Wohnungsumwandlungen in den Niederlanden sinken um 10 %: Was treibt den Rückgang 2024 an?

Wohnungsumwandlungen in den Niederlanden sinken um 10 %: Was treibt den Rückgang 2024 an?

Die Umwandlung leerstehender Büros, Geschäfte und anderer Nichtwohngebäude in Wohnungen war eine zentrale Strategie zur Bekämpfung des Wohnraummangels in den Niederlanden. Im Jahr 2024 wurden jedoch laut Statistics Netherlands (CBS) nur 7.900 neue Wohnungen durch adaptive Wiederverwendung geschaffen — ein Rückgang von 10 % gegenüber dem Vorjahr. Dies ist das dritte Jahr in Folge mit sinkenden Zahlen und wirft Fragen über die Zukunft von Umwandlungsprojekten und ihre Rolle bei der Erhöhung des Wohnungsangebots auf.

Nationaler Überblick: Vom raschen Wachstum zur allmählichen Verlangsamung

Adaptive Wiederverwendung machte 2024 etwa 9 % aller Neubauleistungen aus, während Neubauprojekte nach wie vor dominierend waren (69.000 neue Wohnungen). Nach einem Höhepunkt in den vergangenen Jahren haben die Umwandlungszahlen aufgrund einer Kombination aus Marktdynamik und regulatorischen Beschränkungen nachgelassen. Erste Schätzungen deuten darauf hin, dass sich der Abwärtstrend fortsetzen könnte: In der ersten Hälfte des Jahres 2025 wurden nur 2.900 auf Umwandlungen basierende Wohnungen hinzugefügt.

Regionale Aufschlüsselung: Gewinner und Nachzügler

In den Provinzen fällt die Auswirkung der Verlangsamung deutlich unterschiedlich aus:

• Noord-Holland: Hier gab es den stärksten Rückgang; die umgewandelten Wohnungen fielen im Vergleich zu 2023 um 51 %. Insbesondere schrumpfte der Anteil Amsterdams an den nationalen Umwandlungen von 13 % auf 3 %.
• Zuid-Holland: Führte das Land mit 1.970 neuen Umwandlungen an, gestützt durch starke Leistungen in Rotterdam, das allein 925 Wohnungen beitrug (fast 12 % des nationalen Gesamtwerts).
• Noord-Brabant: Rangierte auf Platz drei mit 1.320 Umwandlungen und profitierte von flexiblen kommunalen Regelungen sowie einem wachsenden Interesse am städtischen Wohnen.

Kleinere Provinzen verzeichneten moderatere Veränderungen, spiegelten jedoch im Allgemeinen den nationalen Abschwung wider.

Gebäudetypen: Büros bleiben beliebt, Geschäfte verlieren an Bedeutung

Nicht alle Gebäudetypen erleben dieselbe Dynamik:

• Büroumwandlungen: Anstieg um 11 % auf rund 2.800 Einheiten. Viele untergenutzte Bürogebäude am Stadtrand und in Gewerbegebieten sind weiterhin ideale Kandidaten für Umwandlungen.
• Von Laden zu Wohnung: Fast halbiert auf 1.200 Einheiten. Leerstände in Geschäftsstraßen können strukturelle Herausforderungen mit sich bringen und befinden sich häufig in denkmalgeschützten Bereichen, in denen strengere Erhaltungsvorschriften gelten.

Andere Strukturen — wie Schulen, Lagerhäuser und leichte Industrieflächen — machen die übrigen Umwandlungen aus, wobei diese Projekte in der Regel komplexer und zeitaufwändiger sind.

Herausforderungen hinter dem Rückgang

Experten führen mehrere Faktoren an, die die Verlangsamung vorantreiben:

1. Erschöpfung der „low-hanging fruit“ Viele der einfachsten und kostengünstigsten Gebäude wurden bereits in den Vorjahren umgewandelt. Die verbleibenden leerstehenden Immobilien erfordern oft teure Aufrüstungen, umfangreiche Brandschutzmaßnahmen oder erhebliche Grundrissänderungen.

