Wanneer kunnen huurders emotionele schade vorderen onder de Nederlandse huisvestingswet?
Leer hoe en wanneer huurders in Nederland vergoeding kunnen vorderen voor emotionele schade veroorzaakt door gebreken aan de woning, van juridische grondslagen tot praktische stappen.
Nieuws
Inhoudsopgave
Verdere lectuur
Huurplafonds in Nederland 2025: wat een stijging van 4,4% in de particuliere sector en 6,1% in het middensegment voor u betekent
Ontdek hoe de huurplafonds in Nederland in juli 2025 veranderen: particuliere huren stijgen met 4,4%, middenhuur met 6,1% en sociale huur met 4,1%. Lees wat dit betekent voor huurders en verhuurders.
Nieuws
Huurplafonds Nederland 2025: wat een stijging van 4,4% in de particuliere sector en 6,1% in het middenhuursegment voor u betekent
Ontdek hoe de huurplafonds in Nederland in juli 2025 veranderen: particuliere huren stijgen met 4,4%, middenhuur met 6,1% en sociale huur met 4,1%. Lees wat dit betekent voor huurders en verhuurders.
Nieuws
Inzicht in de huurverhogingen van 2026 in Nederland: particuliere, middenmarkt- en sociale huur
Vanaf juli 2026 mogen Nederlandse verhuurders de huren in de particuliere sector met maximaal 4,4% verhogen, middenmarkthuren met 6,1% en sociale huur met 4,1%, op basis van formules voor inflatie en loongroei.
Nieuws
Inzicht in de huurverhogingen van 2026 in Nederland: particuliere, middenmarkt en sociale huur
Vanaf juli 2026 mogen Nederlandse verhuurders de huren in de private sector met maximaal 4,4% verhogen, middenmarkthuren met 6,1% en sociale huur met 4,1%, op basis van formules voor inflatie en loonontwikkeling.
Nieuws
Nieuwste woningen in Nederland
Bekijk de nieuwste woningen op Luntero. Vind nieuwe appartementen, huizen en studio’s in heel Nederland – dagelijks bijgewerkt om je te helpen sneller je nieuwe thuis te vinden.
Jouw droomhuis huren in Nederland was nog nooit zo eenvoudig dankzij Luntero.
Luntero verzamelt alle huurwoningen – appartementen, huizen, studio's – van betrouwbare Nederlandse websites (o.a. Funda, Pararius) op één overzichtelijk platform. Altijd compleet en actueel.
Compleet Huuraanbod Nederland
Vind álle beschikbare huurwoningen (appartementen, huizen, kamers) van diverse platforms. Nooit meer switchen tussen sites of unieke kansen missen.
Intuïtief & Snel Zoeken
Zoek en vind jouw perfecte huurwoning snel en makkelijk dankzij ons heldere, intuïtieve design op desktop én mobiel.
Meertalig Platform (Ook Engels)
Zoek huurwoningen in jouw voorkeurstaal. Luntero is beschikbaar in o.a. Nederlands, Engels, Spaans. Ideaal voor expats en internationale studenten!
Actueel Aanbod & Nieuwe Woningen
Mis nooit een nieuwe huurwoning! Ons aanbod wordt continu bijgewerkt met de nieuwste huizen, appartementen en kamers in Nederland.
Begrijp Nederlandse huurtermen voordat u het contract tekent.
Huren in Nederland brengt unieke regels, juridische termen en afkortingen met zich mee die soms lastig zijn. De Luntero Huurwoordenlijst is uw gids voor alle belangrijke begrippen – van huurovereenkomsten, borg en makelaarskosten tot servicekosten, huurprijsregulering en huurdersrechten. Of u nu voor het eerst huurt, als expat verhuist of verborgen kosten wilt vermijden, ons woordenboek helpt u slimmer te huren, beter te onderhandelen en fouten te voorkomen.
When Can Tenants Claim Emotional Damages Under Dutch Housing Law?
Renting a home should provide comfort and security. But what happens when persistent defects—leaking ceilings, mould outbreaks, or unbearable odours—leave you stressed, anxious, or unable to enjoy your living space? In Dutch law, tenants can seek compensation not only for material losses but also for emotional or “non-material” damage (in Dutch: affectieschade). Historically rare, these claims are gaining traction in tenancy disputes as courts recognize the real impact of housing defects on daily life.
This article explains when and how tenants can claim emotional damages, outlines the legal foundation under Article 6:106 of the Dutch Civil Code, and offers practical guidance to strengthen your case.
