Niederländischer Pensionsfonds ASR stoppt Investitionen in Mietwohnungen wegen des Gesetzes für erschwingliche Mieten

Niederländischer Pensionsfonds ASR stoppt Investitionen in Mietwohnungen wegen des Gesetzes für erschwingliche Mieten

Der niederländische Pensionsfonds ASR hat kürzlich angekündigt, keine Investitionen mehr in neue Mietobjekte zu tätigen, und bezeichnet das Gesetz für erschwingliche Mieten als einen wesentlichen Faktor, der die Rentabilität beeinträchtigt. Dieser Schritt weckt Bedenken hinsichtlich der Zukunft des Mietwohnungsangebots in den Niederlanden und verdeutlicht das Spannungsfeld zwischen Mieterschutz und den Interessen von Investoren.

Das Gesetz für erschwingliche Mieten verstehen

Das seit dem 1. Juli geltende Gesetz für erschwingliche Mieten erweitert das bestehende punktebasierte System zur Mietregulierung, das traditionell nur auf den sozialen Wohnungsbau angewandt wurde, auf einen erheblichen Teil des privaten Mietsektors. Nach diesem Gesetz gilt:

• Die Mieten für die meisten Wohnungen im privaten Sektor bis zu 1.158 € pro Monat (bzw. 1.274 € bei Neubauten) müssen dem Punktesystem entsprechen.
• Jede Immobilie wird anhand von Größe, Isolierung und Qualität bewertet; die Gesamtpunktzahl bestimmt die höchstzulässige Miete.
• Vermieter, die diese Schwellenwerte überschreiten, müssen mit Mietsenkungen oder rechtlichen Auseinandersetzungen rechnen.

Ziel ist es, Mieter vor überhöhten Mieten zu schützen, eine faire Preisgestaltung zu fördern und die Wohnqualität zu verbessern. Private Investoren und Pensionsfonds wie ASR argumentieren jedoch, dass regulatorische Obergrenzen in Verbindung mit hohen Finanzierungs- und Baukosten Mietprojekte finanziell unattraktiv machen.

ASRs Anlagestrategie und Bedenken hinsichtlich der Rentabilität

ASR ist einer der größten Pensionsfonds in den Niederlanden und verwaltet Altersvorsorgevermögen für Tausende von Beamten und Beschäftigten des öffentlichen Sektors. Historisch hat ASR sein Portfolio um Wohnimmobilien erweitert und im vergangenen Jahrzehnt etwa 15.000 Mietwohnungen gebaut. Der Fonds strebt eine jährliche Rendite von 5–7 % an, die für die Deckung der Pensionsverpflichtungen und die Erfüllung der Erwartungen der Versicherten unerlässlich ist.

ASR-CEO Jos Baeten erklärte im NOS-Podcast Geld of je leven, dass das Gesetz für erschwingliche Mieten zusammen mit hohen Zinsen, steigenden Baukosten und teuren Grundstückskäufen die erwarteten Renditen geschmälert habe. Baeten sagte:

„Mit dem neuen Gesetz können wir unter den derzeitigen Marktbedingungen unsere Renditeziele bei Mietwohnungen schlicht nicht erreichen. Das ist für die Portfolios unserer Pensionäre nicht nachhaltig.“

Durch den Stopp neuer Investitionen will ASR seine Kunden vor möglichen Verlusten schützen. Die Entscheidung signalisiert jedoch auch eine Abkehr von groß angelegten Wohnprojekten.

Auswirkungen auf den niederländischen Wohnungsmarkt

Rückgang des Mietwohnungsangebots

Der Rückzug von ASR könnte den anhaltenden Wohnungsmangel in den Niederlanden verschärfen. Nach Angaben der Regierung benötigt das Land jährlich zusätzlich 75.000 Wohnungen, um mit der Nachfrage Schritt zu halten. Wenn sich große institutionelle Investoren zurückziehen, gelangen weniger Mietwohnungen auf den Markt, wodurch sich das Angebot verknappt und die Mieten außerhalb regulierter Segmente möglicherweise steigen.

