Nederlandse huizenprijzen blijven in 2024 steken: RaboResearch voorspelt vlakke groei

Nederlandse huizenprijzen blijven in 2024 steken: RaboResearch voorspelt vlakke groei

De Nederlandse woningmarkt heeft een aantal jaren van sterke prijsstijgingen gekend, maar dat momentum zal in 2024 scherp afnemen. Economen van RaboResearch verwachten nu dat de gemiddelde prijs van bestaande koopwoningen voor de rest van dit jaar gelijk blijft. Oplopende inflatie, stijgende hypotheekrentes en aanhoudende beperkingen aan de aanbodzijde zorgen voor een perfecte storm die de vraag afkoelt en de prijzen in toom houdt.

Huizenprijzen vlakken af in 2024

De nieuwste analyse van RaboResearch laat zien dat de groei van de huizenprijzen tegen het einde van het jaar op 0% uitkomt. Volgens woningmarkteconoom Carola de Groot spelen twee belangrijke dynamieken een rol:

1. Hogere inflatie en stijgende rente. De oorlog in het Midden-Oosten en wereldwijde verstoringen in de toeleveringsketen hebben de inflatie verder opgedreven, waardoor de rendementen op de kapitaalmarkt zijn gestegen. Deze rendementen beïnvloeden direct de hypotheekrentes, die inmiddels zijn opgelopen van historisch lage niveaus naar meer gebruikelijke niveaus van boven de 4%.

2. Afgenomen leencapaciteit. Naarmate de hypotheekrentes stijgen, kunnen huishoudens voor dezelfde maandlast een lager leenbedrag financieren. Hoewel de lonen naar verwachting sneller zullen groeien dan eerder voorzien, is dat niet voldoende om de druk op de koopkracht te compenseren.

“Hogere inflatie en toenemende inflatierisico’s leiden tot verdere stijgingen van de rente op de kapitaalmarkt. Deze bepalen de hypotheeklasten en zetten de leencapaciteit van huishoudens onder druk,” legt De Groot uit.

Drijvende krachten achter de afkoelende markt

Meerdere factoren komen samen om de vraag te temperen en de prijsstijgingen te matigen:

• Hypotheekrenteschok: De sprong in de rente heeft de maximale hypotheek die aanvragers kunnen krijgen al verlaagd. Veel potentiële kopers stellen hun zoektocht uit en wachten tot de rente stabiliseert.
• Economische onzekerheid: Langzamere bbp-groei en hoge inflatie zorgen voor voorzichtigheid onder huishoudens. Onzekerheid over toekomstig inkomen en baanzekerheid ontmoedigt grote financiële verplichtingen zoals de aankoop van een woning.
• Tegenwind vanuit beleid: Hoewel de loonstijging naar verwachting harder zal gaan dan eerdere prognoses, kunnen strenger begrotingsbeleid en mogelijke wijzigingen in de hypotheekrenteaftrek het enthousiasme van kopers afremmen.

Leners worden geconfronteerd met een nieuwe realiteit

Voor starters en bestaande huiseigenaren die willen verhuizen, is de omgeving drastisch veranderd. Waar kopers voorheen vertrouwden op historisch lage rentes om grotere hypotheken te financieren, vraagt de markt van vandaag om hogere eigen inbreng of kleinere leningen. Deze verschuiving is vooral lastig in populaire stedelijke gebieden zoals Amsterdam, Utrecht en Rotterdam, waar de prijzen hoog blijven.

Effect van bouw- en aanbodbeperkingen

Terwijl de vraag afzwakt, zorgen problemen aan de aanbodzijde ervoor dat de markt niet volledig verruimt. RaboResearch wijst op drie hardnekkige knelpunten:

• Netcongestie: Beperkte capaciteit in regionale elektriciteitsnetten vertraagt de ontwikkeling van nieuwe woningbouwprojecten, vooral projecten die mikken op een hoge energie-efficiëntie.
• Stikstofcrisis: Regelgevende beperkingen op stikstofuitstoot hebben goedkeuringen voor veel bouwlocaties en infrastructuurprojecten stilgelegd.
• Lange doorlooptijden en stijgende kosten: Inflatie drijft de prijzen van grondstoffen en arbeid op. Naarmate de bouwkosten stijgen, dreigt een aantal projecten financieel onhaalbaar te worden.

“We verwachten in 2024 meer nieuwbouwwoningen op te leveren, maar daarna zullen de aantallen weer dalen door aanhoudende knelpunten,” waarschuwt De Groot.

De combinatie van vlakke prijsontwikkeling en een beperkte toekomstige toevoer kan in 2025 opnieuw voor krapte op de markt zorgen, doordat de achterstand aan onvervulde vraag botst met een lagere bouwproductie.

Vooruitzichten voor 2025–2027

Kijkend voorbij 2024 verwacht RaboResearch nog steeds bescheiden stijgingen van de huizenprijzen:

• 2025: Een langzaam herstel naarmate sommige inflatoire druk afneemt en nieuwe projecten worden opgeleverd.
• 2026: De prijzen zullen met ongeveer 2,8% stijgen, gedreven door hersteld kopersvertrouwen en geleidelijke verbeteringen in het aanbod.
• 2027: Voortgezette groei van 2% nu de hypotheekrentes stabiliseren en de bredere economie herstelt.

Deze cijfers markeren een duidelijke breuk met de dubbelecijferige stijgingen van de afgelopen vijf jaar en wijzen op een veel koelere markt in de toekomst.

Wat dit betekent voor huurders en kopers

Of je nu nu huurt of van plan bent te kopen, zo navigeer je door het veranderende landschap:

• Potentiële kopers: Zet hypotheekaanbiedingen vroeg vast als de rente haar piek lijkt te bereiken. Overweeg hypotheken met een vaste rente om je te beschermen tegen toekomstige rentestijgingen. Kijk ook naar minder centrale regio’s waar de prijsstijging mogelijk minder abrupt afneemt.
• Huidige huiseigenaren: Als je hypotheek binnenkort moet worden verlengd, vergelijk dan aanbiedingen van meerdere geldverstrekkers. Oversluiten kan nog steeds geld besparen als je in eerdere jaren een bijzonder lage rente hebt gekregen.
• Huurders: Nu de prijsdruk op de koopmarkt afneemt, kan huren aantrekkelijker worden — maar de concurrentie om kwalitatieve huurwoningen blijft hoog. Verken platforms die actuele aanbiedingen bundelen om snel je volgende woning te vinden.

Belangrijkste punten

1. De groei van de huizenprijzen in Nederland zal naar verwachting in 2024 stagneren door hogere inflatie en hypotheekrentes.
2. Beperkingen aan de aanbodzijde — zoals netcongestie en de stikstofcrisis — zullen nieuwbouw beperken en de markt krap houden.
3. Voor 2026 en 2027 wordt een bescheiden prijsstijging van 2–3% verwacht, nu de rentes stabiliseren en de economische omstandigheden verbeteren.

Voor de eenvoudigste manier om je volgende huurwoning in Nederland te vinden, bezoek Luntero—je vertrouwde partner voor het navigeren door een veranderende woningmarkt.