Les prix de l'immobilier néerlandais devraient augmenter de 7,5 % en 2024 et de 5 % en 2025, selon ABN Amro
ABN Amro prévoit une hausse de 7,5 % des prix de l'immobilier néerlandais cette année et de 5 % l'an prochain, dans un contexte de baisse des taux hypothécaires, de hausse des revenus et d'incertitude politique.
Dernière mise à jour : 13 juin 20266 min de lecture
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Les prix de l'immobilier néerlandais devraient augmenter de 7,5 % en 2024 et de 5 % en 2025, selon ABN Amro
Dans sa dernière prévision du marché du logement, ABN Amro estime que les prix des logements aux Pays-Bas augmenteront de 7,5 % en 2024 et de 5 % en 2025. Cette révision à la hausse reflète l'amélioration du sentiment des acheteurs, stimulée par la baisse des taux hypothécaires et la hausse des salaires, même si l'accessibilité financière reste sous pression. Dans le même temps, l'incertitude persiste quant à la capacité de nouvelles constructions et à la politique du logement du gouvernement entrant.
Amélioration du sentiment du marché et croissance des prix
Au cours du deuxième trimestre de 2024, la confiance des consommateurs sur le marché immobilier néerlandais s'est renforcée pour la troisième période consécutive. La baisse des taux hypothécaires et un marché de l'emploi robuste ont encouragé les acheteurs potentiels à revenir sur le marché. Selon ABN Amro, les volumes de transactions et les prix de vente moyens progressent désormais plus rapidement que prévu plus tôt dans l'année.
Les prix des logements ont déjà rebondi après la légère baisse enregistrée en 2023, atteignant des niveaux records dans de nombreuses régions. Si cela témoigne de la résilience du marché, le rythme de la croissance soulève des questions quant à l'accessibilité à long terme, en particulier pour les primo-accédants et les ménages à revenu intermédiaire.
Principaux moteurs : baisse des taux hypothécaires et hausse des salaires
Deux facteurs principaux soutiennent la vigueur renouvelée des prix de l'immobilier :
Baisse des taux hypothécaires : après avoir atteint un pic fin 2023, les taux d'intérêt moyens des prêts hypothécaires néerlandais se sont assouplis, réduisant le coût de l'emprunt pour les propriétaires. Des taux plus bas augmentent le pouvoir d'achat, permettant aux acheteurs de surenchérir plus agressivement.
Hausse des revenus : les salaires aux Pays-Bas ont augmenté régulièrement, soutenus par la tension du marché du travail et les accords collectifs. Un revenu disponible plus élevé donne aux acheteurs davantage de confiance pour souscrire de nouveaux prêts et obtenir des montants hypothécaires plus importants.
Ces tendances se renforcent mutuellement. À mesure que les acheteurs profitent de meilleures conditions de financement et de revenus plus élevés, la concurrence s'intensifie et pousse davantage les prix à la hausse.
Hausse des transactions immobilières : NHG et activité des investisseurs
De nouvelles données montrent que près de 78 000 logements existants ont changé de mains au cours des cinq premiers mois de 2024, soit environ 9 000 transactions de plus que sur la même période l'an dernier. Une partie de cette augmentation peut être attribuée à la hausse du plafond de la garantie hypothécaire nationale (NHG), qui accroît la capacité d'emprunt en réduisant le risque pour les prêteurs. Les primo-accédants, en particulier, bénéficient de l'augmentation du plafond NHG, ce qui les aide à obtenir des prêts hypothécaires pour des biens plus coûteux.
Dans le même temps, certains bailleurs privés se séparent de leurs logements locatifs, augmentant ainsi l'offre de biens à vendre. Pour les propriétaires disposant d'une valeur nette suffisante, la combinaison de taux plus bas et de prix en hausse rend financièrement attrayant le fait de déménager vers un logement plus grand ou vers une autre localisation.
Contraintes sur les nouvelles constructions
Malgré une demande soutenue, l'offre de nouveaux logements reste un goulot d'étranglement critique. Les prix élevés du foncier, la complexité des règles de zonage et la capacité limitée du réseau électrique freinent tous l'activité de construction. Bien que le nombre de permis de construire délivrés au début de 2024 soit en hausse d'environ 25 % par rapport à l'année dernière, les livraisons effectives restent encore en deçà des objectifs fixés.
Des experts du secteur avertissent que sans accélération des efforts de construction, les volumes de transactions pourraient plafonner alors même que les prix continuent d'augmenter. Le manque d'offre nouvelle pourrait aggraver les difficultés d'accessibilité financière et creuser les disparités régionales entre les grandes villes et les petites communes.
Perspectives politiques et rôle du gouvernement
Le nouveau gouvernement de coalition a réaffirmé l'objectif précédent de construire 100 000 logements par an. Toutefois, les mesures concrètes pour atteindre cette ambition restent floues. Parmi les points clés figurent :
Loyers du logement social : des propositions suggèrent de lier les hausses de loyer à l'inflation plutôt qu'aux salaires issus des conventions collectives. Si cela pouvait alléger les pressions sur les coûts pour les locataires actuels, cela pourrait aussi décourager, à long terme, l'investissement dans de nouveaux projets de logement social.
Objectifs de durabilité : les critiques relèvent que l'orientation politique principale manque d'incitations solides pour verdir le parc immobilier ou réduire la dépendance au gaz naturel. Sans financement dédié à l'isolation, à l'électrification et aux mises à niveau du réseau, les objectifs de durabilité pourraient ne pas être atteints.
ABN Amro a exhorté le gouvernement à clarifier sa stratégie, en conciliant objectifs de construction, accessibilité financière, visibilité pour l'investissement et priorités environnementales.
Conséquences pour les locataires
La croissance rapide des prix de l'immobilier et la contrainte sur l'offre peuvent avoir des effets de retombée sur le marché locatif. Les impacts potentiels incluent :
Explosion de la demande locative : les acheteurs potentiels qui ne peuvent pas suivre la hausse des prix peuvent rester dans le secteur locatif ou y entrer, ce qui accroît la concurrence pour les logements disponibles.
Loyers plus élevés : les bailleurs confrontés à des valeurs immobilières plus élevées peuvent augmenter les loyers demandés afin d'optimiser leurs rendements, en particulier dans les zones urbaines populaires.
Pression sur les allocations logement : les locataires dépendant du huurtoeslag (allocation logement) pourraient voir leurs aides mises sous tension à mesure que les loyers et le coût de la vie augmentent.
Pour les locataires aujourd'hui, il est plus important que jamais de rester informés des tendances du marché et des conditions d'éligibilité aux dispositifs de soutien. Explorer différents quartiers, tenir compte des étiquettes énergétiques et négocier les conditions de renouvellement peuvent aider à atténuer les pressions sur les coûts.
Conclusion
La prévision d'ABN Amro d'une hausse de 7,5 % des prix des logements cette année et de 5 % en 2025 souligne un marché immobilier néerlandais résilient mais de plus en plus coûteux. La baisse des taux hypothécaires et la hausse des salaires ont renforcé la confiance des acheteurs, mais les contraintes persistantes sur l'offre et l'incertitude politique posent des défis pour l'accessibilité financière et la durabilité à long terme.
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