Understanding Emotional (Non-Material) Damages
Emotional damages—also called non-material or immaterial damages—cover harm that is hard to quantify in money alone. Under Dutch law, this includes:
Bodily injury (e.g., health problems from mould exposure)
Reputational harm (rare in tenancy cases)
Serious personal affect (stress, anxiety, loss of enjoyment)
While material damages reimburse concrete costs (repairs, temporary housing), non-material damages compensate for pain, suffering, and disruption to your well-being.
Legal Basis: Article 6:106 BW
The right to claim non-material damage is set out in Article 6:106 of the Dutch Civil Code (Burgerlijk Wetboek, or BW):
"Anyone who in a manner wrongful toward another causes non-material damage is obliged to compensate that damage."
In a rental context, a lessor (landlord or housing association, including a woningcorporatie) must maintain the property in good repair. If defects arise and cause serious personal harm, tenants may seek:
Rent reduction under Article 7:228 BW, and
Compensation for material and non-material damages under Article 6:106 BW.
Requirements for a Successful Claim
Not every housing defect justifies emotional damages. Tenants must satisfy three core criteria:
Landlord’s Liability for the Defect
The defect must result from a breach of maintenance or repair obligations by the lessor.
Serious Personal Harm
You must demonstrate genuine distress or disruption—beyond mere inconvenience—such as health issues, sleeping problems, or inability to use essential living spaces.
Causal Link
There must be a clear connection between the defect and your emotional harm.
Gathering Your Evidence
Courts expect solid proof. Useful forms of evidence include:
Medical reports or psychological assessments linking your condition to the defect
dated photographs or videos of the defect and its impact
personal diary entries describing daily distress
written complaints and responses from your landlord
witness statements (e.g., family members or neighbours)
Recent Case Examples
Prolonged Odour Nuisance
A tenant endured sewage odours for over two years. The lessor failed to remedy the problem despite repeated reports. The court awarded €4,000 in non-material damages, noting the severe loss of enjoyment and mental strain—even though no rent reduction was claimed.
Owners’ Association (VvE) Failing to Act
In Amsterdam, a homeowners’ association neglected to repair a broken shower and heating system. Owners lived without basic facilities for a year. The court granted €30 per day per household, amounting to over €10,000 in emotional damages.
Water Damage Claim Rejected
New apartment owners faced a major water leak that required extensive repairs and temporary relocation. While material costs were fully compensated, the court rejected a €50,000 claim for emotional distress, ruling the inconvenience did not meet the “serious personal injury” threshold under Article 6:106 BW.
Step-by-Step Guide for Tenants
Report the Defect in Writing
Send a detailed notice to your landlord or property manager. Keep a copy and confirm receipt.
Document the Impact
Photograph the defect regularly and note dates, times, and the effect on your health or daily life.
Request Remedial Action
Formally ask for repairs within a reasonable deadline. If ignored, consider a rent reduction request simultaneously.
Seek Professional Advice
A housing lawyer or tenant association can assess the strength of a non-material damage claim.
File Your Claim
Submit your case to the Netherlands’ courts, providing all evidence and a clear calculation of non-material damages.
Consider Mediation
Many disputes settle faster and with lower costs through mediation or a rent tribunal (huurcommissie).
Practical Tips and Considerations
Act quickly: timely documentation strengthens your position.
Balance a rent reduction claim with your emotional damages claim; courts may view combined claims differently.
Maintain clear communication with your landlord—illustrate willingness to resolve amicably.
Stay realistic: compensation for emotional harm in the Netherlands tends to be modest compared to some other jurisdictions.
Conclusion
Yes, tenants in the Netherlands can claim compensation for emotional damages caused by housing defects. The key is meeting the high threshold under Article 6:106 BW with robust evidence of serious personal harm. If you’re facing ongoing stress or health issues due to a landlord’s failure to maintain your home, take proactive steps now to document the problem and explore your legal options.
Looking for a hassle-free way to find your next rental or report issues? Visit Luntero—the easiest platform to search for listings and get support on your tenant rights in the Netherlands!
Luntero Huurwoordenlijst
Begrijp Nederlandse huurtermen voordat u het contract tekent.
Huren in Nederland brengt unieke regels, juridische termen en afkortingen met zich mee die soms lastig zijn. De Luntero Huurwoordenlijst is uw gids voor alle belangrijke begrippen – van huurovereenkomsten, borg en makelaarskosten tot servicekosten, huurprijsregulering en huurdersrechten. Of u nu voor het eerst huurt, als expat verhuist of verborgen kosten wilt vermijden, ons woordenboek helpt u slimmer te huren, beter te onderhandelen en fouten te voorkomen.
