Steigende Hypothekenzinsen werden das Wachstum der niederländischen Hauspreise in den kommenden Monaten bremsen

Steigende Hypothekenzinsen werden das Wachstum der niederländischen Hauspreise in den kommenden Monaten bremsen

Der niederländische Wohnungsmarkt hat sich über mehrere Jahre hinweg über ein robustes Preiswachstum erfreut, angetrieben von einer starken Nachfrage und einem begrenzten Angebot. Jüngste geopolitische Spannungen im Nahen Osten haben jedoch die Volatilität der Öl- und Gaspreise angeheizt, Inflationssorgen geschürt und einen anhaltenden Anstieg der Hypothekenzinsen ausgelöst. Obwohl Experten darin übereinstimmen, dass die Hauspreise voraussichtlich nicht tatsächlich fallen werden, erwarten sie, dass sich die Preissteigerungen in den kommenden Monaten deutlich verlangsamen werden.

Warum die Hypothekenzinsen steigen

Globale Unruhen rund um die Straße von Hormus – die wichtigste Transitroute für einen großen Teil des weltweiten Rohöls – haben die Energiekosten nach oben getrieben und damit zusätzlichen Aufwärtsdruck auf die Inflation erzeugt. Die Kapitalmärkte reagieren auf inflationäre Signale, indem sie höhere Renditen für Kredite verlangen, und diese höheren Renditen schlagen sich in den langfristigen Finanzierungskosten nieder, einschließlich Hypotheken. Da Banken und Hypothekengeber mit höheren Finanzierungskosten konfrontiert sind, geben sie diese an die Kreditnehmer weiter, wodurch die durchschnittlichen Hypothekenzinsen in den Niederlanden über 4 % steigen.

Laut aktuellen Branchendaten liegt das in den Niederlanden beliebteste Hypothekenprodukt – ein 10-jähriges Darlehen mit festem Zinssatz und Garantie der Nationalen Hypothekengarantie (NHG) – inzwischen bei einem durchschnittlichen Zinssatz von 4,11 %, nach 3,84 % zu Jahresbeginn. Große Anbieter wie Rabobank und ABN Amro haben Zinserhöhungen angekündigt, und von anderen wird erwartet, diesem Beispiel zu folgen, um ihre steigenden Kosten am Kapitalmarkt zu decken.

Auswirkungen auf die Kreditaufnahmekapazität und das Preiswachstum

Höhere Hypothekenzinsen wirken sich direkt auf die Kreditaufnahmekapazität der Käufer aus: Für dasselbe monatliche Budget können Kreditnehmer einen kleineren Darlehensbetrag finanzieren. Diese Einschränkung verringert das maximale Gebot, das Käufer für Immobilien abgeben können, und bremst damit das Tempo der Preissteigerungen. Stefan Groot, Wohnungsökonom bei Rabobank, beschreibt den Markt als in eine Phase von „sehr moderaten Preissteigerungen“ eintretend, was den Interessenkonflikt zwischen der Erschwinglichkeit für Käufer und den Preisvorstellungen der Verkäufer widerspiegelt.

Trotz dieser Beruhigung bleibt ein gravierender Wohnungsmangel bestehen. Die Nachfrage übersteigt das Angebot weiterhin deutlich, was Preisrückgänge verhindert. Der Neubau hat mit dem Bevölkerungswachstum und der Bildung neuer Haushalte nicht Schritt gehalten, während die Umwandlung des bestehenden Wohnungsbestands ein langwieriger Prozess bleibt, der Zonen- und Umweltauflagen unterliegt.

Die Marktdynamik bleibt robust

Selbst mit höheren Finanzierungskosten steuert die Niederlande auf eines der geschäftigsten Jahre bei Hausverkäufen in der Geschichte zu. Statistik Niederlande (CBS) meldet, dass in den ersten sieben Monaten des Jahres 137.142 Häuser den Besitzer gewechselt haben – ein Anstieg von 5,4 % gegenüber dem Vorjahr. Diese Aktivität wurde teilweise durch Verkäufe von Mietobjekten durch Investoren angetrieben, da Immobilienfonds und private Anleger Gewinne aus früheren Preisrallys realisieren.