Reaktion privater Vermieter

Frühe Daten des Grundbuchamts zeigen, dass private und kleinere gewerbliche Vermieter zunehmend Mietobjekte verkaufen, um sie in selbst genutzte Wohnungen umzuwandeln. Während große Wohnungsbaugesellschaften und bestimmte institutionelle Investoren vom neuen Gesetz relativ unberührt bleiben, berichten kleinere Akteure von geringen Margen und rechtlichen Unsicherheiten.

Regionale Unterschiede

• In Großstädten wie Amsterdam, Rotterdam und Utrecht ist der Druck auf den Mietwohnungsbestand am stärksten.
• Randregionen könnten zunächst weniger stark betroffen sein, langfristig jedoch einen Rückgang der Investitionen erleben.

Politische Debatte: Regulierung versus Anreize für das Angebot

Die Position von ASR spiegelt eine umfassendere Debatte darüber wider, wie sich Mieterschutz und ein marktgetriebenes Wohnungsangebot miteinander in Einklang bringen lassen:

• Für Regulierung: Befürworter argumentieren, dass Mietobergrenzen und Qualitätsstandards unerlässlich sind, um Verdrängung zu verhindern, Bezahlbarkeit sicherzustellen und die Lebensbedingungen für Mieter mit niedrigem und mittlerem Einkommen zu verbessern.
• Für ein größeres Angebot: Gegner, darunter Baeten, empfehlen, die Regulierung zu reduzieren und Anreize – etwa Steuervergünstigungen, Subventionen oder gelockerte Bebauungsvorschriften – zu schaffen, um private Investitionen anzuziehen und den Wohnungsbestand zu erhöhen.

Baeten schlägt vor, dass die Regierung das Gesetz für erschwingliche Mieten neu bewerten und stattdessen Maßnahmen priorisieren sollte, die Investoren zum Bau weiterer Wohnungen motivieren. „Ein größeres Angebot wird nach grundlegenden wirtschaftlichen Prinzipien die Preise senken“, sagte er.

Mieterschutz und Attraktivität für Investoren in Einklang bringen

Ein nachhaltiger Weg nach vorn erfordert eine differenzierte Betrachtung. Politische Entscheidungsträger könnten eine Kombination aus Maßnahmen in Betracht ziehen:

1. Gezielte Subventionen: Direkte finanzielle Unterstützung für „erschwingliche Build-to-Rent“-Projekte, die festgelegte soziale und ökologische Kriterien erfüllen.
2. Stufenweise Regulierung: Schrittweise eingeführte Mietobergrenzen, die an Einkommensniveaus oder die Nachfrage in einem Viertel gekoppelt sind, um den Schock für Investoren zu verringern und gleichzeitig Mieter zu schützen.
3. Öffentlich-private Partnerschaften: Gemeinschaftliche Projekte zwischen Gemeinden (gemeente), Wohnungsbaugesellschaften (woningcorporatie) und privaten Investoren, um Risiken und Erträge zu teilen.

Durch eine Abstimmung der Regulierung mit Marktanreizen können die Niederlande sowohl den Mieterschutz gewährleisten als auch ein tragfähiges Investitionsklima aufrechterhalten.

Fazit

Die Entscheidung von ASR, aus der Entwicklung von Mietwohnungen auszusteigen, verdeutlicht das komplexe Zusammenspiel von Regulierung, Marktbedingungen und langfristigen Anlagestrategien. Während das Gesetz für erschwingliche Mieten darauf abzielt, überhöhte Mieten einzudämmen und die Qualität zu verbessern, besteht zugleich die Gefahr, dass dringend benötigtes Kapital aus einem der gravierendsten Wohnungsmärkte Westeuropas abgeschreckt wird.

Investoren, politische Entscheidungsträger und Interessenvertreter des Wohnungswesens müssen gemeinsam ausgewogene Lösungen entwickeln. Gut konzipierte Anreize, eine umsichtige Regulierung und strategische Partnerschaften werden entscheidend sein, um sowohl erschwingliche Mieten als auch ein kontinuierliches Angebot an hochwertigen Wohnungen sicherzustellen.

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