Sinkende Baugenehmigungen verschärfen die Wohnungsnot der niederländischen Mittelschicht

Sinkende Baugenehmigungen verschärfen die Wohnungsnot der niederländischen Mittelschicht

Die Niederlande sehen sich mit einer wachsenden Lücke zwischen ehrgeizigen Wohnungsbauzielen und der Realität eines sich verengenden Wohnungsmarktes konfrontiert. Im zweiten Quartal dieses Jahres meldete Statistics Netherlands (CBS) einen Rückgang der Baugenehmigungen für Wohngebäude um 14 % gegenüber dem gleichen Zeitraum im Jahr 2018 – die niedrigste Zahl an Genehmigungen seit drei Jahren. Da die niederländische Regierung jährlich 75.000 Wohnungen bauen lassen will, droht dieser Rückgang die Wohnungsnot zu verschärfen – insbesondere für Haushalte mit mittlerem Einkommen, die in städtischen Gebieten um Mietwohnungen konkurrieren.

Eine schrumpfende Pipeline neuer Wohnungen

Baugenehmigungen sind ein Frühindikator für das künftige Wohnungsangebot. Nach Angaben des CBS wurden im zweiten Quartal lediglich 12.800 Genehmigungen für neue Wohnungen erteilt, während der genehmigte Gesamtwert für Neubauten und Renovierungen im Jahresvergleich um fast 15 % sank. In der ersten Jahreshälfte wurden nur 26.000 Baugenehmigungen für Wohnungen erteilt – deutlich weniger als das Tempo, das erforderlich wäre, um das jährliche Regierungsziel zu erreichen.

Dieses Defizit hat erhebliche Folgen: Weniger Genehmigungen bedeuten weniger Wohnungen im Bau, was zu niedrigeren Leerstandsquoten und steigenden Mieten führt. Im privaten Mietsektor, in dem viele Mieter mit mittlerem Einkommen leben, ist dieser Engpass in Städten wie Amsterdam, Rotterdam und Utrecht bereits spürbar, da die Nachfrage das Angebot bei Weitem übersteigt.

Mieter mit mittlerem Einkommen tragen die Hauptlast

Haushalte mit mittlerem Einkommen – in den Niederlanden im Allgemeinen definiert als Personen mit einem Jahreseinkommen zwischen 36.000 und 70.000 € – befinden sich in einer schwierigen Lage. Sie verdienen typischerweise zu viel für den sozialen Wohnungsbau, können sich jedoch die steigenden Mieten auf dem privaten Markt nur schwer leisten. Wie Innenministerin Kasja Ollongren kürzlich feststellte: „Die Chancen von Menschen mit mittlerem Einkommen, eine geeignete Wohnung zu finden, müssen verbessert werden. Deshalb müssen Wohnungen gebaut werden, und diese Wohnungen müssen bei Haushalten mit mittlerem Einkommen ankommen.“

Diese Bevölkerungsgruppe erhält häufig keine huurtoeslag (Wohngeld), kann sich aber dennoch nicht auf dem gehobenen Wohnungsmarkt behaupten. Das Ergebnis sind längere Suchzeiten, höhere Mietkosten und ein zunehmender Druck auf die Familienbudgets.

Maßnahmen der Regierung zur Priorisierung von Wohnraum für die Mittelschicht

Als Reaktion auf diese Herausforderungen hat die niederländische Regierung mehrere Maßnahmen eingeführt:

• Vereinfachung der Unternehmensverfahren für Wohnungsbaugesellschaften (woningcorporaties), damit diese Wohnungen außerhalb der Kategorie SGEI bauen können. Non-SGEI bezeichnet Wohnraum, der nicht als Dienstleistung von allgemeinem wirtschaftlichem Interesse eingestuft wird, wodurch mehr Flexibilität bei der Entwicklung ermöglicht wird.
• Gemeinden werden ermächtigt, einen Teil der neuen Wohnungen gezielt für Haushalte mit mittlerem Einkommen zu reservieren, wenn die Nachfrage das Angebot übersteigt.