 Verkäufe aus dem Mietsegment haben mehr Immobilien in das Segment der Eigennutzung gebracht und bieten zusätzliche Chancen für Käufer, die eine Finanzierung sichern können. Gleichzeitig hat der breitere Markt eine Verschiebung bei den Transaktionsmustern erlebt: Während Erstkäufer mit strengeren Kreditbedingungen konfrontiert sind, profitieren diejenigen, die auf der Immobilienleiter nach oben ziehen, von bestehenden Hypotheken mit niedrigen Zinsen und aufgebautem Eigenkapital.

Gewinner und Verlierer in einem Umfeld steigender Zinsen

Die Auswirkungen steigender Hypothekenzinsen verteilen sich ungleich auf die Käufergruppen:

• Käufer, die in eine größere Immobilie umziehen, und Käufer, die aufwerten portieren ihre bestehenden Darlehen mit niedrigerem Zinssatz häufig auf neue Käufe und senken so ihre zusätzlichen Kreditkosten. Viele greifen zudem auf beträchtliches Eigenkapital zurück, das sich im vergangenen Jahrzehnt des Preiswachstums angesammelt hat.
• Erstkäufer und diejenigen mit höheren Loan-to-Income-Verhältnissen sehen ihre Kreditaufnahmekraft deutlich stärker schwinden. Mit weniger Eigenkapital und ohne alte Hypotheken mit niedrigen Zinsen, die sie mitnehmen können, werden Übergänge vom Mieten zum Kaufen schwieriger.
• Investoren könnten die Renditen bei steigenden Finanzierungskosten neu bewerten, was das Aufbauen von Buy-to-let-Portfolios möglicherweise verlangsamt.

Trotz dieser Gegenwinde bleiben die gesamten Transaktionsvolumina hoch, was darauf hindeutet, dass viele Haushaltssegmente weiterhin bereit und in der Lage sind, am Markt teilzunehmen.

Ausblick für die kommenden Monate

Experten prognostizieren, dass die Hypothekenzinsen erhöht bleiben werden, solange die Inflation zäh bleibt und geopolitische Risiken fortbestehen. Oscar Noorlag von der Hypothekenberatungsgruppe Van Bruggen weist darauf hin, dass die Kreditgeber vorsichtig agieren und ihre Gewinnmargen, wo möglich, reduzieren, um Zinserhöhungen im Rahmen zu halten. Dennoch herrscht Einigkeit darüber, dass die Schlagzeilenzinsen auf absehbare Zeit über 4 % bleiben werden.

Für Käufer bedeutet das, konservativer zu budgetieren und Festzinsoptionen zu prüfen, um sich die aktuellen Konditionen zu sichern. Verkäufer hingegen müssen möglicherweise ihre Preisvorstellungen dämpfen oder flexible Finanzierungszugeständnisse anbieten, um qualifizierte Käufer anzuziehen. Kommunen und Wohnungsbaugesellschaften (woningcorporaties) können eine Rolle spielen, indem sie bezahlbare Wohnungsbauprojekte beschleunigen, um das Angebotsdefizit zu verringern.

Fazit

Der niederländische Wohnungsmarkt befindet sich in einer Phase langsameren Preiswachstums, das von steigenden Hypothekenzinsen getrieben wird, die selbst ein Nebenprodukt globaler Spannungen auf den Energiemärkten und der Inflation sind. Zwar ist angesichts des anhaltenden Angebotsmangels kaum mit einer Trendwende bei den Preisen zu rechnen, doch scheint die Ära zweistelliger jährlicher Anstiege – vorerst – vorbei zu sein. Käufer und Verkäufer müssen sich an eine moderatere Marktdynamik anpassen und mit weiterhin hohen Finanzierungskosten planen.

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