Nur 21 % der niederländischen Häuser 2024 für Durchschnittsverdiener bezahlbar

Nur 21 % der niederländischen Häuser 2024 für Durchschnittsverdiener bezahlbar

Der niederländische Wohnungsmarkt gilt seit langem als stabil und qualitativ hochwertig, doch für viele potenzielle Käufer, insbesondere mit durchschnittlichem Einkommen, wird der Erwerb einer Immobilie zunehmend unerreichbar. Laut dem ersten Monitor zur Zugänglichkeit des Wohnungsmarkts des Niederländischen Büros für Wirtschaftsanalyse (CPB) sind nur 21 % der Häuser in den Niederlanden für Haushalte mit dem modalen (durchschnittlichen) Einkommen bezahlbar. Dieser drastische Rückgang – von 61 % vor zehn Jahren – unterstreicht den zunehmenden Druck auf die Erschwinglichkeit und die sich vergrößernden regionalen Unterschiede.

Warum die niederländischen Hauspreise den Einkommenszuwachs übertreffen

Der CPB-Bericht hebt zwei Haupttreiber der Erschwingungskrise hervor:

1. Schnelle Preissteigerungen bei Häusern: Im Jahr 2024 erreichte der Durchschnittspreis für ein selbstgenutztes Eigenheim in den Niederlanden etwa 451.000 €. Das ist ein erheblicher Anstieg im Vergleich zu vor zehn Jahren, als die Durchschnittseinkommen einen deutlich größeren Anteil des Marktes abdecken konnten.

2. Langsamerer Lohnzuwachs: Zwar sind die Gehälter gestiegen, doch das Einkommenswachstum hat nicht mit der Inflation der Immobilienpreise Schritt gehalten. Infolgedessen benötigen Haushalte mit Durchschnittseinkommen jetzt zusätzlich rund 100.000 € an Ersparnissen, um eine typische Hypothek zu erhalten.

„Die Zugänglichkeit für Menschen mit Durchschnittseinkommen hat in allen Regionen abgenommen“, sagt Emile Cammeraat, Programmleiter beim CPB. Die Schieflage zwischen Einkommens- und Hauspreisentwicklung bleibt die Hauptursache für die wachsende Erschwinglichkeitslücke.

Deutliche Unterschiede in Großstädten: Schwerpunkt Amsterdam und Utrecht

Die regionale Analyse zeigt, dass die Erschwingungsproblematik in den großen Städten der Randstad am stärksten ausgeprägt ist:

• Amsterdam: Nur für 18 % der Käufer mit Durchschnittseinkommen bezahlbar.
• Utrecht: Ähnlich geringe Erreichbarkeit, bei rund 18 %.
• Rotterdam und Den Haag: Etwas besser, liegen aber weiterhin unter dem Landesdurchschnitt.

Im Gegensatz dazu bieten ländlichere Provinzen wie Drenthe oder Groningen eine höhere Erreichbarkeit – teilweise bis zu etwa 30 % für Haushalte mit Durchschnittseinkommen. Dieser deutliche Gegensatz treibt eine Abwanderung junger Fachkräfte und Familien in weniger zentrale Gebiete auf der Suche nach erschwinglicheren Wohnmöglichkeiten voran.

Besonders betroffen: Alleinstehende und Erstkäufer

Der CPB-Bericht beleuchtet außerdem die Lage von Ein-Personen-Haushalten und Erstkäufern:

• Alleinstehende Haushalte: Mit nur einem Einkommensbezieher können diese Haushalte lediglich etwa 2 % der verfügbaren Häuser leisten. Zur Überbrückung der Lücke sind sie oft auf erhebliche Ersparnisse, Eigenkapital von der Familie oder finanzielle Zuwendungen angewiesen.
• Erstkäufer: Ohne vorhandenes Eigenkapital stehen Erstkäufer vor hohen Anforderungen. In der Regel benötigen sie mindestens das Doppelte des modalen Einkommens, um für eine Hypothek auf eine durchschnittlich teure Immobilie in Frage zu kommen.

