Steigende elterliche Schenkungen ermöglichen immer mehr Erstkäufe von Wohneigentum in den Niederlanden

Steigende elterliche Schenkungen ermöglichen immer mehr Erstkäufe von Wohneigentum in den Niederlanden

Für viele niederländische Kaufinteressenten ist der Erwerb des ersten Eigenheims zu einer Familienangelegenheit geworden. Eine aktuelle Wohnungsmarktstudie der ING aus dem Jahr 2024 zeigt, dass ein zunehmender Anteil der Erstkäufer in den Niederlanden auf beträchtliche Schenkungen von Eltern oder Schwiegereltern angewiesen ist, um die finanzielle Lücke zu schließen. Dieser Trend kann jungen Erwachsenen zwar dabei helfen, ihre Wunschimmobilie zu erwerben, birgt jedoch auch das Risiko, die Immobilienpreise weiter in die Höhe zu treiben und sozioökonomische Unterschiede zu vergrößern.

Warum die Unterstützung durch Eltern zugenommen hat

Mehrere Faktoren treiben den Anstieg elterlicher Beiträge voran:

1. Extrem hohe Preise: Die Immobilienwerte in den großen niederländischen Städten sind im vergangenen Jahrzehnt stark gestiegen. Im Jahr 2024 lagen die durchschnittlichen Hauspreise im ganzen Land etwa 8 % über dem Vorjahresniveau, wodurch es für Erstkäufer schwierig ist, die erforderlichen Anzahlungen allein durch Ersparnisse und Hypotheken zu finanzieren.
2. Strenge Hypothekenvorschriften: Nach der Finanzkrise von 2008 eingeführte strengere Kreditvergabestandards begrenzen das maximale Loan-to-Value-Verhältnis (LTV) auf 100 %. Käufer müssen zusätzliche Kosten – etwa Grunderwerbsteuer, Bewertungskosten und Notargebühren – aus eigener Tasche bezahlen.
3. Größere Sparlücken: Da auch die Mieten steigen, fällt es vielen jungen Erwachsenen schwer, nennenswerte Ersparnisse anzusammeln. Familiäre Schenkungen werden daher zu einer attraktiven, wenn nicht sogar unverzichtbaren Möglichkeit, die erforderlichen Mittel für die anfänglichen Kosten aufzubringen.

Laut ING erhielten 2024 31 % der Erstkäufer eine elterliche Schenkung – gegenüber 19 % im Jahr 2021. Gleichzeitig ist die durchschnittliche Geldschenkung der Eltern auf etwa 58.000 € gestiegen, verglichen mit 40.000 € im Jahr 2018.

Wie viel tragen die Eltern bei?

Daten des niederländischen Verbands der Immobilienmakler (NVM) zeigen, dass Erstkäufer 2024 außerhalb ihrer Hypothek ungefähr 45.000 € aus eigenen Mitteln einbrachten – ein Anstieg von 30 % innerhalb von vier Jahren. Ein großer Teil dieses zusätzlichen Geldes stammt aus familiären Schenkungen.

Die Aufschlüsselung der ING zeigt:

• Medianer Schenkungsbetrag: 58.000 € im Jahr 2024 (gegenüber 40.000 € im Jahr 2018)
• Anteil mit ≥ 100.000 €: 9 % aller Erstkäufer und 25 % derjenigen, die Unterstützung erhielten
• Hauptgrund für den Erhalt keiner Schenkung: Finanzielle Unfähigkeit der Eltern

Dieser Trend ist nicht überall gleich ausgeprägt. In städtischen Zentren wie Amsterdam und Utrecht, wo die Immobilienwerte weiterhin unerschwinglich hoch sind, fallen die Beiträge tendenziell größer aus. Allerdings ist auch in einigen ländlichen und peripheren Regionen eine zunehmende Unterstützung durch Eltern zu beobachten, was den landesweiten Druck auf die Bezahlbarkeit von Wohnraum widerspiegelt.

