Durchschnittliche Hypothekensumme in den Niederlanden erreicht im 3. Quartal Rekordhoch

Durchschnittliche Hypothekensumme in den Niederlanden erreicht im 3. Quartal Rekordhoch

Im dritten Quartal dieses Jahres stieg die durchschnittliche Hypothekensumme in den Niederlanden auf einen beispiellosen Wert von 287.000 €, was einem Anstieg von 2 % gegenüber dem Vorquartal entspricht. Dieser Sprung unterstreicht die anhaltende Stärke — und Komplexität — des niederländischen Wohnungsmarkts. Während bestehende Eigenheimbesitzer von steigenden Immobilienwerten und günstigen Kreditbedingungen profitieren, stehen Erstkäufer vor erheblichen Herausforderungen bei der Erschwinglichkeit.

Rekordhohe Hypothekenstände auf breiter Front

Laut Daten von IG&H Consulting & Interim wurden im 3. Quartal insgesamt 87.000 neue Hypotheken aufgenommen, was einem Anstieg von 4 % gegenüber dem Vorjahresquartal entspricht. In Kombination mit anhaltenden Steigerungen der Immobilienpreise erreichte der Hypothekenumsatz 25,1 Milliarden €, ein Niveau, das seit 2008 nicht mehr gesehen wurde. Diese Zahlen heben zwei zentrale Trends hervor:

• Starke Nachfrage von Eigenheimbesitzern, die in größere oder anders gelegene Häuser umziehen.
• Anhaltende Nachfrage nach Finanzierungen für Renovierungen oder zur Zusammenlegung von Schulden durch Umschuldung.

Trotz eines leichten Anstiegs der Zinssätze der Europäischen Zentralbank (EZB) bleiben die Kreditkosten historisch niedrig. Dieses Umfeld hat viele Eigenheimbesitzer dazu ermutigt, günstige Zinssätze zu sichern, was zu höheren durchschnittlichen Darlehenssummen beiträgt.

Herausforderungen für Erstkäufer von Wohneigentum

Während die gesamten Hypothekenvolumina wachsen, fällt es Erstkäufern immer schwerer, in den Markt einzusteigen. Im 3. Quartal stieg die durchschnittliche Hypothek für diese Gruppe auf 232.000 € — ein Anstieg von 3 % gegenüber dem Vorquartal —, doch die Zahl der Anträge von Erstkäufern sank um 7 %. Mehrere Faktoren spielen dabei eine Rolle:

• Steigende Immobilienpreise: Der durchschnittliche Preis von Wohnungen — ein häufiger Einstiegspunkt für neue Käufer — stieg allein im 3. Quartal um 11 %.
• Strengere Kreditvergabestandards: Strengere Prüfungen der Schuldenquote (DTI) und Begrenzungen des Beleihungsauslaufs (LTV) zwingen Käufer zu höheren Eigenkapitalanteilen oder geringeren Kreditbeträgen.
• Einkommensanforderungen: Antragsteller müssen stabile Einkünfte nachweisen, was es für Personen mit befristeten Verträgen oder für Selbstständige erschwert.

Infolgedessen verschieben viele potenzielle Eigenheimbesitzer den Kauf, bleiben länger Mieter oder suchen kleinere Immobilien in weniger zentralen Lagen.

Aufschlüsselung der Hypothekenmarktsegmente

Die Hypothekenlandschaft im 3. Quartal lässt sich in drei Hauptsegmente unterteilen:

1. Personen, die umziehen (Home Mover): 56 % des gesamten Hypothekenumsatzes. Etablierte Eigenheimbesitzer tauschen häufig gegen größere Immobilien oder ziehen um und nutzen dabei vorhandenes Eigenkapital, um höhere Kredite zu sichern.
2. Erstkäufer: 24 % des Hypothekenumsatzes. Diese Gruppe reagiert am empfindlichsten auf Preissteigerungen und regulatorische Änderungen, was trotz höherer durchschnittlicher Darlehen zu weniger Transaktionen führt.
3. Umschuldung (Refinanzierung bestehender Hypotheken): 20 % des Umsatzes. Eigenheimbesitzer refinanzieren, um niedrigere Zinssätze zu erhalten, Modernisierungen zu finanzieren oder Schulden zusammenzufassen.

Diese Verteilung zeigt, wie etablierte Eigenheimbesitzer die wichtigsten Treiber des Hypothekenwachstums sind, während neue Marktteilnehmer zunehmend ins Hintertreffen geraten.

Wichtige Treiber hinter den steigenden Hypothekenzahlen

Mehrere miteinander verbundene Faktoren haben die durchschnittliche Hypothekensumme auf Rekordniveau getrieben:

• Angebotsengpässe: Der landesweite Wohnungsmangel setzt die Preise unter Aufwärtsdruck, insbesondere in Großstädten wie Amsterdam, Rotterdam und Utrecht.
• Eigenkapitalwachstum: Steigende Immobilienwerte erhöhen das Eigenkapital der Eigentümer und ermöglichen es ihnen, bei einem Umzug oder einer Refinanzierung mehr zu leihen.
• Niedrige, aber steigende Zinssätze: Obwohl die EZB schrittweise Zinserhöhungen signalisiert hat, liegen die Sätze weiterhin unter dem langfristigen Durchschnitt, was Kreditnehmer dazu ermutigt, jetzt Darlehen festzuschreiben.
• Inflation und Baukosten: Höhere Preise für Baumaterialien tragen zu höheren Immobilienbewertungen bei und lassen dadurch die Hypothekenbeträge indirekt steigen.
• Staatliche Politik: Maßnahmen wie die hypotheekrenteaftrek (Zinsabzugsfähigkeit bei Hypotheken) unterstützen das Kreditaufkommen, halten aber auch das hohe Preisniveau aufrecht.

Das Verständnis dieser Kräfte ist entscheidend für bestehende Eigenheimbesitzer, die ihren nächsten Schritt planen, ebenso wie für potenzielle Käufer, die Kosten und Nutzen eines Markteintritts abwägen.

Was das für Mieter und potenzielle Käufer bedeutet

Angesichts des rekordhohen Hypothekenumfelds bleibt Mieten eine attraktive und flexible Alternative, insbesondere für Internationale, Studierende und Berufstätige, die kurzfristigen oder zentral gelegenen Wohnraum suchen. Hier sind einige Überlegungen:

• Huurtoeslag (Wohngeld): Anspruchsberechtigte Mieter mit niedrigem und mittlerem Einkommen können staatliche Mietunterstützung erhalten, wodurch die monatlichen Kosten sinken.
• Gemeinschaftliches Eigentum und Co-Living: Wohnungsbaugenossenschaften (woningcorporaties) und Co-Living-Angebote bieten im Vergleich zum direkten Kauf erschwinglichere Einstiegsmöglichkeiten.
• Planung eines zukünftigen Kaufs: Mieter sollten früh mit dem Sparen beginnen, Zinstrends beobachten und sich von Hypothekenberatern beraten lassen, um sich auf den späteren Erwerb von Wohneigentum vorzubereiten.

Auch wenn der Kauf eines Hauses für viele ein langfristiges Ziel bleibt, kann das Mieten über eine vertrauenswürdige Plattform in der Zwischenzeit Stabilität und Komfort bieten.

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