Stijging van de huizenprijzen vertraagt in Nederland door toename betaalbare woningen

De huizenprijzen in Nederland blijven op jaarbasis stijgen, maar recente cijfers van het nationale statistiekbureau CBS en het Kadaster laten een duidelijke vertraging in de maandelijkse groei zien. Tussen oktober 2024 en oktober 2025 stegen de prijzen gemiddeld met 6.6%, maar de maand-op-maandstijging van september naar oktober was slechts 0.5%. In dit artikel ontleden we de factoren achter deze afkoelende trend, regionale verschillen en wat potentiële kopers moeten weten.

Waarom de groei van de huizenprijzen afzwakt

Kadaster-woningmarktexpert Matthieu Zuidema vertelt ons dat de instroom van meer betaalbare woningen een belangrijke drijfveer achter de vertraging is. Veel particuliere verhuurders, die nieuwe huurbeperkingen verwachten, zetten goedkoopere woningen — meestal onder de €400.000 — te koop. Deze plotselinge toename van het aanbod aan de onderkant van de markt dempt de algemene prijsstijging en maakt het voor kopers makkelijker om woningen op lagere instappunten te vinden.

Tegelijkertijd lag de gemiddelde transactieprijs in oktober 2025 op €498,996 — net onder de psychologische grens van €500.000. Zuidema verwacht dat de jaarlijkse groei verder zal afnemen en zich mogelijk rond de 5% zal stabiliseren in de komende maanden. Met meer betaalbare woningen beschikbaar hebben kopers meer onderhandelingsmacht, wat de vraagprijzen in het algemeen matigt.

Huurbeperkingen en gedrag van verhuurders

Het plan van de Nederlandse overheid om huurbeperkingen in te voeren of aan te scherpen heeft veel particuliere verhuurders doen heroverwegen wat ze met hun portefeuille willen doen. Door oudere of lager verhuurde woningen te verkopen vermijden zij het risico op strengere regels omtrent huurverhogingen. Deze verkoopgolf vergroot niet alleen het aanbod, maar richt de markt ook meer op midden- en betaalbare segmenten.

Huurbeperkingen (of huurbeleid) zijn bedoeld om huurders te beschermen tegen scherpe huurverhogingen, met name in de sociale huursector die wordt beheerd door woningcorporaties (organisaties voor sociale huisvesting). Particuliere verhuurders bezitten vaak kleinere, oudere eenheden. Wanneer regelgeving hun verwachte rendement bedreigt, kiezen zij er soms voor om hun huidige overwaarde te verzilveren in plaats van te navigeren door een onzekere regelgevende omgeving.

Stabiele hypotheekrentes en stijgende lonen

Een andere factor die de belangstelling van kopers ondersteunt, is de relatieve stabiliteit van hypotheekrentes in combinatie met stijgende lonen. Na meerdere jaren van volatiliteit zijn de rentes genormaliseerd op niveaus die nog steeds hoger zijn dan de pre-pandemische dieptepunten, maar voor veel huishoudens beheersbaar zijn. Ondertussen zijn de gemiddelde lonen in Nederland gestaag gestegen, wat de leencapaciteit vergroot.

Deze combinatie stelt gekwalificeerde kopers in staat om eenvoudiger hypotheekgoedkeuringen te krijgen dan een jaar geleden, zelfs als de leenkosten hoger blijven dan historisch gebruikelijk. Als gevolg hiervan zijn de totale transacties toegenomen: van januari tot en met oktober 2025 wisselden 193.317 woningen van eigenaar — een stijging van 17% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar, wat zowel de verkoop door verhuurders als de aanhoudende kopersvraag weerspiegelt.

Regionale verschillen: winnaars en verliezers

Niet alle regio's in Nederland ervaren de vertraging in gelijke mate. Volgens branchevereniging NVM waren de prijsstijgingen het sterkst in de noordelijke provincies (Groningen, Friesland, Drenthe) en de zuidelijke grensregio's (Limburg, Noord-Brabant). Deze gebieden bieden meer ruimte en lagere instapprijzen, wat starters en beleggers aantrekt.

Daarentegen liet Amsterdam een kwartaaldaling van 0.3% zien — de tweede opeenvolgende daling in de hoofdstad. Hoge gemiddelde prijzen, strengere lokale regels en een relatieve verzadiging van de binnenstedelijke markt dragen bij aan een zwakkere vraag. Andere grote steden zoals Utrecht en Den Haag lieten bescheiden groei zien, maar niets dat in de buurt komt van de dubbele-cijferige pieken in kleinere regio's.

Wat dit betekent voor kopers en verkopers

Voor kopers biedt de huidige markt unieke kansen:

• Meer betaalbare aanbiedingen: De toename van lager geprijsde woningen betekent een groter aanbod en meer onderhandelingsruimte.
• Stabiele financiering: Met stabiele rentes en stijgende lonen blijft het verkrijgen van een hypotheek haalbaar voor starters en doorstromers.
• Regionale keuzes: Het verkennen van kleinere steden en grensregio's kan betere waarde opleveren.

Verkopers moeten ook strategisch handelen:

• Realistisch prijzen: Overprijzen in een afgekoelde markt kan leiden tot langere verkooptijden.
• Benadruk toegevoegde waarde: Energielabels, recente renovaties en flexibele opleverdata kunnen serieuze biedingen aantrekken.
• Raadpleeg een professional: Een ervaren makelaar kan adviseren over aanbiedingen en onderhandelingen in de huidige genuanceerde markt.

Vooruitblik: wat te verwachten in 2026

Economisten en woningexperts voorspellen dat de jaarlijkse prijsstijging van huizen in Nederland in 2026 verder zal matigen. Factoren die dit vooruitzicht beïnvloeden zijn onder meer:

• Voortdurende toename van het aanbod: Meer betaalbare eenheden die de markt betreden zullen de druk op prijzen blijven uitoefenen.
• Regelgevende ontwikkelingen: Definitieve details van huurbeperkingsmaatregelen kunnen verdere verkoop door verhuurders stimuleren.
• Economische omstandigheden: Alle verschuivingen in rentes of loonontwikkeling zullen direct de betaalbaarheid en vraag van kopers beïnvloeden.

CBS publiceert in januari zijn volgende gedetailleerde analyse van regionale prijsontwikkelingen, die nieuwe inzichten zal bieden in hoe deze trends zich ontwikkelen.

Conclusie

De Nederlandse woningmarkt blijft in feite groeien, maar het tempo is duidelijk afgekoeld nu meer betaalbare woningen opduiken en particuliere verhuurders reageren op naderende huurbeperkingen. Stabiele hypotheekrentes en stijende inkomens blijven de vraag ondersteunen, terwijl regionale verschillen sterker naar voren komen.

Of u nu een starter, belegger of verkoper bent: goed geïnformeerd blijven en samenwerken met betrouwbare professionals is essentieel om u door de huidige markt te loodsen.

Klaar om uw volgende huurwoning te vinden of een aankoop te doen? Ontdek hoe Luntero het eenvoudig maakt om huurwoningen in Nederland te zoeken en te vergelijken. Bezoek Luntero vandaag nog om te beginnen!