Auswirkungen auf den Markt: Preise und Wettbewerb

Der Zustrom zusätzlichen Kapitals hat unbeabsichtigte Folgen für den Wohnungsmarkt:

• Bietergefechte nehmen zu: Käufer mit beträchtlichen familiären Schenkungen können ihre Budgets ausweiten und Konkurrenten überbieten, die ausschließlich auf Hypotheken angewiesen sind. Dadurch steigen die Verkaufspreise tendenziell noch weiter.
• Allgemeine Preissteigerungen: Auch Käufer ohne elterliche Unterstützung erhöhen ihre Gebote häufig, um wettbewerbsfähig zu bleiben, und nehmen dabei riskantere Schuldenniveaus auf, die ihre Finanzen langfristig belasten können.
• Trends bei Investoren: In den vergangenen Monaten haben einige institutionelle Vermieter Mietimmobilienportfolios verkauft. Dies hat den Zugang von Erstkäufern vorübergehend erleichtert, doch die durch elterliche Mittel angetriebene Erholung der Nachfrage könnte diese Einheiten schnell aufnehmen und den Aufwärtsdruck auf die Preise aufrechterhalten.

Ungleichheit beim Wohneigentum

Wohneigentum ist in den Niederlanden ein wichtiges Instrument zur Vermögensbildung. Wenn elterliches Vermögen eine übermäßig große Rolle spielt, kann dies einen sich selbst verstärkenden Kreislauf schaffen:

• Vermögensübertragung: Familien mit höherem Nettovermögen können erhebliche Vermögenswerte an die nächste Generation übertragen und dadurch wirtschaftliche Vorteile festigen.
• Hürde für andere: Kaufinteressenten ohne wohlhabende Eltern stehen vor größeren Herausforderungen – sowohl beim Sparen für Anzahlungen als auch beim Wettbewerb in Bieterverfahren.
• Regionale Unterschiede: In einkommensschwächeren Provinzen, in denen elterliche Beiträge im Allgemeinen geringer ausfallen, verfügen junge Käufer über weniger Kaufkraft, wodurch sich regionale Vermögensunterschiede verschärfen.

Die ING warnt, dass die soziale Mobilität leiden könnte, wenn elterliche Schenkungen weiter verbreitet werden, und dass Wohneigentum dann stärker die familiäre Herkunft als die individuelle Leistung widerspiegelt.

Tipps für Erstkäufer ohne elterliche Unterstützung

Wenn Sie keinen Zugang zu einer elterlichen Schenkung haben, sollten Sie folgende Strategien in Betracht ziehen:

1. Staatliche Programme prüfen: Der niederländische Hypothekenzinsabzug (hypotheekrenteaftrek) kann die jährliche Steuerlast senken und dadurch Mittel zum Sparen freisetzen. Informieren Sie sich vor dem Kauf auch über die huurtoeslag (Wohngeld), sofern Sie die Voraussetzungen erfüllen.
2. Gemeinsam kaufen: Der Kauf mit Freunden oder Geschwistern kann Ressourcen bündeln und den individuellen Beitragsbedarf senken – berücksichtigen Sie jedoch langfristige Vereinbarungen zur Regelung der Eigentumsanteile.
3. Mit Verkäufern verhandeln: In weniger umkämpften Märkten können Sie möglicherweise die Finanzierungsbedingungen aushandeln, etwa einen höheren Zinssatz im Austausch für eine geringere Anzahlung.
4. Schrittweise kaufen: Manche Käufer erwerben zunächst kleinere Immobilien oder Studios und wechseln später zu einer größeren Immobilie. In einem steigenden Markt kann dies helfen, schneller Eigenkapital aufzubauen.
5. Alternative Kreditgeber: Einige private Kreditgeber bieten Zwischenfinanzierungen oder maßgeschneiderte Hypothekenprodukte an, allerdings können diese mit höheren Zinssätzen und strengeren Bedingungen verbunden sein.

Ausblick

Solange die Hauspreise schneller steigen als Einkommen und Ersparnisse, wird die Bedeutung elterlicher Schenkungen voraussichtlich groß bleiben. Die politischen Entscheidungsträger stehen vor komplexen Zielkonflikten: Eine Lockerung der Hypothekenregeln könnte den Zugang für Käufer ohne Vermögen verbessern, zugleich aber das Risiko eines erneuten, kreditgetriebenen Preisanstiegs erhöhen. Steuerliche Anreize für Erstkäufer – etwa eine Befreiung von der Grunderwerbsteuer für Immobilien unterhalb eines bestimmten Schwellenwerts – könnten hingegen dazu beitragen, gleiche Wettbewerbsbedingungen zu schaffen.

Letztlich erfordert ein gerechterer Wohnungsmarkt koordinierte Maßnahmen in den Bereichen Finanzpolitik, Flächennutzungsregulierung und Investitionen in den sozialen Wohnungsbau.

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