Diese Dynamik zementiert einen Kreislauf, in dem Bestandsbesitzer von steigenden Hauspreisen profitieren – nicht zuletzt dank der steuerlichen Abzugsfähigkeit von Hypothekenzinsen – während Neueinsteiger Schwierigkeiten haben, in den Markt zu gelangen.

Grundlegende Faktoren, die Preissteigerungen antreiben

Mehrere strukturelle Faktoren tragen zur Verringerung der Erschwinglichkeit bei:

• Wohnungsmangel: Die Nachfrage nach Wohnraum übersteigt weiterhin das Angebot. Die Niederlande benötigen Hunderttausende neuer Wohnungen, um den aktuellen und zukünftigen Bedarf zu decken.
• Abzugsfähigkeit von Hypothekenzinsen: In den Niederlanden als hypotheekrenteaftrek bekannt, ermöglicht diese Regelung Eigenheimbesitzern, gezahlte Hypothekenzinsen vom zu versteuernden Einkommen abzuziehen. Obwohl sie den Eigentumserwerb fördern soll, führt sie unbeabsichtigt zu Preissteigerungen, indem sie die Kaufkraft der Käufer erhöht.
• Strenge Planungsregelungen: Bebauungspläne und langwierige Genehmigungsverfahren verzögern den Neubau und fördern die Unterauslastung bestehender Immobilien.

Politische Vorschläge und Ausblick

Die Empfehlungen des CPB zur Verbesserung der Zugänglichkeit umfassen:

• Beschleunigung des Wohnungsbaus: Der Bau von mehr Wohnungen – insbesondere erschwinglichen und mittelpreisigen Einheiten – kann den Angebotsdruck lindern.
• Unterteilung größerer Wohnungen: Eigentümer sollten ermutigt werden, übergroße Wohnungen in mehrere kleinere Einheiten umzuwandeln.
• Reform der Steuervergünstigungen: Eine schrittweise Reduzierung des Abzugs für Hypothekenzinsen könnte die Wettbewerbsbedingungen zwischen Eigentümern und Mietern ausgleichen.

Allerdings verpflichtet das aktuelle Koalitionsabkommen die Regierung, die volle Abzugsfähigkeit der Hypothekenzinsen beizubehalten, sodass kurzfristige Reformen unwahrscheinlich sind. Stattdessen plant die Regierung kleinere Anpassungen im Steuerbereich und eine erneuerte Fokussierung auf erhöhte Bauziele.

Praktische Tipps für potenzielle Mieter und Käufer

Während umfassendere politische Lösungen langsamer greifen, können Einzelpersonen proaktive Schritte unternehmen:

• Mietoptionen prüfen: Informieren Sie sich über die Huurtoeslag (Wohngeld)-Berechtigung, um Mietkosten zu reduzieren, insbesondere im regulierten („sozialen“) Mietwohnungsbereich, der von woningcorporaties (Wohnungsbaugesellschaften) verwaltet wird.
• Gemeinsames Eigentum in Betracht ziehen: Modelle für gemeinsames Eigentum ermöglichen Käufern, einen Anteil an einer Immobilie zu erwerben und für den verbleibenden Teil Miete zu zahlen, wodurch die Anfangskosten sinken.
• Suchradius erweitern: Pendeln aus nahegelegenen Städten oder weniger zentralen Vierteln kann die Kaufpreise deutlich senken.
• Finanzielle Unterstützung sichern: Frühzeitige Gespräche mit der Familie oder die Nutzung von Ersparnissen und Investitionen können Ihre Hypothekenantrag stärken.

Fazit

Die Erschwinglichkeitskrise auf dem niederländischen Wohnungsmarkt – bei der nur 21 % der Häuser für Haushalte mit Durchschnittseinkommen erreichbar sind – verlangt sowohl politische Reformen als auch persönliche Anpassung. Durch das Verständnis der Marktdynamik, das Prüfen flexibler Kaufoptionen und das Ausweiten der Suchkriterien können potenzielle Käufer ihre Chancen auf den Erwerb eines Hauses verbessern.

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