Hoe de verkoop van huurwoningen de groei van Nederlandse huizenprijzen vertraagt

Hoe de verkoop van huurwoningen de groei van Nederlandse huizenprijzen vertraagt

In oktober 2023 stegen de gemiddelde prijzen van bestaande koopwoningen in Nederland met 6,6% vergeleken met dezelfde maand vorig jaar, volgens gegevens van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) en het Kadaster. Hoewel de prijsstijgingen positief blijven, markeerde oktober de zevende opeenvolgende maand waarin de jaar-op-jaar-toename is afgezwakt. Een belangrijke drijfveer van deze vertraging is de toenemende instroom van voormalige huurwoningen naar de koopmarkt — een verschuiving die de aanboddynamiek verandert en de snelle prijsstijgingen van begin 2023 tempert.

Recente ontwikkelingen in huizenprijzen

Na een piek in juli 2022, toen de markt zich kortstondig omkeerde en prijzen daalden, begon de waarde van Nederlandse woningen vanaf juni 2023 weer te stijgen. In oktober bedroeg de gemiddelde verkoopprijs van een bestaande woning €498,996 — ongeveer 14,5% boven de piek van juli 2022. Toch neemt het tempo van de groei af:

• In april 2023 overschreed de jaar-op-jaar-stijging nog 10%.
• In september vertraagde de groei naar 7,0%.
• In oktober matigde deze verder tot 6,6%, met een bescheiden stijging van 0,5% ten opzichte van september alleen.

Ondertussen blijft het transactievolume robuust. Ongeveer 21.849 woningen wisselden in oktober van eigenaar, een stijging van 20,5% ten opzichte van hetzelfde maand vorig jaar. Van januari tot en met oktober 2023 kwam het aantal woningtransacties uit op 193.317 — een stijging van 17% ten opzichte van dezelfde periode in 2022.

De rol van de verkoop van huurwoningen

Een belangrijke factor achter de gedempte prijsstijging is dat veel kleinschalige verhuurders huurwoningen op de open markt aanbieden. Sinds de Nederlandse overheid strengere huurregelgeving voor middenmarktwoningen invoerde en verschillende belastingwijzigingen doorvoerde, zijn de financiële prikkels om deze huurwoningen aan te houden afgenomen. Eigenaren merken vaak dat verkoop tegen de huidige hoge prijzen een beter rendement oplevert dan het blijven verhuren van hun panden.

Deze verkopen betreffen voornamelijk kleinere, betaalbaardere appartementen. Naarmate deze woningen van huur- naar koopsituatie overgaan, vergroten ze het totale woningaanbod — met name in de lagere prijsklassen — en oefenen ze daarmee neerwaartse druk uit op de gemiddelde prijsstijging.

Impact van huurregulering en belastingwijzigingen

Twee beleidswijzigingen hebben dit gedrag aangewakkerd:

1. Uitgebreide huurregulering (huurtoeslag en puntenstelsel): De overheid heeft de huurbeschermingsmaatregelen voor middenmarkt (geliberaliseerde) woningen aangescherpt, waardoor verhuurders minder mogelijkheden hebben om de huur te verhogen en de huur tussen huurders door aan te passen.
2. Belastingherzieningen voor huurinkomsten: Recente aanpassingen in de fiscale behandeling van vastgoed hebben het nettorendement op huurwoningen verminderd, vooral voor particuliere verhuurders.

Gezamenlijk hebben deze maatregelen de winstgevendheidsberekeningen veranderd. Voor een verhuurder die verkoopt tegenover verhuurt, wegen de directe vermogenswinsten van een verkoop vaak zwaarder dan de verlaagde en gereguleerde huurinkomsten op de lange termijn.

Aanbod- en vraagdynamiek

Hoewel hypotheekrentes hoger blijven vergeleken met historische dieptepunten, is de vraag naar koopwoningen veerkrachtig gebleven — gedreven door lage werkloosheid, stijgende huishoudensvorming en aanhoudende migratie naar Nederland. Aan de aanbodzijde heeft de vrijgave van huurvoorraad geholpen om tekorten in sommige regio’s gedeeltelijk te verlichten, met name in grote steden waar betaalbare koopopties schaars waren.

Echter, de bredere markt kampt nog steeds met uitdagingen:

• Starters op de woningmarkt hebben te maken met hogere hypotheeklasten en strakkere leennormen.
• Middenklassewoningen laten meer gebalanceerde prijsbewegingen zien dan luxe- of instapsegmenten.
• Regionale verschillen blijven bestaan: sommige provincies noteren nog steeds dubbelecijferige prijsstijgingen, terwijl andere dichter bij vlak of laagcijferige stijgingen liggen.

Wat dit betekent voor kopers, verkopers en huurders

Potentiële kopers

• Groter aanbod in het instapsegment nu meer voormalige huurwoningen beschikbaar komen. • Mogelijkheden om te onderhandelen over prijzen in gebieden waar verkoopgolven geconcentreerd zijn. • Blijf rekening houden met hogere leenkosten ondanks het tragere tempo van huizenprijsstijgingen.

Verkopers (inclusief kleinschalige verhuurders)

• Sterke vermogenswinstmogelijkheid door in te spelen op hoge waarderingen. • Overweeg na de verkoop uw woonsituatie: huren, kleiner gaan wonen of verhuizen.

Huurders

• Korte termijn toename van beschikbare aanbod, maar mogelijk langere termijn verscherping naarmate verhuurders de markt verlaten. • Wees voorbereid op bescheiden huurverhogingen bij nieuwere huurvoorraad die niet onder oude regels valt.

De markt navigeren: Belangrijke tips

1. Blijf op de hoogte van lokale wijzigingen in huurregelgeving en hoe deze de prikkels voor verhuurders beïnvloeden.
2. Houd hypotheekrentetrends in de gaten en spreek vroeg met een hypotheekadviseur tijdens uw zoek- of verkoopproces.
3. Werk samen met een betrouwbaar verhuurplatform om toegang te krijgen tot aanbiedingen — of u nu op zoek bent naar een huurwoning of een koopwoning.

Vooruitblik

Hoewel de huidige aanbodboost door de verkoop van huurwoningen helpt om de prijsstijgingen af te koelen, blijven de fundamentele vraagfactoren sterk. Tenzij de nieuwbouw aanzienlijk toeneemt of de hypotheeklasten drastisch veranderen, mogen we verwachten dat huizenprijzen blijven stijgen — zij het in een gematigder tempo — gedurende 2024.

Voor kopers, verkopers en huurders is het essentieel de wisselwerking tussen huurregulering, fiscaliteit en marktaanbod te begrijpen. Door goed geïnformeerd te blijven en samen te werken met ervaren professionals kunt u betere beslissingen nemen in dit veranderende landschap.

Klaar om uw volgende huur- of koopwoning te vinden? Bezoek Luntero voor de gemakkelijkste manier om vertrouwde aanbiedingen in heel Nederland te bekijken.