Wie Verkäufe von Mietwohnungen das Wachstum der niederländischen Hauspreise verlangsamen

Wie Verkäufe von Mietwohnungen das Wachstum der niederländischen Hauspreise verlangsamen

Im Oktober 2023 stiegen die Durchschnittspreise für bestehende Häuser in den Niederlanden im Vergleich zum gleichen Monat des Vorjahres um 6.6%, wie Daten des niederländischen Statistikamtes (CBS) und des Grundbuchs zeigen. Obwohl das Preiswachstum weiterhin positiv ist, war der Oktober der siebte Monat in Folge, in dem die jährlichen Zuwächse sich abgeschwächt haben. Ein wichtiger Treiber dieser Verlangsamung ist der zunehmende Zustrom ehemaliger Mieteinheiten in den Eigentumswohnungsmarkt – eine Verschiebung, die die Angebotsdynamik verändert und die rasanten Preissteigerungen zu Beginn des Jahres 2023 bremst.

Jüngste Entwicklungen bei den Hauspreisen

Nach dem Höchststand im Juli 2022, als sich der Markt kurzzeitig umkehrte und sinkende Preise verzeichnete, begannen die niederländischen Immobilienwerte im Juni 2023 wieder zu steigen. Im Oktober lag der durchschnittliche Verkaufspreis einer Bestandsimmobilie bei €498,996 – etwa 14.5% über dem Höchststand von Juli 2022. Dennoch verlangsamt sich das Wachstum:

• Im April 2023 überstiegen die jährlichen Zuwächse 10%.
• Im September verlangsamte sich das Wachstum auf 7.0%.
• Im Oktober moderierte es sich weiter auf 6.6%, mit einem moderaten Anstieg von 0.5% gegenüber dem September allein.

Unterdessen bleibt das Transaktionsvolumen robust. Im Oktober wechselten rund 21,849 Häuser den Besitzer, ein Anstieg von 20.5% im Jahresvergleich. Von Januar bis Oktober 2023 erreichten die gesamten Wohnungs-Transaktionen 193,317 – ein Anstieg von 17% gegenüber dem gleichen Zeitraum 2022.

Die Rolle von Mietwohnungsverkäufen

Ein wesentlicher Faktor hinter dem gedämpften Preiswachstum ist, dass viele Kleinvermieter ihre Mietwohnungen auf den freien Markt bringen. Seit die niederländische Regierung strengere Mietregulierungen für den mittleren Markt eingeführt und verschiedene Steueränderungen umgesetzt hat, sind die finanziellen Anreize, diese Mietobjekte zu behalten, zurückgegangen. Eigentümer stellen oft fest, dass ein Verkauf zu den derzeit hohen Preisen eine bessere Rendite liefert als die weitere Vermietung ihrer Objekte.

Diese Verkäufe betreffen in erster Linie kleinere, erschwinglichere Wohnungen. Wenn diese Einheiten vom Miet- in den Eigentumsstatus übergehen, stärken sie das Gesamtangebot an Wohnraum – insbesondere in den unteren Preissegmenten – und üben damit einen dämpfenden Druck auf das durchschnittliche Preiswachstum aus.

Einfluss von Mietregulierung und Steueränderungen

Zwei politische Änderungen haben dieses Verhalten begünstigt:

1. Ausgeweitete Mietregulierung (Huurtoeslag und Punktesystem): Die Regierung verschärfte Mietkontrollmaßnahmen für den mittleren Markt (liberalisierte Wohnungen), wodurch Vermietern die Möglichkeit genommen wurde, die Mieten stark anzuheben oder die Mieten zwischen den Mietverhältnissen flexibel anzupassen.
2. Steuerliche Anpassungen für Mieteinnahmen: Jüngste Änderungen in der steuerlichen Behandlung von Immobilien haben die Nettorendite von Mietobjekten reduziert, insbesondere für private Kleinvermieter.

In der Kombination haben diese Maßnahmen die Renditeberechnungen verändert. Für einen Vermieter, der zwischen Verkauf und Vermietung abwägt, überwiegt der einmalige Kapitalgewinn beim Verkauf oft die reduzierte und regulierte Mieteinnahme über die lange Frist.

Angebots- und Nachfragedynamik

Während die Hypothekenzinsen im Vergleich zu historischen Tiefständen erhöht bleiben, ist die Nachfrage nach Wohneigentum weiterhin robust – angetrieben durch niedrige Arbeitslosigkeit, steigende Haushaltsgründungen und anhaltende Zuwanderung in die Niederlande. Auf der Angebotsseite hat die Freigabe von Mietbestand dazu beigetragen, die Knappheit in einigen Regionen teilweise zu lindern, insbesondere in Großstädten, in denen erschwingliche Eigentumsoptionen knapp waren.

Der breitere Markt steht jedoch weiterhin vor Herausforderungen:

• Erstkäufer haben es mit erhöhten Finanzierungskosten und strengeren Kreditvergabekriterien zu tun.
• Mittelklassige Immobilien verzeichnen ausgeglichenere Preisbewegungen als Luxus- oder Einstiegssegmente.
• Regionale Unterschiede bleiben bestehen: Einige Provinzen weisen weiterhin zweistellige Preissteigerungen auf, während andere näher an einem flachen oder niedrigen einstelligen Wachstum liegen.

Was das für Käufer, Verkäufer und Mieter bedeutet

Potenzielle Käufer

• Größere Auswahl im Einstiegsmarkt, da mehr ehemalige Mietobjekte verfügbar werden. • Möglichkeiten, in Gebieten, in denen sich Verkaufsoffensiven konzentrieren, über Preise zu verhandeln. • Weiterhin die Notwendigkeit, trotz verlangsamten Hauspreiswachstums höhere Kreditkosten einzuplanen.

Verkäufer (einschließlich Kleinvermieter)

• Starke Kapitalgewinnpotenziale durch Ausnutzung hoher Bewertungen. • Prüfung des Bedarfs nach dem Verkauf: Mieten, Verkleinern oder Umzug.

Mieter

• Kurzfristiger Anstieg verfügbarer Inserate, aber potenzielle langfristige Verknappung, wenn Mietinvestoren den Markt verlassen. • Vorbereitung auf moderate Mietsteigerungen bei neuerem Mietbestand, der nicht unter alte Regelungen fällt.

Den Markt navigieren: Wichtige Tipps

1. Informieren Sie sich über lokale Änderungen der Mietregulierung und wie diese die Anreize für Vermieter beeinflussen.
2. Beobachten Sie Hypothekenzins-Trends und sprechen Sie frühzeitig mit einem Hypothekenberater während Ihrer Suche oder Verkaufsplanung.
3. Arbeiten Sie mit einer vertrauenswürdigen Plattform für Mietobjekte zusammen, um Inserate zu finden – egal, ob Sie eine Mietwohnung suchen oder ein Eigenheim kaufen möchten.

Ausblick

Während der aktuelle Angebotszuwachs durch Mietwohnungsverkäufe das Preiswachstum abkühlt, bleiben die fundamentalen Nachfragetreiber stark. Sofern nicht der Neubau von Wohnraum deutlich zunimmt oder sich die Finanzierungskosten erheblich verändern, ist zu erwarten, dass die Hauspreise auch 2024 weiter steigen – wenn auch in einem moderateren Tempo.

Für Käufer, Verkäufer und Mieter ist das Verständnis des Zusammenspiels von Mietregulierung, Besteuerung und Marktangebot essenziell. Durch Informationsbeschaffung und die Zusammenarbeit mit erfahrenen Fachleuten lassen sich in diesem sich wandelnden Umfeld besser fundierte Entscheidungen treffen.

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