Mietmarktwandel: Vermieter verkaufen 65.000 Wohnungen im Jahr 2025 – Was das für Käufer und Mieter bedeutet

Mietmarktwandel: Vermieter verkaufen 65.000 Wohnungen im Jahr 2025 – Was das für Käufer und Mieter bedeutet

Im Jahr 2025 verkauften private und institutionelle Vermieter in den Niederlanden über 65.000 Wohnungen, ein Rekordwert, der durch Steuererhöhungen und strengere Mietregeln ausgelöst wurde. Nach Angaben des Kadaster hat jeder sechste dieser ehemaligen Mietwohnungen ein Käufer erworben, der darin selbst wohnen möchte. Erstkäufer sind als klare Gewinner hervorgegangen, doch der Massenverkauf wirft Bedenken hinsichtlich eines Angebotsengpasses im privaten Mietsektor auf.

Wichtige Zahlen vom Kadaster

Die jüngsten Daten des Kadaster zeigen eine deutliche Verschiebung auf dem niederländischen Wohnungsmarkt:

• Über 65.000 Wohnungen verkauft von Vermietern im Jahr 2025.
• 60 % der Verkäufe gingen an Selbstnutzer, überwiegend Erstkäufer.
• Angebotsrückgang: Der private Mietsektor schrumpfte in zwei Jahren um 16.000 Einheiten und verringerte seinen Marktanteil von 9,4 % auf 9 %.

Erfahren Sie mehr in der offiziellen Mitteilung des Kadaster hier.

Warum verkaufen Vermieter?

Zwei politische Änderungen haben den Verkaufsdruck beschleunigt:

1. Höhere Steuern für Vermieter: Die Grunderwerbsteuer für von Investoren verkaufte Wohnungen stieg, was das Halten und Handeln mit bestehendem Mietbestand unattraktiver machte.
2. Strengere Mietkontrollen: Neue Regeln begrenzten Mietsteigerungen und schränkten die Vertragsflexibilität ein, wodurch die potenziellen Renditen für kleine private Investoren sanken.

Diese Maßnahmen, die darauf abzielen, Mieter zu schützen und die Mieten zu stabilisieren, haben unbeabsichtigt viele kleinere Vermieter zum Ausstieg aus dem Markt veranlasst.

Erstkäufer nutzen die Gelegenheit

Für viele Erstkäufer bietet der ehemalige Mietmarkt einen erschwinglichen Einstieg:

• Durchschnittlicher Abschlag: Käufer zahlten in großen Städten etwa rund 124.000 € weniger für ehemalige Mietobjekte, zum Teil aufgrund kleinerer Grundrisse und schlechterer Energiekennzeichnungen.
• Städtischer Schwerpunkt: Mit einer hohen Konzentration von Mietwohnungen in Amsterdam, Rotterdam, Den Haag und Utrecht nutzten Erstkäufer die Chance auf zentrale, gut erreichbare Lagen.

„Erstkäufer profitieren“, sagt Prof. Nils Kok von der Universität Maastricht, „aber ich bin sehr besorgt über den breiteren Mietmarkt. Eine wachsende Zahl von Haushalten kann nicht kaufen oder entscheidet sich dagegen."

Auswirkungen auf den privaten Mietsektor

Während die Entwicklung das Eigenheim fördert, verengt sie die Mietoptionen für diejenigen, die mieten müssen oder wollen:

• Steigende Nachfrage: Bevölkerungswachstum und eine Zunahme von Einpersonenhaushalten halten die Nachfrage nach Mietwohnungen im mittleren Segment und nicht regulierten Wohnungen aufrecht.
• Rückzug der Investoren: Kleine private Vermieter haben seit dem Verbot kurzfristiger Verträge im Jahr 2023 rund 40.000 Einheiten verkauft.
• Reaktion der institutionellen Investoren: Große Investoren erwarben 27.000 Wohnungen, doch vieles davon sind Transaktionen untereinander und keine Nettozuführungen zum Mietbestand.

ING-Ökonom Sander Burgers warnt: „Um schneller mehr Wohnungen zu schaffen, müssen wir den vorhandenen Wohnungsbestand besser nutzen. Kleine Investoren sind genau diejenigen, die wir brauchen, doch sie sind diejenigen, die den Markt verlassen.“

Regierungsmaßnahmen und Ausblick

Die neue niederländische Regierung hat sich verpflichtet, sowohl den Wohnungsbau anzukurbeln als auch das Investitionsklima zu verbessern:

• Senkung der Grunderwerbsteuer: Die Grunderwerbsteuer für Investoren soll von 8 % auf 7 % sinken.
• Stärkung des bezahlbaren Mietwohnungsangebots: Während die politischen Details noch ausstehen, zielt die Regierung darauf ab, den Mietwohnungsmarkt im mittleren Segment auszubauen.
• Großprojekte: Fortführung von 30 großangelegten Bauprojekten, von denen 21 bereits unter dem vorherigen Kabinett in Planung waren.

Francesco Veenstra, der leitende Wohnungsbauberater der Regierung, argumentiert in Nieuwsuur, dass kurzfristige Lösungen sich darauf konzentrieren sollten, bestehende Immobilien in kleinere Einheiten zu unterteilen, ein Prozess, der derzeit durch komplexe kommunale Vorschriften behindert wird.

Was das für Mieter und Investoren bedeutet

Für Mieter

• Schnell handeln: Da das Angebot an privaten Mietwohnungen knapper wird, sollten Sie sich frühzeitig auf verlässlichen Plattformen registrieren und Co-Living- oder Wohngemeinschaftsoptionen prüfen.
• Energiekennzeichnungen sind wichtig: Mit kommenden Energieeffizienzstandards sollten Sie Mietobjekte mit höheren Energiekennzeichnungen (A oder B) priorisieren, um künftige Renovierungskosten zu vermeiden.

Für angehende Käufer

• Ehemalige Mietobjekte prüfen: Ex-Mietwohnungen zeichnen sich oft durch solide Bausubstanz und zentrale Lagen aus. Berücksichtigen Sie Renovierungs- oder Dämmmaßnahmen bei Ihrer Budgetplanung.
• Staatliche Förderprogramme nutzen: Förderungen für Erstkäufer und Hypothekenzuschüsse können niedrigere Abschläge bei Neubauten ausgleichen.

Für Investoren

• Langfristige Renditen bewerten: Trotz regulatorischer Herausforderungen bleiben Mietwohnungen im mittleren Segment in Wachstumsgebieten über einen 10- bis 15-Jahres-Horizont eine solide Anlage.
• Mit der lokalen Gemeinde (Gemeinde) zusammenarbeiten: Gemeinden (Gemeinde) können Genehmigungen für Wohnungsaufteilungen oder Verdichtung erteilen – entscheidend, um Wert in bestehenden Gebäuden freizusetzen.

Fazit

Die Verkaufswelle der Vermieter im Jahr 2025 hat zweifellos Erstkäufern geholfen, den privaten Mietmarkt jedoch verknappt. Da die Regierungsmaßnahmen noch in der Entwicklung sind, müssen sich sowohl Mieter als auch Investoren anpassen, um in einer sich wandelnden Landschaft zu bestehen.

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