Las viviendas de nueva construcción en los Países Bajos caen a su nivel más bajo desde 2018: causas y soluciones
En los Países Bajos solo se terminaron 32.700 viviendas nuevas durante la primera mitad del año, la cifra más baja desde 2018, mientras los permisos de construcción y los objetivos de edificación siguen rezagados.
Última actualización: 17 de octubre de 20265 min de lectura
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Las viviendas de nueva construcción en los Países Bajos caen a su nivel más bajo desde 2018
El mercado inmobiliario neerlandés se encuentra bajo una enorme presión, y las cifras recientes muestran que la situación se está intensificando. En los primeros seis meses de este año, solo se añadieron 32.700 viviendas nuevas al parque de viviendas de los Países Bajos —el total semestral más bajo desde 2018—, frente a más de 34.000 durante el mismo periodo del año pasado. Según Statistics Netherlands (CBS), el descenso de las viviendas terminadas refleja directamente una disminución de los permisos de construcción concedidos entre 1,5 y dos años antes. Este artículo analiza las causas, las variaciones regionales y las posibles soluciones para alcanzar los ambiciosos objetivos de construcción del Gobierno.
Descenso de los permisos de construcción y su impacto diferido
Los permisos para la construcción de viviendas han disminuido de forma constante en los últimos años. Peter Hein van Mulligen, economista jefe de CBS, explica que menos permisos hoy inevitablemente se traducen en menos viviendas construidas en el futuro. Dado que los plazos de construcción abarcan desde la aprobación del proyecto hasta su finalización, los efectos de la escasez de permisos solo ahora son plenamente visibles en las cifras de viviendas de nueva construcción.
Retraso entre el permiso y la construcción: De media, transcurren entre 1,5 y 2 años desde la concesión del permiso de planificación hasta la ocupación de la vivienda. Los permisos concedidos en 2021-2022 han influido directamente en la desaceleración actual.
Descenso de los permisos: La incertidumbre económica, las complejas normas de zonificación y las prolongadas evaluaciones medioambientales han disuadido a los promotores de solicitar nuevos permisos en el volumen necesario.
Obstáculos para alcanzar los objetivos de construcción
El Gobierno neerlandés aspira a entregar 100.000 viviendas nuevas al año para aliviar la escasez de vivienda en todo el país. Sin embargo, múltiples obstáculos han dificultado los avances:
Escasez de suelo urbanizable: La expansión urbana se enfrenta a estrictos límites para preservar las zonas verdes y agrícolas.
Falta de personal en los municipios: Muchos municipios (gemeenten) no cuentan con suficientes técnicos de planificación, lo que provoca acumulación de solicitudes de permisos.
Aumento de los costes de construcción: La inflación y las interrupciones en las cadenas de suministro han incrementado los gastos de materiales y mano de obra.
Procesos de aprobación prolongados: Las evaluaciones de impacto ambiental y las consultas locales añaden meses a los plazos de los proyectos.
Para alcanzar el objetivo de 100.000 viviendas, es esencial acelerar considerablemente el ritmo durante la segunda mitad del año, como subrayó Van Mulligen.
Más allá de la nueva construcción: soluciones alternativas de vivienda
Depender únicamente de nuevos desarrollos y construcciones no permitirá cerrar la brecha habitacional. Por ello, el Gobierno y el sector privado están explorando vías alternativas para aumentar el parque de viviendas:
• División de propiedades existentes: Convertir viviendas unifamiliares grandes en varias unidades de alquiler.
• Transformación de oficinas en viviendas: Reconvertir edificios de oficinas infrautilizados en los centros urbanos.
• Reutilización adaptativa de edificios públicos: Convertir escuelas u oficinas municipales en espacios habitables.
• Viviendas modulares temporales: Unidades prefabricadas de instalación rápida para satisfacer la demanda a corto plazo.
Aunque estas estrategias pueden proporcionar alivio más rápidamente que la construcción tradicional, también requieren flexibilidad normativa e incentivos específicos para ampliarse de manera eficaz.
El papel de las corporaciones de vivienda
Las corporaciones de vivienda (woningcorporaties) desempeñan un papel cada vez más importante en la nueva construcción. Durante la primera mitad de este año, entregaron más de 8.200 viviendas nuevas, lo que representa una cuarta parte de todas las viviendas terminadas, frente al 18 % del año anterior. Este crecimiento se debe a:
Cuotas obligatorias de vivienda social: Las corporaciones tienen la tarea de priorizar las unidades de alquiler asequible.
Acceso a financiación pública: Los préstamos a bajo interés y las subvenciones permiten desarrollar proyectos a gran escala.
Horizontes de inversión a largo plazo: A diferencia de los promotores privados, las corporaciones se centran tanto en el impacto social como en la rentabilidad.
Aunque su proporción relativa aumentó en parte porque disminuyó el número total de viviendas terminadas, las corporaciones de vivienda también incrementaron su producción absoluta, compensando algunos retrasos del sector privado.
Variaciones regionales en las nuevas construcciones
Los datos de CBS ponen de relieve marcadas diferencias municipales en la actividad constructora:
• IJsselstein y De Bilt: Todas las viviendas terminadas recientemente en estos municipios fueron entregadas por corporaciones de vivienda.
• Leiden: A pesar de contar con más de 500 viviendas nuevas, ninguna procedía de corporaciones, lo que subraya la importancia local del sector privado.
• Conurbación de Randstad: El mayor déficit de permisos y comienzos de obra se ha observado en torno a Ámsterdam, Róterdam, La Haya y Utrecht, donde la escasez de suelo es más aguda.
Comprender estas dinámicas regionales es fundamental para adaptar las intervenciones políticas y las asociaciones público-privadas a las condiciones locales.
Perspectivas y recomendaciones
Para revertir la tendencia descendente en la finalización de nuevas viviendas y cerrar la brecha habitacional, las partes interesadas deberían considerar:
Agilizar los procesos de permisos: Plataformas digitales de planificación y plazos de respuesta más estrictos para los municipios.
Liberar terrenos industriales en desuso: Incentivar a los promotores privados para convertir antiguos terrenos industriales en barrios residenciales.
Reforzar las asociaciones público-privadas: Empresas conjuntas entre woningcorporaties y constructores comerciales.
Ampliar las soluciones modulares y temporales: Acelerar las aprobaciones de viviendas prefabricadas para satisfacer la demanda urgente.
Aumentar la capacidad de la mano de obra: Invertir en trabajadores cualificados mediante programas de formación profesional en oficios de la construcción.
Estas medidas, combinadas con subvenciones específicas y reformas normativas, pueden ayudar a los Países Bajos a acercarse a su objetivo anual de 100.000 viviendas.
Conclusión
El descenso a 32.700 viviendas de nueva construcción durante la primera mitad de este año, el nivel más bajo desde 2018, pone de relieve la complejidad de resolver la escasez de vivienda neerlandesa. Aunque es esencial aliviar los cuellos de botella de los permisos y aumentar la construcción tradicional, invertir en soluciones alternativas de vivienda y reforzar el papel de las woningcorporaties también será fundamental para alcanzar los ambiciosos objetivos.
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