NHG schlägt einfachere Finanzierung für vorübergehende flexible Wohnungen vor, um Erstkäufer zu unterstützen

NHG schlägt einfachere Finanzierung für vorübergehende flexible Wohnungen vor, um Erstkäufer zu unterstützen

Der niederländische Wohnungsmarkt stellt Erstkäufer vor große Herausforderungen, insbesondere junge Erwachsene, die mit steigenden Preisen und einem begrenzten Angebot zu kämpfen haben. Die Nationale Hypothekengarantie (NHG), die für die Förderung verantwortungsvoller Finanzierung bekannt ist, fordert Reformen, um den Kauf flexibler, vorübergehender Wohnungen zu erleichtern – vorgefertigter Wohngebäude auf Grundstücken mit einer zeitlich begrenzten Wohnnutzung. Durch die Ausweitung des NHG-Schutzes auf dieses aufkommende Wohnsegment möchte die Organisation erschwinglichere Optionen schaffen und jungen Wohnungssuchenden helfen, schneller in den selbst genutzten Wohnungsmarkt einzusteigen.

Was sind flexible, vorübergehende Wohnungen?

Flexible Wohnungen sind vorgefertigte oder modulare Wohngebäude, die für eine schnelle Errichtung auf Grundstücken vorgesehen sind, die vorübergehend zu Wohnzwecken genutzt werden dürfen. Sie sind in der Regel kleiner als herkömmliche Häuser und kosten beim Kauf durchschnittlich etwa 180.000 € – weniger als die Hälfte des Durchschnittspreises von 450.000 € für ein Haus in den Niederlanden. Die wichtigsten Merkmale sind:

• Befristete Grundstückspacht: Diese Wohnungen stehen auf Grundstücken, die im Rahmen kurzfristiger Bebauungspläne vergeben werden, häufig für fünf bis zehn Jahre. Nach Ablauf der Pacht müssen die Eigentümer umziehen oder die Wohnung verkaufen.
• Vorfertigung: Die Gebäude werden außerhalb des Baugrundstücks in Fabriken hergestellt, wodurch sich die Bauzeit von Monaten auf Wochen verkürzt.
• Kosteneffizienz: Niedrigere Grundstückskosten und eine vereinfachte Montage führen zu deutlich geringeren monatlichen Hypothekenzahlungen.

Gemeinden („gemeenten“) und Wohnungsbaugesellschaften (woningcorporaties) haben diese Einheiten hauptsächlich als Mietobjekte genutzt. Nun steigt das Interesse unter Erstkäufern, die auf der Suche nach erschwinglichem Wohneigentum sind.

Warum vorübergehende flexible Wohnungen für Erstkäufer wichtig sind

Junge Wohnungssuchende im Alter zwischen 20 und 34 Jahren sehen sich mit einem anhaltenden Mangel an erschwinglichen Starterwohnungen konfrontiert. Laut Untersuchungen der NHG:

• Mehr als ein Drittel der jungen Käufer würde eine flexible, vorübergehende Wohnung in Betracht ziehen.
• Fast die Hälfte sucht seit mehr als sechs Monaten nach einer geeigneten Wohnung.
• Mehr als 50 % wären bereit, bis zu zehn Jahre in einer solchen Wohnung zu bleiben, um Erschwinglichkeit und den vorübergehenden Wohnbedarf miteinander zu vereinbaren.

Diese Wohnungen bieten Käufern, die sich dauerhaften Wohnraum nicht leisten können, einen Einstieg ins Wohneigentum. Niedrigere Kauf- und Instandhaltungskosten tragen dazu bei, die monatlichen Ausgaben zu senken, und machen eine Hypothekenbewilligung realistischer – insbesondere, wenn sie durch ein Garantiesystem wie die NHG abgesichert ist.