Diese Schritte sollen sowohl den Bauprozess beschleunigen als auch sicherstellen, dass ein angemessener Anteil des neuen Wohnungsbestands dem mittleren Marktsegment zugutekommt. Gemeinden können nun in Zeiten großer Knappheit Einkommenskriterien in ihre Vergaberichtlinien aufnehmen und damit die Aussichten für diejenigen verbessern, die zwischen dem sozialen und dem gehobenen Mietsegment gefangen sind.

Bausektor bleibt trotz Einbruch bei Genehmigungen stabil

Während die Genehmigungen für Wohngebäude zurückgingen, bleibt die Bauwirtschaft insgesamt robust. Der Bauumsatz stieg im zweiten Quartal gegenüber dem Vorjahr um 7,9 %, angeführt von Tiefbau- und Versorgungsunternehmen, deren Umsatz um 10,9 % zunahm. Dieses Wachstum unterstreicht die anhaltende Nachfrage nach Infrastruktur- und Gewerbeprojekten, selbst wenn Wohnungsbauvorhaben Verzögerungen ausgesetzt sind.

Der Tief- und Straßenbau verzeichnete jedoch einen leichten Rückgang (–0,7 %), der größtenteils durch regulatorische Einschränkungen im Zusammenhang mit der niederländischen Stickstoffpolitik verursacht wurde.

Stickstoffurteil stürzt Projekte in die Ungewissheit

Im Juli erklärte der Staatsrat die Stickstoffpolitik der Niederlande für ungültig und entschied, dass Projektträger nachweisen müssen, dass keine erheblichen Auswirkungen auf geschützte Naturschutzgebiete entstehen. Diese Entscheidung hat laut Ökonomen der ABN AMRO mindestens 43 % der Straßenbauprojekte – mit einem Umsatzvolumen von 9 Milliarden € – verunsichert und bis 2023 den Wohnungsbau im Umfang von etwa 1 Milliarde € pro Jahr gefährdet.

Bauherren müssen nun detaillierte Stickstoffpläne vorlegen, bevor sie fortfahren können, was die ohnehin langwierigen Genehmigungsverfahren verlängert und komplexer macht. Solange diese Anforderungen nicht vereinfacht werden, drohen vielen Wohnungsbauprojekten weitere Verzögerungen, wodurch sich der Mangel an neuen Wohnungen verschärft.

Ausblick: Die Lücke zwischen Politik und Angebot schließen

Um die Lücke zwischen den Wohnungsbauzielen der Regierung und der Realität vor Ort zu schließen, ist ein mehrgleisiger Ansatz unerlässlich:

1. Optimierung des Genehmigungsprozesses: Die Digitalisierung von Anträgen und der Abbau administrativer Hürden können die Planungszeiträume um Monate verkürzen.
2. Lösungen für das Stickstoffmanagement: Regionale Strategien zur Stickstoffreduzierung und schnelle Folgenabschätzungen können blockierte Projekte wieder in Gang bringen.
3. Öffentlich-private Partnerschaften: Die Zusammenarbeit zwischen Gemeinden, woningcorporaties und privaten Projektentwicklern kann die Finanzierungsmodelle diversifizieren und die Baukapazität erhöhen.
4. Anpassungsfähige Stadtplanung: Die Förderung modularer Bauweisen und von Nachverdichtung in bestehenden Stadtvierteln maximiert die Flächennutzung, ohne neue unbebaute Flächen zu erschließen.

Durch die Kombination dieser Strategien können die Niederlande den Wohnungsbau beschleunigen, den Druck auf den Mietmarkt verringern und sicherstellen, dass Haushalte mit mittlerem Einkommen den bezahlbaren und hochwertigen Wohnraum finden, den sie benötigen.

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