Niederländischer Wohnungsmarkt kühlt ab: Mehr Angebot und weniger Überbietungen

Der niederländische Wohnungsmarkt zeigt endlich Anzeichen dafür, dass sich sein einst unaufhaltsamer Aufwärtstrend abschwächt. Im dritten Quartal dieses Jahres wechselten etwa 64.000 selbstgenutzte Wohnimmobilien den Eigentümer — 9,2 % mehr als im gleichen Zeitraum des Vorjahres. Gleichzeitig zahlte der durchschnittliche Käufer zum ersten Mal seit über sechs Monaten weniger über dem Angebotspreis, und Bieterwettkämpfe wurden marginal seltener. Experten gehen davon aus, dass sich dieser Abkühlungstrend bis weit ins Jahr 2024 fortsetzt und das rasante Wertwachstum von Immobilien, das niederländische Käufer und Verkäufer erlebt haben, dämpfen wird.

Mehr Angebot sorgt für einen kühleren Markt

Ein Hauptfaktor für die Marktveränderung ist ein bemerkenswerter Anstieg des Angebots. Ende September standen rund 45.000 Häuser zum Verkauf, gegenüber etwa 41.000 zu Beginn der Sommermonate. Den deutlichsten Angebotszuwachs verzeichneten private Vermieter, die Mietobjekte in den Eigentumssektor verkauften — überwiegend als Reaktion auf strengere Mietregeln und bevorstehende steuerliche Anpassungen im Mietsektor.

• Umstrukturierungen in Vermieterportfolios: Neue Mietdeckel und Änderungen bei der Absetzbarkeit von Hypothekenzinsen haben viele Vermieter dazu veranlasst, ihre Investitionen im privaten Mietsektor zu überdenken.
• Saisonales Listenwachstum: Traditionell kommen in der Jahresmitte mehr Objekte auf den Markt; der diesjährige Anstieg übertraf die Inserate des letzten Sommers um fast 10 %.

Dieser Zustrom zusätzlicher Immobilien hat zu einer ausgeglicheneren Dynamik zwischen Angebot und Nachfrage beigetragen, wodurch potenzielle Käufer mehr Auswahl erhalten und das Gefühl der Knappheit, das das übermäßige Preisansteigen befeuerte, zurückgeht.

Überbietungstrends entspannen sich endlich

Nach Monaten rekordverdächtiger Überbietungen zeigen die Daten, dass Käufer im September im Durchschnitt 5.2% über dem Angebotspreis zahlten — ein Rückgang von 5.5% im August. Darüber hinaus kam es bei 73.0% aller Transaktionen zu Überbietungen, was einen leichten Rückgang gegenüber 73.9% im Vormonat darstellt.

Weniger Käufer gerieten nun in Bieterwettkämpfe, und die Gesamtzahl der Besichtigungen pro Objekt sank von August bis September um 12.3%. Branchenanalysten werten diese Veränderungen als eine Selbstkorrektur des Marktes nach einer langen Phase überwältigender Konkurrenz.

Warum die Abkühlung anhalten wird

Marktbeobachter nennen mehrere Faktoren, die darauf hindeuten, dass diese Abkühlungsphase längst nicht beendet ist:

1. Effekte des Vermieter-Ausverkaufs: Solange private Vermieter weiterhin Mietbestände als Reaktion auf Mietregulierungen und erwartete Steuerreformen abstoßen, wird das Angebot bis Mitte 2026 erhöht bleiben.
2. Druck durch Hypothekenzinsen: Da die Kreditkosten weiterhin über den pandemiebedingt historischen Tiefstständen liegen, halten sich einige Käufer zurück, was die Nachfrage weiter reduziert.
3. Wirtschaftliche Unsicherheit: Globale Gegenwinde, steigende Inflation und Sorgen um Lohnwachstum veranlassen viele Haushalte, bei der Aufnahme großer Hypothekendarlehen vorsichtiger zu sein.

Diese Faktoren dürften das jährliche durchschnittliche Preiswachstum dämpfen und verhindern, dass die zweistelligen Zuwächse der letzten zwei Jahre wieder auftreten.

Auswirkungen für Käufer und Verkäufer

Für Käufer

• Mehr Verhandlungsspielraum: Zunehmende Inserate und weniger konkurrierende Angebote bedeuten, dass Käufer näher am Angebotspreis verhandeln können.
• Größere Auswahl: Eine breitere Palette an Haustypen und Stadtteilen ist jetzt erreichbar, da zuvor seltene Immobilien auf den Markt kommen.
• Finanzierungsoptionen: Während die Hypothekenzinsen erhöht bleiben, gibt der weniger hektische Markt Käufern zusätzliche Zeit, die besten Finanzierungsangebote zu sichern.

Für Verkäufer

• Preissetzung ist entscheidend: Verkäufer müssen realistische Angebotspreise festlegen, um Interesse zu wecken, ohne sich auf Prämien aus Bieterwettkämpfen verlassen zu können.
• Längere Vermarktungsdauer: Immobilien können mehrere Wochen länger zum Verkauf benötigen, daher werden Inszenierung und Präsentation zunehmend wichtiger.
• Gezieltes Marketing: Die Hervorhebung besonderer Ausstattungsmerkmale und lokaler Annehmlichkeiten kann helfen, in einem weniger angespannten Markt herauszustechen.

Ausblick für 2024 und darüber hinaus

Branchenprognosen erwarten für das kommende Jahr ein moderates Preiswachstum von 3–5%, eine deutliche Verlangsamung gegenüber den jährlichen Zuwächsen von 10–15% der letzten Jahre. Die Kombination aus stetigem Angebot durch Vermieter-Ausverkäufe und anhaltenden makroökonomischen Unsicherheiten deutet auf einen Markt hin, der sich stabilisiert, statt zu kollabieren.

Lokale Gemeinden (gemeenten) könnten Wohnungsbaupolitiken oder Anreize anpassen, um bestimmte Segmente wie Erstkäufer zu stimulieren. Unterdessen könnten Wohnungsbaugesellschaften (woningcorporaties) eine größere Rolle bei der Bereitstellung von sozialem und mittelpreisigem Mietwohnraum spielen und so das Angebot weiter beeinflussen.

Fazit

Nach Jahren erbitterter Konkurrenz kühlt der niederländische Wohnungsmarkt endlich ab. Mit mehr zum Verkauf stehenden Häusern und weniger Bieterwettkämpfen gewinnen Käufer an Verhandlungsmacht, während Verkäufer eine verfeinerte Preisstrategie benötigen. Dieses ausgeglichenere Umfeld dürfte bis ins Jahr 2024 anhalten und eine willkommene Verschnaufpause von den stärksten Preissprüngen der jüngeren Zeit bieten.

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