Neugebaute Wohnungen in den Niederlanden auf niedrigstem Stand seit 2018: Ursachen und Lösungen

Neugebaute Wohnungen in den Niederlanden auf niedrigstem Stand seit 2018

Der niederländische Wohnungsmarkt steht unter immensem Druck, und aktuelle Zahlen zeigen, dass sich die Lage verschärft. In den ersten sechs Monaten dieses Jahres wurden dem Wohnungsbestand der Niederlande nur 32.700 neue Wohnungen hinzugefügt – der niedrigste Halbjahreswert seit 2018. Im gleichen Zeitraum des Vorjahres waren es noch mehr als 34.000. Nach Angaben von Statistics Netherlands (CBS) spiegelt der Rückgang bei den fertiggestellten Wohnungen unmittelbar die Abnahme der 1,5 bis zwei Jahre zuvor erteilten Baugenehmigungen wider. Dieser Artikel untersucht die Ursachen, regionalen Unterschiede und möglichen Maßnahmen, um die ehrgeizigen Bauziele der Regierung zu erreichen.

Rückgang der Baugenehmigungen und seine verzögerte Wirkung

Die Zahl der Genehmigungen für den Wohnungsbau ist in den vergangenen Jahren kontinuierlich zurückgegangen. Der Chefökonom von CBS, Peter Hein van Mulligen, erklärt, dass weniger Genehmigungen heute zwangsläufig zu weniger fertiggestellten Wohnungen in der Zukunft führen. Da sich die Bauzeiten von der Genehmigung eines Plans bis zur Fertigstellung erstrecken, werden die Auswirkungen des Genehmigungsmangels erst jetzt in vollem Umfang in den Zahlen zu den Neubauten sichtbar.

• Zeitverzögerung zwischen Genehmigung und Bau: Im Durchschnitt liegen zwischen der Erteilung der Baugenehmigung und dem Bezug 1,5 bis 2 Jahre. Die in den Jahren 2021–22 erteilten Genehmigungen haben die aktuelle Verlangsamung unmittelbar beeinflusst.
• Rückgang der Genehmigungen: Wirtschaftliche Unsicherheit, komplexe Bebauungsvorschriften und langwierige Umweltprüfungen haben Entwickler davon abgehalten, die erforderliche Zahl neuer Genehmigungen zu beantragen.

Hindernisse beim Erreichen der Bauziele

Die niederländische Regierung strebt den Bau von 100.000 neuen Wohnungen pro Jahr an, um die landesweite Wohnungsnot zu lindern. Mehrere Hindernisse haben jedoch den Fortschritt gebremst:

1. Mangel an bebaubaren Grundstücken: Die Ausweitung städtischer Gebiete unterliegt strengen Grenzen, um Grünflächen und landwirtschaftliche Flächen zu erhalten.
2. Personalmangel in Gemeinden: Vielen Gemeinden (gemeenten) fehlt es an ausreichend Planungsmitarbeitern, was zu Rückständen bei den Genehmigungen führt.
3. Steigende Baukosten: Inflation und Störungen in den Lieferketten haben die Kosten für Materialien und Arbeitskräfte in die Höhe getrieben.
4. Langwierige Genehmigungsverfahren: Umweltverträglichkeitsprüfungen und lokale Konsultationen verlängern die Projektlaufzeiten um mehrere Monate.

Um das Ziel von 100.000 Wohnungen zu erreichen, ist in der zweiten Jahreshälfte eine deutliche Beschleunigung erforderlich, wie Van Mulligen betonte.

Über den Neubau hinaus: Alternative Wohnlösungen

Eine ausschließliche Abhängigkeit von Neubauprojekten auf bisher unbebauten Flächen wird die Wohnraumlücke nicht schließen. Regierung und Privatwirtschaft prüfen daher alternative Wege, um den Wohnungsbestand zu vergrößern:

• Aufteilung bestehender Immobilien: Umwandlung großer Einfamilienhäuser in mehrere Mietwohnungen. • Umwandlung von Büros in Wohnraum: Umnutzung wenig genutzter Bürogebäude in Stadtzentren. • Umnutzung öffentlicher Gebäude: Umwandlung von Schulen oder Gemeindeämtern in Wohnräume. • Temporärer modularer Wohnraum: Schnell installierbare Fertigmodule zur Deckung des kurzfristigen Bedarfs.

