Niederländischer Minister schlägt Lockerung der Mietpreisbremsen vor, um das Wohnungsangebot zu erhöhen

Vorgeschlagene Lockerung der Mietpreisbremsen zur Erhöhung des Wohnungsangebots

Der niederländische Mietmarkt steht seit Langem unter Druck durch steigende Nachfrage und begrenztes Angebot. Als Reaktion darauf kündigte Wohnungsbauministerin Elanor Boekholt-O’Sullivan eine Reihe von Reformen an, die Mid-Mietobjekte für Vermieter und Investoren attraktiver machen sollen. Durch Anpassungen des nationalen Punktesystems für Mieten und die Einführung flexibler Vertragsoptionen will die Regierung kleine Vermieter im Sektor halten und zusätzliche Wohnungen für Mieter in den gesamten Niederlanden freisetzen.

Das niederländische Punktesystem für Mieten verstehen

Die Niederlande verwenden eine punktbasierte Mietbewertung (woningwaarderingsstelsel), um Immobilien in soziale, regulierte Mid-Miet- oder liberalisierte Segmente einzuordnen. Zu den wichtigsten Faktoren gehören:

• WOZ-Wert: die kommunale Immobilienbewertung (waardering onroerende zaken), die für lokale Steuern und Mietberechnungen verwendet wird.
• Wohnfläche und Ausstattung: Größe, Energieeffizienz, Vorhandensein eines Gartens oder Balkons und andere Annehmlichkeiten.
• Abzüge und Zuschläge: Derzeit wird ein Drittel des WOZ-Werts in die Punkteberechnung einbezogen, und Vermieter verlieren fünf Punkte, wenn einer Immobilie Außenfläche fehlt.

Immobilien mit bis zu 142 Punkten fallen unter die regulierte Mid-Miete und halten die Maximalmieten bezahlbar. Sinkende Renditen haben jedoch viele kleine Vermieter dazu veranlasst, den Markt zu verlassen, wodurch der Bestand an privaten Mietwohnungen schrumpft.

Zentrale Maßnahmen, die Ministerin Boekholt-O’Sullivan angekündigt hat

In einer Unterrichtung des Parlaments¹ skizzierte die Ministerin vier Hauptmaßnahmen, die nach Genehmigung der Gesetzgebung voraussichtlich zum 1. Januar 2027 in Kraft treten sollen:

1. Voller Mietzuschlag auf Basis der Bewertung

   • Statt nur ein Drittel des WOZ-Werts zu verwenden, können Vermieter nun einen Preiszuschlag auf Grundlage des vollen WOZ-Werts ansetzen. Diese Anpassung hält Immobilien innerhalb des regulierten Mid-Mietbereichs und erhöht zugleich die erzielbaren Mieten.

2. Streichung des Abschlags für Außenflächen

   • Die bisherige Fünf-Punkte-Strafe für Wohnungen ohne Garten, Balkon oder Terrasse wird abgeschafft. In dicht bebauten Stadtgebieten ist privater Außenraum oft unmöglich bereitzustellen, daher verbessert diese Änderung die Wirtschaftlichkeit kleinerer Stadtwohnungen.

3. Höhere Mieten für kleine denkmalgeschützte Gebäude

   • Eigentümer kleiner Denkmäler (rijksmonumenten) oder denkmalgeschützter Immobilien können auf Grundlage ihres WOZ-Werts höhere Mieten verlangen. Dies berücksichtigt die zusätzlichen Kosten für den Erhalt historischer Häuser und fördert deren Bewahrung im privaten Markt.

4. Erweiterte befristete Studentenverträge

   • Bisher konnten nur Studierende, die zum Studium in eine andere Stadt umgezogen sind, befristete Verträge erhalten. Die neue Regel öffnet zeitlich befristete Mietverträge für alle Studierenden und verhindert, dass lokale Studierende in wettbewerbsintensiven Märkten wie Utrecht und Groningen benachteiligt werden.

Parallel dazu wird die Regierung den derzeitigen Mietaufschlag von 10 % auf neu gebaute Projekte – von 20 auf 24 Jahre – verlängern, um das Angebot für Immobilieninvestoren und Wohnungsbaugesellschaften (woningcorporaties) weiter attraktiver zu machen.

