Warum Mietwohnungen im mittleren Preissegment der Schlüssel zur Belebung des niederländischen Wohnungsmarktes sind

Warum Mietwohnungen im mittleren Preissegment der Schlüssel zur Belebung des niederländischen Wohnungsmarktes sind

Die Niederlande stehen vor einer Mietkrise, die durch starken Wettbewerb, steigende Preise und Haushalte gekennzeichnet ist, die in ungeeigneten oder überteuerten Wohnungen feststecken. Viele Experten argumentieren inzwischen, dass die Ausweitung von Mietwohnungen im mittleren Preissegment – Wohnungen zwischen dem sozialen Wohnungsbau und dem privaten Sektor – der fehlende Baustein zur Überwindung dieser Stagnation ist. Indem die Regierung dieses häufig übersehene Segment gezielt fördert, kann sie die Mobilität erhöhen, den Druck auf den sozialen Wohnungsbau verringern und Haushalten mit mittlerem Einkommen realistische Optionen bieten.

Was sind Mietwohnungen im mittleren Preissegment?

In der niederländischen Wohnungsterminologie bezeichnet der Begriff Mietwohnungen im mittleren Preissegment Mietwohnungen mit monatlichen Mieten oberhalb der Schwelle für den sozialen Wohnungsbau (derzeit etwa 808 €), aber unterhalb der für den freien Markt typischen Niveaus (oft 1.200 € oder mehr). Dieses Segment richtet sich an Mieter, die zu viel verdienen, um Anspruch auf sozialen Wohnungsbau zu haben – bei dem die Mieten subventioniert und begrenzt sind –, sich aber die hohen Mieten oder Kaufpreise im privaten Sektor nicht leisten können.

Wichtige Merkmale von Mietwohnungen im mittleren Preissegment:

• Mieten, die Bezahlbarkeit mit marktgerechten Renditen für Vermieter in Einklang bringen
• Anreize oder Subventionen, um die Entwicklung finanziell tragfähig zu machen
• Häufig bereitgestellt von Wohnungsbaugesellschaften (woningcorporaties) oder auf Mietwohnungen spezialisierten Investoren

Warum der Mangel im mittleren Preissegment von Bedeutung ist

Eine Analyse von Vastgoed Belang aus dem Jahr 2023 zeigte, dass seit der Durchsetzung des Gesetzes über erschwingliche Mieten (Änderungen des Woningwet zur Mietpolitik) etwa 76.000 Mietwohnungen im mittleren Preissegment verloren gegangen sind, die häufig in selbst genutztes Wohneigentum umgewandelt wurden. Dieser Rückgang hat drei wesentliche Folgen:

1. Die Wohnmobilität kommt zum Erliegen: Mieter mit mittlerem Einkommen bleiben länger im sozialen Wohnungsbau, selbst wenn ihr Einkommen steigt. Dadurch sinkt die Fluktuation und neu anspruchsberechtigte Haushalte erhalten keinen Zugang.
2. Der Mietdruck erreicht seinen Höhepunkt: Ohne erschwingliche Optionen im mittleren Preissegment konkurrieren diese Mieter auf dem breiteren privaten Markt, wodurch Preise und Leerstandszeiten steigen.
3. Soziale Ungleichgewichte: Gemeinschaften werden wirtschaftlich segmentiert, wenn Sozialwohnungen von Besserverdienenden bewohnt bleiben, während Haushalte mit mittlerem Einkommen in entfernte Vororte oder überfüllte Wohnverhältnisse gedrängt werden.

Hans Koster, Professor für Stadtökonomie an der Vrije Universiteit Amsterdam, hebt das Problem der Anreize hervor: „Wenn Mieter im sozialen Wohnungsbau etwas mehr verdienen, gibt es wenig Motivation umzuziehen, wenn ihre Miete weiterhin stark subventioniert wird und die Umzugskosten hoch sind.“

Experten äußern sich: De Groot und andere

Jasper de Groot, Gründer von Pararius und Huurwoningen.nl, warnt, dass die derzeitigen Maßnahmen nicht ausreichen. Der jüngste Aktionsplan zur Beschleunigung des Wohnungsbaus der Regierung konzentriert sich darauf, den Bau neuer Wohnungen zu beschleunigen, geht aber nicht gezielt auf die Lücken im mittleren Preissegment ein. De Groot erklärt: „Wir brauchen gezielte Maßnahmen, die den Bestand im mittleren Preissegment erhalten und ausbauen. Einfach mehr Wohnungen zu bauen, reicht nicht aus, wenn sie alle am unteren oder oberen Ende des Preisspektrums liegen.“