Diese Strategien können zwar schneller als herkömmliche Bauvorhaben für Entlastung sorgen, erfordern jedoch auch regulatorische Flexibilität und gezielte Anreize, um wirksam ausgeweitet werden zu können.

Die Rolle der Wohnungsbaugesellschaften

Wohnungsbaugesellschaften (woningcorporaties) spielen beim Neubau eine zunehmend wichtige Rolle. In der ersten Hälfte dieses Jahres stellten sie mehr als 8.200 neue Wohnungen fertig – ein Viertel aller Fertigstellungen und damit mehr als die 18 % im Vorjahr. Dieses Wachstum wird durch folgende Faktoren angetrieben:

• Vorgeschriebene Quoten für sozialen Wohnungsbau: Die Gesellschaften sind verpflichtet, erschwingliche Mietwohnungen zu priorisieren.
• Zugang zu staatlicher Finanzierung: Zinsgünstige Darlehen und Subventionen ermöglichen groß angelegte Projekte.
• Langfristige Investitionsperspektiven: Anders als private Entwickler konzentrieren sich die Gesellschaften neben der Rendite auch auf die soziale Wirkung.

Obwohl der relative Anteil teilweise deshalb gestiegen ist, weil die Gesamtzahl der Fertigstellungen zurückging, erhöhten die Wohnungsbaugesellschaften auch ihre absolute Produktion und glichen damit einige Verzögerungen im privaten Sektor aus.

Regionale Unterschiede beim Wohnungsneubau

Die Daten von CBS zeigen deutliche Unterschiede zwischen den Gemeinden bei der Bautätigkeit:

• IJsselstein und De Bilt: Alle in diesen Gemeinden fertiggestellten Wohnungen wurden von Wohnungsbaugesellschaften bereitgestellt. • Leiden: Trotz mehr als 500 neuer Wohnungen stammte keine davon von Wohnungsbaugesellschaften, was die lokale Bedeutung des privaten Sektors unterstreicht. • Ballungsraum Randstad: Der größte Mangel an Genehmigungen und Baubeginnen ist im Umfeld von Amsterdam, Rotterdam, Den Haag und Utrecht zu beobachten, wo die Grundstücksknappheit am stärksten ausgeprägt ist.

Das Verständnis dieser regionalen Dynamiken ist entscheidend, um politische Maßnahmen und öffentlich-private Partnerschaften an die lokalen Bedingungen anzupassen.

Ausblick und Empfehlungen

Um den Abwärtstrend bei den Fertigstellungen neuer Wohnungen umzukehren und die Wohnraumlücke zu schließen, sollten die Beteiligten Folgendes in Betracht ziehen:

1. Genehmigungsverfahren vereinfachen: Digitale Planungsplattformen und strengere Bearbeitungsfristen für Gemeinden.
2. Brachflächen erschließen: Private Entwickler durch Anreize dazu bewegen, ehemalige Industrieflächen in Wohnviertel umzuwandeln.
3. Öffentlich-private Partnerschaften stärken: Gemeinschaftsunternehmen von woningcorporaties und gewerblichen Bauunternehmen.
4. Modulare und temporäre Lösungen ausweiten: Genehmigungen für Fertighäuser beschleunigen, um den dringenden Bedarf zu decken.
5. Arbeitskapazitäten ausbauen: Durch berufliche Ausbildungsprogramme in Bauberufen in qualifizierte Arbeitskräfte investieren.

Diese Maßnahmen können zusammen mit gezielten Subventionen und regulatorischen Reformen dazu beitragen, dass die Niederlande ihr jährliches Ziel von 100.000 Wohnungen erreichen.

Fazit

Der Rückgang auf 32.700 neu gebaute Wohnungen im ersten Halbjahr dieses Jahres – der niedrigste Stand seit 2018 – verdeutlicht die Komplexität der Bewältigung der niederländischen Wohnungsnot. Die Beseitigung von Engpässen bei Genehmigungen und die Ausweitung des traditionellen Wohnungsbaus sind zwar unerlässlich, doch auch Investitionen in alternative Wohnlösungen und die Stärkung der woningcorporaties werden entscheidend sein, um die ehrgeizigen Ziele zu erreichen.

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