Finanzierungsherausforderungen bei vorübergehendem Wohnraum

Trotz der starken Nachfrage bleibt die Finanzierung flexibler Wohnungen auf vorübergehend genutzten Grundstücken nach den derzeitigen Vorschriften nahezu unmöglich. Traditionelle Kreditgeber verweisen auf mehrere Unsicherheiten:

1. Risiko des Restwerts: Nach Ablauf der Pacht hängt der Wert der Wohnung von den Umzugskosten oder der Marktnachfrage nach gebrauchten modularen Einheiten ab. Kreditgeber befürchten, dass Kreditnehmer mit einem negativen Eigenkapital konfrontiert werden könnten.
2. Unsicherheit bei der Pachtverlängerung: Gemeinden ändern mitunter die Pläne zur Grundstücksnutzung, was die Verlängerung der Pacht erschwert.
3. Versicherung und Garantien: Standardmäßige Hypothekengarantien und Wohngebäudeversicherungen schließen Immobilien auf nicht dauerhaft genutzten Grundstücken in der Regel aus.

Ohne spezielle Finanzierungslösungen müssen viele Käufer entweder mieten oder langfristige Hypotheken für Immobilien aufnehmen, die sie sich nicht leisten können, wodurch die Zugangshürde bestehen bleibt.

Der Vorschlag der NHG: Ausweitung der Nationalen Hypothekengarantie

Die NHG – die im Auftrag des Finanzministeriums verwaltet wird – hilft Käufern bei der Sicherung von Hypotheken, indem sie Zinssätze begrenzt und Kreditgeber gegen Verluste absichert. Um die Finanzierungslücke bei flexiblen Wohnungen zu schließen, schlägt die NHG Folgendes vor:

• Garantiedeckung: Vorübergehende Wohnungen sollen in den Garantierahmen der NHG aufgenommen werden, vorbehaltlich angepasster Kriterien hinsichtlich der Pachtdauer und der Regelungen für einen Umzug.
• Standardisierte Bewertungen: Entwicklung von Bewertungsmodellen für modulare Wohnungen, die den Restwert und die Wertminderung berücksichtigen.
• Pachtbedingungen: Zusammenarbeit mit Gemeinden, um garantierte Möglichkeiten zur Pachtverlängerung oder klare Ausstiegsstrategien für den Fall einer Änderung der Grundstücksnutzung bereitzustellen.

Durch die Verringerung der Risiken für Kreditgeber hofft die NHG, Banken und Hypothekenanbieter dazu zu bewegen, maßgeschneiderte Kreditprodukte für diese neuen Wohnformen anzubieten.

Der weitere Weg: Pilotprojekte und Kooperationen

Gemeinsam mit dem Ministerium für Inneres und Königreichsbeziehungen, führenden Hypothekengebern, Wohnungsbaugesellschaften und zukunftsorientierten Gemeinden startet die NHG eine explorative Studie. Die Ziele sind:

• Garantieparameter für Wohnungen mit einer Pachtlaufzeit von fünf bis zehn Jahren zu testen.
• Bis Ende dieses oder Anfang nächsten Jahres ein Pilotprogramm in einer oder zwei niederländischen Gemeinden zu schaffen.
• Daten zu den Erfahrungen der Kreditnehmer, Wiederverkaufswerten und Verfahren zur Pachtverlängerung zu sammeln.

Erste Pilotstandorte werden in Regionen mit akutem Wohnungsmangel, aber verfügbaren vorübergehend nutzbaren Grundstücken erwartet, etwa in Teilen von Südholland oder Flevoland. Die Ergebnisse sollen als Grundlage für eine landesweite Einführung und regulatorische Anpassungen dienen.

Aussichten für junge Wohnungssuchende

Wenn die Ausweitung der Garantie der NHG erfolgreich ist, könnte sie eine neue Ära des erschwinglichen Wohneigentums einleiten. Erstkäufer würden Folgendes erhalten:

• Zugang zu Hypotheken mit günstigen Zinsobergrenzen der NHG.
• Mehr Sicherheit hinsichtlich des Restwerts der Immobilie dank standardisierter Bewertungsmethoden.
• Flexible Wohnlösungen, die mit beruflicher Mobilität und Stadtentwicklungsplänen vereinbar sind.

Flexible, vorübergehende Wohnungen werden den traditionellen Wohnraum möglicherweise nicht ersetzen, bieten aber eine wichtige Übergangslösung für Menschen, die bereit sind, in niederländische Immobilien zu investieren, ohne sich bei dauerhaftem Wohneigentum lebenslang an Hypotheken zu binden.

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