Amsterdamse woningmarkt ziet toename in het aanbod terwijl prijzen licht dalen

Amsterdamse woningmarkt ziet toename in het aanbod terwijl prijzen licht dalen

De Nederlandse woningmarkt ondergaat een opvallende verschuiving in het derde kwartaal van 2025. Volgens branchevereniging makelaars NVM, kwamen er tussen juli en september ongeveer 46.000 huizen en appartementen op de markt—het hoogste niveau sinds 2008. Te midden van deze toestroom daalden de gemiddelde prijzen in Amsterdam voor het tweede achtereenvolgende kwartaal met 0,3%, wat kopers in de hoofdstad een zeldzame kans biedt.

Recordaanbod vermindert prijsdruk

Landelijk is de toename van beschikbare woningen een direct gevolg van verhuurders die besluiten te verkopen. De totale groei van het aanbod heeft geholpen de prijsstijgingen te matigen, die nog steeds met 4,8% jaar-op-jaar stegen naar een gemiddeld bedrag van €496.000 in heel Nederland. Regio’s langs de noord- en zuidgrens noteerden de sterkste stijgingen, terwijl Amsterdam de trend brak met een bescheiden prijsdaling.

Deze grotere voorraad is goed nieuws voor potentiële kopers die de afgelopen jaren te maken hebben gehad met felle concurrentie. Meer keuze betekent minder biedoorlogen, en het hogere volume kleinere huurwoningen dat in de verkoop komt, beïnvloedt de betaalbaarheid in stedelijke hotspots in het bijzonder.

Waarom verhuurders panden afstoten

Nieuwe regels en verhoogde belasting op huuropbrengsten hebben veel buy-to-let-investeerders ertoe aangezet de markt te verlaten. Strengere regels voor huurverhogingen, gecombineerd met hogere onroerendezaakbelasting en nalevingskosten, tasten de winstmarges aan. Als gevolg daarvan is in recente kwartalen een gestage toename te zien in de verkoop van voorheen verhuurde appartementen, vooral in Amsterdam.

Dit fenomeen verandert de markt:

• Kleinere, betaalbaardere eenheden: Veel te koop aangeboden huurflats hebben lagere vraagprijzen dan typische koopwoningen.
• Door aanbod gedreven afkoeling: Naarmate meer woningen de markt overspoelen, neemt de opwaartse prijsdruk af.
• Verschuiving in kopersprofiel: Starters en jonge professionals grijpen deze relatief toegankelijke woningen aan.

Vraag naar nieuwbouw blijft sterk

Ondanks de veranderende dynamiek bij bestaande koopwoningen, lijkt de vraag naar nieuwbouw onaangelast. Kopers krijgen echter minder ruimte voor hun geld dan een paar jaar geleden. Het gemiddelde nieuwbouwwoning meet nu slechts 73 vierkante meter tegen een gemiddelde prijs van €425.000. Ter vergelijking: met een vergelijkbaar budget zou je in 2021 ongeveer 94 vierkante meter hebben gekregen. Zelfs balkons zijn compacter geworden.

Ontwikkelaars noemen stijgende bouwkosten en strengere milieueisen als factoren die de afname van de woonoppervlakten veroorzaken. Hoewel modern ontwerp en energiezuinigheid aantrekkelijk blijven, blijft de trend naar kleinere woonoppervlaktes discussie oproepen over leefbaarheid en langetermijnwaarde.

Politieke oproepen om woningtekorten aan te pakken

Lana Goutsmits-Gerssen, hoofd van de particuliere woningdivisie van de NVM, heeft Nederlandse politici opgeroepen verder te gaan dan verkiezingsbeloften en effectief woonbeleid te voeren. Haar boodschap is helder: “De markt heeft geen beloftes nodig, maar beleid dat werkt. De cijfers laten zien dat er te weinig woningen worden gebouwd, de huurmarkt loopt vast en betaalbaarheid blijft onder druk staan.”

Met een algemene verkiezing in het vooruitzicht, staat het beleidsmakers onder toenemende druk om de bouw te versnellen, vergunningprocedures te stroomlijnen en prikkels te bieden voor zowel sociale als particuliere woningbouw.

Wat dit betekent voor kopers en huurders

Voor potentiële kopers biedt het huidige klimaat zowel kansen als uitdagingen:

• Gemakkelijker toegang tot aanbiedingen betekent minder concurrentie en mogelijk meer onderhandelingsmacht.
• Nieuwbouw blijft een premie vragen voor energiezuinige ontwerpen, hoewel met minder ruimte.
• Kleinere bestaande woningen van vertrekkende verhuurders kunnen dienen als instap in het anders dure Amsterdamse markt.

Huurders moeten ook alert blijven. Naarmate verhuurders huurwoningen omzetten naar koopwoningen, slinkt het beschikbare aanbod voor langere termijn verhuur. Wie wil huren, kan meer concurrentie of hogere huren in minder centrale gebieden tegemoet zien.

Vooruitblik: vraag en aanbod in balans brengen

De nieuwste NVM-cijfers maken duidelijk dat aanbod een onmiddellijke invloed kan hebben op betaalbaarheid van woningen, vooral in grote steden zoals Amsterdam. Duurzame verbeteringen hangen echter af van een gecoördineerde beleidsaanpak die zowel het tekort aan aanbod als de groeiende vraag naar energiezuinige woningen aanpakt.

Investeringen in sociale woningbouw, prikkels voor middengrote ontwikkelaars en gestroomlijnde gemeentelijke (gemeente) planning zijn belangrijke hefbomen. Ondertussen moeten huurders alert blijven op verschuivend aanbod, en kunnen kopers profiteren van het huidige overschot aan aanbiedingen voordat de markt aantrekt.

Klaar om je volgende woning te vinden? Bezoek Luntero voor een eenvoudige en uitgebreide manier om de nieuwste huurwoningen in Nederland te bekijken.