Durchschnittsverdiener stehen beim Hauskauf in den Niederlanden vor einem Fehlbetrag von 100.000 €

Durchschnittsverdiener stehen beim Hauskauf in den Niederlanden vor einem Fehlbetrag von 100.000 €

Laut dem ersten Zugänglichkeitsmonitor für den Immobilienmarkt des Netherlands Bureau for Economic Policy Analysis (CPB) fehlen Menschen mit Durchschnittseinkommen in den Niederlanden mehr als 100.000 € an Mitteln, um das typische im Jahr 2024 verkaufte Eigenheim zu erwerben. Ohne Zweiteinkommen, großzügige Unterstützung durch die Eltern oder nennenswerte Ersparnisse sind Haushalte mit mittlerem Einkommen faktisch vom Eigentumserwerb ausgeschlossen. Dieses drastische Ergebnis unterstreicht die wachsenden Erschwinglichkeitsprobleme und betont den Bedarf an langfristigen politischen Lösungen.

Große Lücke zwischen Löhnen und Immobilienpreisen

Zwischen 2015 und 2024 sind die Immobilienpreise in den Niederlanden weit stärker gestiegen als die Durchschnittseinkommen. Im Jahr 2024 kletterte der durchschnittliche Verkaufspreis für ein Eigenheim auf 451.000 €. Für einen Haushalt mit etwa dem Median­einkommen erfordert die Finanzierung dieser Immobilie über eine Hypothek, dass mehr als 100.000 € zusätzliches Eigenkapital eingebracht werden — entweder in Form von persönlichen Ersparnissen oder durch ein zweites Einkommen.

Vor 2018 konnte ein alleinverdienender Durchschnittsverdiener in der Regel eine vollständige Hypothek allein anhand des Gehalts erhalten. Seit die Immobilienpreise jedoch steiler als die Löhne gestiegen sind, haben Banken die Kreditvergabe verschärft und darauf bestanden, dass Käufer erhebliche Anzahlungen leisten. Infolgedessen haben Haushalte mit durchschnittlichem Einkommen nun Schwierigkeiten, die Mindestanforderungen an Eigenkapital zu erfüllen.

Sinkende Zugänglichkeit seit 2015

Im Jahr 2015 konnten Haushalte mit Median­einkommen etwa 61 Prozent der auf dem niederländischen Markt verfügbaren Häuser leisten. Bis 2024 sank dieser Anteil laut CPB‑Analysen auf nur noch 21 Prozent. Für Haushalte mit nur einem Verdiener ist die Lage noch schlechter: Ohne externe Unterstützung bleiben nur 2 Prozent der Immobilien erreichbar.

Emile Cammeraat vom CPB kommentierte: „Haushalte mit einer Person und Durchschnittseinkommen können nur 2 Prozent der verfügbaren Häuser kaufen. Die Lücke zwischen Löhnen und Wohnkosten hat sich dramatisch vergrößert.“ Dieser Trend stellt eine erhebliche Hürde für den Eigentumserwerb dar, insbesondere für Markteinsteiger.

Auswirkung auf Erstkäufer

Erstkäufer — häufig jüngere Erwachsene mit geringen Ersparnissen — spüren die Probleme am stärksten. Sie verdienen typischerweise weniger als etablierte Eigenheimbesitzer und verfügen nicht über das durch einen vorigen Verkauf erworbene Eigenkapital. Folglich sind viele potenzielle Käufer unter 35 Jahren auf familiäre Unterstützung angewiesen oder gezwungen, länger zur Miete zu wohnen als erwartet.

Beispiele für die Hürden, denen Erstkäufer gegenüberstehen, sind:

• Schwierigkeiten, die lebenslangen Ersparnisse für eine Mindestanzahlung anzusammeln.
• Ausschluss von geschenktem Kapital aufgrund von Freibeträgen bei der Schenkungssteuer.
• Probleme, die strengeren Kreditvergaberegeln nach 2008 zu erfüllen, die die Aufnahme eines Darlehens auf 100 Prozent des Immobilienwerts begrenzen.

Regionale Unterschiede und Herausforderungen in Städten

Während die Erschwinglichkeit in allen Provinzen schlechter geworden ist, sind die größten niederländischen Städte am stärksten betroffen. In den großen Metropolregionen sind für Haushalte mit Median­einkommen nur noch 18 Prozent des Bestands erschwinglich. In Amsterdam und Utrecht gehören die Erschwinglichkeitsniveaus zu den niedrigsten im Land.

Hohe Nachfrage, begrenztes Angebot und Premiumpreise in diesen urbanen Zentren verschärfen die Ungleichheit und zwingen Haushalte mit Durchschnittseinkommen dazu, das Pendeln aus erschwinglicheren Vororten in Kauf zu nehmen oder weiterhin im Mietsektor zu bleiben.

Politische und marktliche Lösungen

Das CPB betont, dass es keine schnellen Lösungen gibt. Kurzfristig bleibt die Erhöhung des Angebots die einfachste Abhilfe, doch das jährliche Regierungsziel von 100.000 neuen Wohnungen wurde wiederholt verfehlt — unter anderem wegen Stickstoffemissionsauflagen und eines Mangels an Bauarbeitern.

Weitere vorgeschlagene Maßnahmen beinhalten:

1. Bestehende Häuser unterteilen: Die Aufteilung größerer Wohnhäuser in mehrere Einheiten kann schnell verfügbares Wohnangebot schaffen, ohne neu zu bauen.
2. Steuerliche Anreize anpassen: Die Reduzierung von Hypothekenzinsenabzügen und die Senkung des fiktiven Mietwerts könnten übermäßiges Bieten dämpfen und die Preissteigerung abkühlen.
3. Moderate Lockerung der Kreditstandards: Die Überprüfung der Obergrenze, die die Kreditaufnahme auf 100 Prozent des geschätzten Werts begrenzt, könnte helfen, birgt aber das Risiko, die Situation von 2008 zu wiederholen, als Kredite den Immobilienwert überstiegen.

Trotz dieser Optionen hat die aktuelle Koalitionsvereinbarung Änderungen bei der Hypothekenzinsentlastung ausgeschlossen, wodurch viele Käufer mit mittlerem Einkommen auf traditionelle Lösungen angewiesen bleiben: höhere Ersparnisse oder zwei Einkommen.

Blick nach vorn

Langfristige Strategien müssen darauf abzielen, das Angebot nachhaltig zu erhöhen, Bauprozesse zu straffen und fiskalische Anreize auszubalancieren. Für Haushalte mit Durchschnittseinkommen bietet eine Kombination dieser Maßnahmen die beste Chance, die wachsende Lücke zwischen Löhnen und Wohnkosten zu überbrücken.

Egal, ob Sie planen, Ihr erstes Eigenheim zu kaufen oder Mietalternativen prüfen: Das Verständnis der sich wandelnden Marktdynamik ist entscheidend. Für eine einfache Suche nach Mietangeboten in den Niederlanden können Sie Luntero in Betracht ziehen.