Vivienda holandesa más justa: por qué gravar la propiedad de múltiples viviendas es crucial
Los asesores del gobierno recomiendan impuestos más altos sobre la propiedad de múltiples viviendas y menores deducciones para fomentar la igualdad en el mercado inmobiliario de los Países Bajos.
Última actualización: 25 de junio de 20266 min de lectura
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Vivienda holandesa más justa: por qué gravar la propiedad de múltiples viviendas es crucial
Los Países Bajos afrontan una aguda crisis de vivienda, en la que los precios disparados y la oferta limitada han dejado a muchas personas sin acceso a viviendas adecuadas. En su informe reciente Home in the Future, el Arquitecto Jefe del Gobierno y los Asesores del Gobierno (CRa) presentan una tesis contundente: para lograr una mayor justicia, el Estado debe aumentar los impuestos sobre la propiedad de múltiples viviendas y redirigir los ingresos hacia los grupos vulnerables.
El panorama actual de la vivienda en los Países Bajos
Durante la última década, la demanda de vivienda en los Países Bajos ha superado con creces la oferta. Ciudades como Ámsterdam, Utrecht y La Haya ven guerras de ofertas y listas de espera que hacen que incluso las familias de ingresos medios tengan dificultades para conseguir alquileres o hipotecas. Dos grandes factores fiscales han intensificado esta presión:
Hypotheekrenteaftrek (deducción de intereses hipotecarios). Los propietarios pueden deducir de sus ingresos imponibles los intereses pagados de su hipoteca, subvencionando de hecho la propiedad privada e inflando los precios de la vivienda.
Eigenwoningforfait (valor de alquiler imputado). Los propietarios pagan impuestos sobre un ingreso de alquiler teórico de sus viviendas ocupadas por sus dueños, pero los tipos actuales siguen siendo bajos en comparación con los beneficios de la propiedad.
Mientras tanto, las compras especulativas de segundas o terceras viviendas —a menudo vacías o alquiladas a precios de mercado— desvían un valioso parque de viviendas lejos de los residentes locales de largo plazo. Según el CRa, esta dinámica agrava la desigualdad social: "No tiene lógica que algunas personas puedan poseer múltiples propiedades mientras otras no tienen acceso a una vivienda adecuada."
Recomendaciones clave del CR a
El CRa propone seis estrategias interconectadas para reequilibrar el mercado:
• Limitar la deducción de intereses hipotecarios. Reducir la hypotheekrenteaftrek, especialmente para las propiedades de mayor valor y las viviendas adicionales, con el fin de disminuir la compra especulativa.
• Aumentar los impuestos sobre el valor de alquiler imputado. Incrementar el eigenwoningforfait para los propietarios de varias viviendas, alineando su carga fiscal más estrechamente con los rendimientos reales del alquiler.
• Introducir un impuesto sobre las ganancias de capital para segundas viviendas. Gravar los beneficios obtenidos por la venta de propiedades adicionales para frenar las operaciones especulativas de compra y reventa y generar ingresos.
• Establecer un fondo de seguridad habitacional. Utilizar los ingresos netos de estos nuevos impuestos para apoyar los subsidios al alquiler y la vivienda social para los grupos vulnerables.
• Promover la vida comunitaria e intergeneracional. Fomentar modelos de vivienda alternativos —como patios compartidos, grupos residenciales y co-housing— para impulsar la cohesión social y optimizar el uso del suelo.
• Permitir una densificación inteligente. Aprobar ampliaciones en azoteas, unidades prefabricadas de relleno y desarrollos de uso mixto en granjas vacías para añadir viviendas más pequeñas y sostenibles.
Cómo puede funcionar el gravamen sobre múltiples propiedades
Un impuesto más alto sobre las viviendas adicionales puede materializarse de varias maneras:
Recargo progresivo sobre el eigenwoningforfait. Los propietarios de una segunda vivienda pagarían un porcentaje mayor del valor de alquiler teórico, acercándolos más al tratamiento fiscal de los inversores.
Impuesto escalonado sobre las ganancias de capital. Las propiedades vendidas dentro de un periodo corto de tenencia (por ejemplo, menos de cinco años) podrían estar sujetas a un tipo más alto, desalentando los esquemas rápidos de compra y reventa.
