sind als bei Umwandlungen.
2. Nicht ausreichend genutzte Büroflächen sofort verfügbaren Gebäudebestand bieten.
3. Verbesserte Fähigkeiten und handwerkliche Kompetenz bei der Gebäudeumwandlung die Kosten im Laufe der Zeit senken werden.

Er spricht sich nicht nur dafür aus, das Ziel von 15.000 Umwandlungen beizubehalten, sondern es möglicherweise zu erhöhen, um den Umwelt- und Wohnraumbedarf zu decken.

Prof. Hilde Remøy (TU Delft, Immobilienmanagement)

Remøy stellt fest, dass die „leicht zu erschließenden Möglichkeiten“ bei Umwandlungen seit der Eurokrise weitgehend ausgeschöpft sind. Die verbleibenden Gebäude sind häufig:

• Strukturell ungeeignet.
• Im Besitz mehrerer Beteiligter, die auf eine umfassende Entwicklung des Gebiets warten.
• Ohne koordinierte Investitionen wirtschaftlich nicht tragfähig.

Sie ist jedoch der Ansicht, dass ein Ziel von 15.000 umgewandelten Wohnungen ambitioniert, aber erreichbar ist – insbesondere, wenn große Bürostandorte durch eine von Kommunen geleitete Zusammenarbeit umgenutzt werden können.

Zentrale Herausforderungen bei Gebäudeumwandlungen

1. Zersplitterte Eigentumsverhältnisse: Große Standorte können mehrere Eigentümer haben, von denen jeder darauf wartet, dass der andere investiert.
2. Technische Komplexität: Die Umwandlung von Büros in Wohnungen erfordert andere Standards bei Statik, Sanitäranlagen und Sicherheit.
3. Wirtschaftliche Tragfähigkeit: Hohe Sanierungskosten können die Wirtschaftlichkeit eines Brachflächenstandorts im Vergleich zu einer Entwicklung auf der grünen Wiese übersteigen.
4. Regulatorische Hürden: Flächennutzungsplanung, Denkmalschutz und Baugenehmigungen verursachen zusätzlichen Zeit- und Kostenaufwand.

Strategien zur Belebung von Umwandlungen

Kommunen, Projektentwickler und Investoren können praktische Schritte unternehmen, um Umwandlungen zu beschleunigen:

• Gebietsbezogene Planung: Mehrere Umwandlungen in Geschäftsvierteln koordinieren, um Infrastrukturkosten zu teilen und privates Kapital anzuziehen.
• Finanzielle Anreize: Zuschüsse, Steuervergünstigungen oder zinsgünstige Darlehen speziell für Projekte zur Umnutzung anbieten.
• Wissensaustausch: Sammlungen bewährter Verfahren zu technischen Standards, Kompetenzen von Auftragnehmern und Fallstudien entwickeln.
• Vereinfachte Genehmigungsverfahren: Eigene Verwaltungswege für die Umnutzung schaffen, um Bearbeitungszeiten zu verkürzen.

Durch die Verbindung politischer Anreize mit sektorübergreifender Zusammenarbeit können die Niederlande wenig genutzte Immobilien in einen wichtigen Bestand an nachhaltigem, städtischem Wohnraum umwandeln.

Fazit

Auch wenn sich das Tempo bei der Umwandlung leer stehender Büros, Geschäfte und Kirchen in Wohnraum verlangsamt hat, bleiben die Vorteile für Umwelt und Wohnraumversorgung eindeutig. Um das Regierungsziel von 15.000 umgewandelten Wohneinheiten zu erreichen und möglicherweise zu übertreffen, ist die Zusammenarbeit zwischen nationalen Entscheidungsträgern, Kommunen, Projektentwicklern und lokalen Gemeinschaften erforderlich. Mit gezielten Anreizen, vereinfachten Vorschriften und gemeinsamem Fachwissen kann die Umnutzung ein zentraler Baustein zur Erreichung der niederländischen Wohnungsbauziele werden.

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