2. Regulatorische Hürden Entwickler müssen Umweltstandards, Bebauungspläne und Bauvorschriften berücksichtigen, die eine Umnutzung zu Wohnzwecken nicht immer leicht zulassen. Gemeinden stehen zudem unter Druck von Nachbarschaftsverbänden und lokalen Unternehmen, die Projekte verzögern oder blockieren können.

3. Eignung und Lage Von den mehr als 40.000 leerstehenden Gebäuden landesweit erfüllt nur ein Bruchteil die Kriterien für eine Umwandlung — Nähe zum Verkehr, ausreichende Sonneneinstrahlung und bauliche Integrität. Industriegebiete bieten beispielsweise nur selten die Wohnattraktivität oder die Infrastruktur, die Mieter suchen.

4. Steigende Kosten und Finanzierung Die Bauwirtschaft kämpft mit Inflation, Arbeitskräftemangel und höheren Zinssätzen, was die Kosten für Nachrüstungsprojekte in die Höhe treibt.

Dr. Peter Boelhouwer, Professor für Wohnungsmarktentwicklung an der Technischen Universität Delft, warnt: „Man baut keine Wohnungen in einem Industriegebiet“, und hebt damit hervor, wie Umweltauflagen und örtliche Einwände Umwandlungen oft verzögern.

Politische und marktseitige Reaktionen

Um dem Rückgang entgegenzuwirken, prüfen Politik und Branchenakteure neue Lösungen:

• Anreize und Zuschüsse Einige Gemeinden haben Subventionen für die Entwicklung brachliegender Flächen und Steuererleichterungen für Projekte zur adaptiven Wiederverwendung eingeführt.
• Vereinfachte Genehmigungsverfahren Pilotprogramme in ausgewählten Städten zielen darauf ab, Genehmigungsprozesse für erprobte Umwandlungspläne zu beschleunigen.
• Öffentlich-private Partnerschaften Die Zusammenarbeit zwischen Wohnungsunternehmen, Kommunen und privaten Entwicklern wird gefördert, um Ressourcen zu bündeln und Risiken zu teilen.

Obwohl diese Maßnahmen vielversprechend sind, sagen Experten, dass es Zeit brauchen wird, bis politische Änderungen in den Umwandlungsstatistiken sichtbar werden.

Ausblick: Können Umwandlungen wieder an Fahrt gewinnen?

Trotz der aktuellen Verlangsamung dürften Umwandlungen ein zentraler Bestandteil der niederländischen Wohnungsstrategie bleiben. Städte mit engen Entwicklungsspielräumen — wie Amsterdam und Utrecht — sehen in der adaptiven Wiederverwendung weiterhin eine der wenigen realistischen Möglichkeiten, das Angebot zu erhöhen, ohne Grünflächen zu bebauen.

Blickt man nach vorne, könnten neue Technologien wie modulare Nachrüstsysteme und digitale Planungstools die Kosten senken und den Gestaltungsprozess vereinfachen. Gleichzeitig könnten sich veränderte Wohnpräferenzen — etwa die Nachfrage nach kleineren, energieeffizienten Einheiten — neue Wege für die kreative Umnutzung von Nichtwohnräumen eröffnen.

Die Belebung des Sektors wird jedoch eine fortgesetzte Zusammenarbeit zwischen Entwicklern, Planern und Gemeinden erfordern, um wirtschaftliche Tragfähigkeit und gesellschaftliche Akzeptanz in Einklang zu bringen.

Fazit

Der Rückgang um 10 % bei Wohnungsumwandlungen im letzten Jahr signalisiert einen reifenden Markt, in dem einfache Projekte abgeschlossen sind und die verbleibenden Gelegenheiten mehr Innovation erfordern. Sowohl für Vermieter, Mieter als auch Entscheidungsträger ist es entscheidend, diese Dynamiken zu verstehen, um die nächste Phase des Wohnungswachstums in den Niederlanden zu gestalten.

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