Andere Experten fordern einen umfassenderen politischen Kurswechsel:

• Steuerliche Anreize: Günstigere Körperschaftsteuerregelungen oder Mehrwertsteuersenkungen für Projektentwickler anbieten, die Wohnungen im mittleren Preissegment bauen.
• Erhaltungsauflagen: Die Umwandlung bestehender Mietwohnungen im mittleren Preissegment in selbst genutztes Wohneigentum einschränken.
• Mobilitätsprogramme: Mieter im sozialen Wohnungsbau finanziell unterstützen, wenn sie in Mietwohnungen im mittleren Preissegment wechseln, damit Sozialwohnungen für Haushalte mit niedrigerem Einkommen frei werden.

Erfolgreiche Modelle aus dem Ausland

Mehrere europäische Länder haben Strategien für Mietwohnungen im mittleren Preissegment mit positiven Ergebnissen umgesetzt:

• Deutschlands „Build-to-Rent“-Initiativen: In ausgewiesenen Entwicklungsgebieten wurden durch planerische Erleichterungen Tausende Wohnungen im mittleren Preissegment in Berlin und Hamburg geschaffen.
• Das britische Build-to-Rent-Modell: Kommunalverwaltungen gewähren bei Projekten, die einen festgelegten Anteil an Wohnungen im mittleren Preissegment umfassen, eine höhere zulässige Bebauungsdichte.

Diese Beispiele zeigen, wie koordinierte Anreize zwischen Regierung, Gemeinden (gemeenten) und privaten Investoren den Aufbau neuen Wohnraums dort fördern können, wo er am dringendsten benötigt wird.

Politische Empfehlungen für die Niederlande

Um Mietwohnungen im mittleren Preissegment wirksam zu fördern, könnten politische Entscheidungsträger Folgendes erwägen:

1. Gezielte Subventionen: Einen Fonds einrichten, der die Kostenlücke beim Bau von Projekten im mittleren Preissegment teilweise abdeckt.
2. Dynamische Mietindexierung: Erlauben, dass Mieten jährlich moderat angepasst werden, um langfristige Bezahlbarkeit zu gewährleisten und gleichzeitig die wirtschaftliche Tragfähigkeit des Marktes zu erhalten.
3. Anreize für den Auszug: Steuervergünstigungen oder Umzugshilfen für Mieter im sozialen Wohnungsbau anbieten, die in Mietwohnungen im mittleren Preissegment wechseln.
4. Öffentlich-private Partnerschaften: Woningcorporaties und Build-to-Rent-Investoren zur Zusammenarbeit bei Projekten mit einem gemischten Wohnungsbestand ermutigen.

Durch die Kombination dieser Instrumente kann die niederländische Regierung den Verlust von Wohnungen im mittleren Preissegment umkehren und eine ausgewogene Wohnraumkette wiederherstellen.

Der weitere Weg

Die Ausweitung von Mietwohnungen im mittleren Preissegment wird kein Allheilmittel sein – sie ist jedoch ein entscheidender Schritt hin zu einem flexibleren und zugänglicheren Wohnungsmarkt. Haushalte mit mittlerem Einkommen verdienen Optionen, die zu ihrem Budget passen, ohne dass sie bei Qualität oder Lage Abstriche machen müssen. Ebenso profitieren lebendige städtische Gemeinschaften davon, wenn Bewohner entsprechend ihren sich verändernden Bedürfnissen frei in der Wohnraumkette auf- und absteigen können.

Der Aktionsplan zur Beschleunigung des Wohnungsbaus der Regierung ist ein begrüßenswertes Bekenntnis zu einem größeren Angebot. Ohne eine gezielte Strategie für das mittlere Preissegment laufen die Niederlande jedoch Gefahr, die Kluft zwischen sozialen und privaten Mietwohnungen zu vergrößern und dadurch den Druck an beiden Enden des Spektrums weiter zu erhöhen.

Das volle Potenzial unseres Mietmarktes zu erschließen, erfordert gezielte Maßnahmen, eine sektorübergreifende Zusammenarbeit und einen unerschütterlichen Fokus auf die Bedürfnisse von Mietern mit mittlerem Einkommen. Nur so kann der niederländische Wohnungsmarkt wieder an Dynamik gewinnen, die Bezahlbarkeit verbessern und Wohnungen für Menschen auf jeder Einkommensstufe bereitstellen.

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