Límites a la deducción de intereses hipotecarios. Más allá de la primera vivienda, la deducibilidad de los intereses podría reducirse o eliminarse por completo.
Al alinear estas medidas con las regulaciones existentes del mercado del alquiler, el gobierno puede desincentivar la propiedad especulativa al tiempo que preserva los incentivos para los verdaderos ocupantes propietarios que buscan una residencia principal.
Impacto potencial en los inquilinos y la oferta de vivienda
El CRa estima que reasignar los ingresos fiscales podría financiar miles de nuevas viviendas sociales y ampliar los programas de ayudas a la vivienda (huurtoeslag). Un fondo dedicado a la seguridad habitacional podría ofrecer:
Subsidios complementarios para inquilinos de bajos ingresos, reduciendo la brecha entre el alquiler de mercado y lo que los hogares pueden permitirse.
Subvenciones a las asociaciones de vivienda (woningcorporaties) para construir o renovar unidades asequibles.
Préstamos sin interés para inquilinos primerizos que cubran depósitos de seguridad o costes de mudanza.
Mientras tanto, al incentivar las conversiones en azoteas y las construcciones prefabricadas en los centros urbanos, las autoridades podrían añadir decenas de miles de viviendas a pequeña escala sin sacrificar suelo de expansión verde. Combinar esto con aprobaciones de zonificación más ágiles puede acelerar la oferta y aliviar la presión sobre los alquileres.
Adoptar la vida comunitaria para la cohesión social
Más allá de las reformas fiscales, el CRa destaca la rica tradición neerlandesa de vida compartida, desde los patios históricos hasta las comunidades modernas de co-housing. A medida que crece la diversidad demográfica, también lo hace la demanda de modelos intergeneracionales y comunitarios:
Los familiares mayores suelen vivir con parientes más jóvenes, reflejando tradiciones comunes entre las comunidades inmigrantes.
Los proyectos de co-housing reúnen a personas de distintas edades y orígenes para compartir instalaciones, reducir la soledad y disminuir los costes de vida.
Los gobiernos locales (gemeenten) pueden apoyar estas iniciativas adaptando las normativas de construcción, proporcionando emplazamientos piloto en terrenos públicos y promoviendo estructuras de gobernanza vecinal.
Desafíos y consideraciones
Implementar estas recomendaciones requerirá un diseño de políticas cuidadoso y voluntad política. Los principales desafíos incluyen:
Equilibrar ingresos y justicia. Impuestos excesivamente elevados corren el riesgo de empujar a los inversores al extranjero o de frenar la acumulación de patrimonio de los hogares.
Obstáculos legales. Los cambios en los incentivos hipotecarios deben respetar los derechos constitucionales de propiedad y las normativas de la UE.
Complejidad administrativa. Calcular los tipos escalonados del eigenwoningforfait y los impuestos sobre las ganancias de capital exige una sólida capacidad de la administración tributaria.
No obstante, el CRa sostiene que los beneficios sociales a largo plazo —menos desigualdad, mejor acceso a la vivienda y recuperación de espacios comunitarios— superan las complejidades transitorias.
De cara a 2050
A mediados de siglo, las ciudades y las zonas rurales neerlandesas podrían tener un aspecto notablemente distinto:
Edificios de acceso a azotea con madera ligera, aislamiento de base biológica y elementos reciclados.
Clústeres comunitarios prefabricados en tierras de cultivo infrautilizadas, integrando producción de alimentos, restauración de la naturaleza, servicios asistenciales y espacios de trabajo.
Vibrantes pueblos de patio donde conviven varias generaciones, comparten servicios y cultivan vínculos sociales.
Estas visiones dependen de un mercado de la vivienda que perciba las casas no solo como vehículos de inversión, sino como bienes comunes al servicio del bienestar colectivo.
Conclusión
Gravar con mayor intensidad la propiedad de múltiples viviendas y redirigir los ingresos hacia la vivienda social y el apoyo a los inquilinos podría cambiar las reglas del juego para la crisis de vivienda de los Países Bajos. Aunque el camino a seguir implica complejas compensaciones, un sistema más justo puede estar al alcance para 2050: uno en el que cada residente tenga la oportunidad de vivir en un hogar estable y asequible.
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