Particuliere huursector krimpt door verkoop van woningen door investeerders in Nederland

De Nederlandse particuliere huursector heeft een keerpunt bereikt. Voor het eerst sinds het begin van de registratie in 2010 werden er meer particuliere woningen verkocht dan verworven, volgens gegevens van het nationale kadaster Kadaster. Tussen april en juni 2025 verkochten particuliere investeerders bijna 16.400 huurwoningen — 42% meer dan in dezelfde periode vorig jaar — terwijl ze slechts 7.800 kochten, wat resulteerde in een nettoverlies van meer dan 8.500 woningen voor verhuur.

Toename van verkoop door investeerders

Investeerders speelden lange tijd een belangrijke rol bij het aanbieden van middenhuurwoningen voor professionals, studenten en gezinnen die niet in aanmerking komen voor sociale huur of geen hypotheek kunnen krijgen. In het 2e kwartaal van 2025:

• Droegen particuliere verhuurders een recordaantal huurwoningen over.
• Daalden de aankopen van nieuwe huurwoningen tot ongeveer de helft van het verkoopvolume.
• Werden meer dan 2.000 tweede woningen omgezet naar eigen bewoning.

Een groot deel van deze omloopsnelheid vindt plaats tussen investeerders onderling. Vastgoedspecialisten merken echter op dat veel van deze panden pas op de markt komen nadat huurders zijn vertrokken. Een woning in lege staat kan een premie van 20% tot 40% opleveren ten opzichte van een bewoonde woning, waardoor huurdersverloop voor sommige verkopers winstgevend is.

Overheidswetgeving en marktreactie

Een belangrijke drijfveer achter de verkoopgolf is de invoering van nieuwe wetgeving voor betaalbare woningen die bedoeld is om het “middenhuursegment” uit te breiden onder strengere huurregulering. Hoewel de wet bedoeld was om huurders te beschermen en snel stijgende huren in te dammen, vinden verhuurders het minder aantrekkelijk. Strengere regelgeving, gecombineerd met stijgende onderhoudskosten en hogere hypotheekrentes, heeft veel investeerders doen heroverwegen wat ze in hun portfolio willen houden.

Vastgoedorganisatie Vastgoed Belang waarschuwt dat deze opeenstapeling van overheidsmaatregelen “rampzalige gevolgen heeft voor de woningmarkt.” Huurders die tussen wal en schip vallen van sociale huur (gesubsidieerd door de woningcorporatie) en koopwoningbezit hebben nu minder opties.

Impact op huurders

Huurders in het particuliere segment voelen de druk al:

• Minder beschikbaarheid: Minder huurwoningen op de markt betekent meer concurrentie en langere zoektijden.
• Potentiële huurverhogingen: Nieuwe eigenaren, met name buy-to-let bedrijven, kunnen marktconforme huren nastreven zodra zij een woning bezitten.
• Geografische verschuivingen: Steden als Amsterdam en Utrecht, waar de vraag het hoogst is, zien de scherpste daling van het huuraanbod.

Huishoudens met lagere inkomens die afhankelijk zijn van huurtoeslag zijn bijzonder kwetsbaar. Bij een beperkt aanbod kunnen sommige in aanmerking komende huurders geen woning meer vinden binnen hun huurtoeslagbudget.

Toename van starters op de koopmarkt

De verkoopgolf heeft deuren geopend voor starters, vooral voor diegenen die mikken op kleinere voormalige huurwoningen. In grote steden zoals Amsterdam betreft tot twee op de vijf transacties nu ex-huurwoningen. Deze huizen spreken vaak jonge professionals en jonge gezinnen aan die op zoek zijn naar een stabielere, zelfbewonende woonvorm.

ING-huiseconoom Sander Burgers schrijft deze verschuiving toe aan een combinatie van strengere huurregulering en relatief gunstige hypotheekcondities. Deze trend brengt echter ook risico’s met zich mee: panden die ooit waren ontworpen voor meerdere bewoners — zoals studentenflats — kunnen onderbenut raken, met minder mensen die in hetzelfde vloeroppervlak wonen.

Brede implicaties voor de woningmarkt

Met ruwweg 8,2 miljoen woningen in Nederland is meer dan 60% eigenwoningbezit en ongeveer 30% in handen van woningcorporaties. Het resterende aandeel, gehouden door institutionele en kleinschalige particuliere verhuurders, heeft historisch gezien gaten in het woningaanbod opgevangen. Nu krimpt dat buffer.

Woninganalisten waarschuwen voor een domino-effect:

• Druk op sociale huur: Lange wachtlijsten voor sociale sectorwoningen kunnen verder oplopen.
• Haast bij kopers: Recordtempo transacties kunnen prijzen opdrijven en de betaalbaarheidskloof vergroten.
• Onevenwicht in aanbod: Naarmate huurwoningen naar koop worden omgezet, verscherpt het algehele tekort aan toegankelijke woningen.

Wat de toekomst brengt voor huurders

Beleidsmakers staan onder toenemende druk om een balans te vinden tussen het beschermen van huurders en het behouden van investeerdersparticipatie. Voorgestelde maatregelen omvatten gerichte stimulansen voor verhuurders die betaalbare huren aanhouden en vereenvoudigde renovatie-subsidies om nalevingskosten te compenseren. Ondertussen onderzoeken gemeenten (gemeenten) lokale huurplafonds en stedelijke ontwikkelingsprojecten om het aanbod te vergroten.

Huurders doen er goed aan op de hoogte te blijven van wijzigingen in regelgeving, lokale advertenties nauwlettend te volgen en platforms te gebruiken die gespecialiseerd zijn in actuele huurvacatures.

Conclusie

De ongekende nettoafname van particuliere huurwoningen markeert een bepalend moment in de Nederlandse woningmarkt. Terwijl starters nieuwe kansen vinden, staan veel huurders voor grotere uitdagingen bij het vinden van betaalbare huisvesting. Terwijl overheid, investeerders en gemeenschappen naar oplossingen zoeken, blijven de dynamiek van vraag en aanbod zich ontwikkelen.

Ready to rent in a competitive market? Visit Luntero to browse trusted rental listings across the Netherlands and find your perfect home today.