Auswirkungen auf Vermieter und das Investitionsklima

Durch höhere mögliche Renditen sollen diese Reformen:

• kleine Vermieter halten: Höhere Mietobergrenzen verringern den Anreiz, kleine Portfolios zu verkaufen, und erhalten die Vielfalt im Mietbestand.
• neue Investitionen anziehen: Verlängerte Entwickleraufschläge auf Neubau-Mietwohnungen verbessern langfristige Renditeprognosen.
• den Bestand historischer Wohnungen erhalten: Die finanzielle Anerkennung des Aufwands für denkmalgeschützte Immobilien sorgt dafür, dass historische Häuser als rentable Mietobjekte erhalten bleiben.

Ministerin Boekholt-O’Sullivan betonte, dass „die Verbesserung des Investitionsklimas für private Vermieter und Wohnungsbaugesellschaften wesentlich ist, um ausreichend bezahlbaren Wohnraum zu schaffen“.

Mögliche Vorteile und Risiken für Mieter

Vorteile

• Mehr Mietangebot: Wenn Vermieter weniger geneigt sind zu verkaufen, sollte die Gesamtzahl verfügbarer Wohnungen steigen.
• Mehr Vertragsflexibilität: Ausgeweitete befristete Mietverträge helfen dabei, studentische Wohnbedarfe an den akademischen Kalender anzupassen.

Risiken

• Steigende Mieten im Mid-Miet-Segment: Mieter in regulierten Mid-Mietwohnungen könnten höhere Obergrenzen sehen, wodurch der Abstand zwischen Mid- und liberalisierten Mieten kleiner wird.
• Regionale Unterschiede: In Hotspots wie Amsterdam und Den Haag könnten Vermieter höhere WOZ-Werte nutzen, um die Mieten nach oben zu treiben.

Mieter sollten weiterhin prüfen, ob sie Anspruch auf huurtoeslag (Mietzuschuss) haben, um etwaige Mietsteigerungen auszugleichen, und nach Stadtteilen mit wettbewerbsfähigen Preisen Ausschau halten.

Nächste Schritte und Zeitplan

Diese Vorschläge müssen sowohl das Repräsentantenhaus als auch den Senat durchlaufen, bevor sie Gesetz werden. Wichtige Termine sind:

• Debattenphase: Sitzungen Ende 2026 in der Tweede Kamer.
• Senatsabstimmung: Anfang 2027, vor der geplanten Umsetzung am 1. Januar.
• Leitlinien für Vermieter: Die Regierung wird detaillierte Rechner und FAQs veröffentlichen, um die Einhaltung des überarbeiteten Punktesystems zu erleichtern.

Interessengruppen – Vermieter, Immobilienentwickler, Mieterverbände und Kommunen – werden eingeladen, zu den technischen Aspekten der Reformen Stellung zu nehmen.

Fazit

Die geplante Lockerung der Mietpreisbremsen signalisiert einen strategischen Wandel hin zu einem Ausgleich zwischen Mieterschutz und Investorenvertrauen. Indem die Mietpunkte stärker an reale Marktwerte und moderne Wohnbedingungen angepasst werden, will die Regierung den Mietwohnungsbestand ausweiten und gleichzeitig Schutzmechanismen bewahren.

Für Mieter und Vermieter gleichermaßen ist es wichtig, über diese Veränderungen informiert zu bleiben. Ob Sie nun eine erste Mietwohnung suchen, sich verbessern möchten oder ein Portfolio verwalten – das Verständnis des sich entwickelnden Punktesystems hilft Ihnen, effektiv zu planen.

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Footnotes

1. Ministerium für Inneres und Königreichsbeziehungen, „Kamerbrief toelichting op de maatregelen optimalisatie huurreguleringen en ontwikkelingen in de huursector,“ 20. April 2026, https://www.rijksoverheid.nl/ministeries/ministerie-van-binnenlandse-zaken-en-koninkrijksrelaties/documenten/kamerstukken/2026/04/20/kamerbrieftoelichtingopdemaatregelenoptimalisatiehuurreguleringenontwikkelingenindehuursector ↩