Las ventas de viviendas en alquiler por parte de los propietarios empiezan a enfriar los precios de la vivienda en Países Bajos: perspectivas de ABN Amro

Las ventas de viviendas en alquiler por parte de los propietarios empiezan a enfriar los precios de la vivienda en Países Bajos

Una importante venta de propiedades en alquiler por parte de propietarios privados está empezando a aliviar la presión sobre el mercado neerlandés de vivienda en propiedad, según muestra el último análisis de ABN Amro. A medida que nuevas normativas de alquiler y reformas fiscales reducen los rendimientos, los propietarios están vendiendo viviendas que ya no generan rentabilidades suficientes. El consiguiente aumento del número de propiedades disponibles para la venta está contribuyendo a una desaceleración —e incluso, en algunas ciudades, a un modesto descenso— de los precios de la vivienda en propiedad.

¿Qué está impulsando la venta?

Dos factores principales están motivando a los propietarios privados a reducir sus carteras:

1. Normativa de alquiler más estricta
   El gobierno neerlandés ha endurecido la regulación del alquiler en los sectores social y privado de segmento medio. Los aumentos anuales de los alquileres están ahora vinculados de forma más estricta a la inflación, y cada año más viviendas pasan a la categoría regulada. Esto ha erosionado los ingresos potenciales de muchos inversores.

2. Cambios fiscales y menor alivio
   Los recientes ajustes a la deducción fiscal de los intereses hipotecarios y a los cálculos del impuesto sobre el patrimonio del box 3 han afectado a la rentabilidad de comprar para alquilar. Las deducciones de los intereses hipotecarios para segundas viviendas se han eliminado progresivamente, y los rendimientos presuntos del alquiler (un valor imputado asignado a las propiedades ocupadas por sus propietarios) ahora incrementan las obligaciones fiscales. En conjunto, estos cambios fiscales reducen los márgenes de los propietarios.

Según ABN Amro, estas presiones combinadas superan las modestas ganancias de capital que algunos propietarios podrían esperar por el aumento del valor de la vivienda, lo que está provocando una oleada de ventas.

Impacto regional: Ámsterdam, Leiden y más allá

Las primeras “señales prudentes” de este fenómeno aparecieron en el último trimestre de 2024. En particular, los precios medios de las viviendas en propiedad en Ámsterdam y Leiden cayeron por primera vez en años. Ambos municipios tienen una proporción relativamente alta de viviendas en alquiler en manos de inversores privados, lo que los convierte en indicadores tempranos de cómo las tendencias generales de venta pueden influir en la dinámica de precios.

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Movimiento de precios en el 4T de 2024
• Ámsterdam: primera caída trimestral de precios en una década
• Leiden: descenso inicial similar en medio de una alta actividad inversora

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Estas primeras caídas sugieren que, cuando el parque de viviendas en alquiler pasa al segmento de vivienda en propiedad, puede frenar rápidamente el impulso de los precios, incluso en mercados muy activos.

Tendencias de los propietarios privados en el oeste de Países Bajos

El informe de ABN Amro destaca varios municipios alrededor de Róterdam donde los propietarios privados están vendiendo con especial intensidad. En Ridderkerk, Krimpen aan den IJssel y Maasluis, aproximadamente entre el 17 y el 19 por ciento de las viviendas privadas en alquiler se vendieron al mercado de vivienda en propiedad solo durante el último año. En comparación, los municipios con menos restricciones regulatorias registraron tasas de venta mucho menores.

Aunque ABN Amro señala una relación entre un mayor crecimiento de los precios de la vivienda en la última década (2014–2024) y el aumento de las ventas por parte de los propietarios, también constata que la correlación no es abrumadoramente fuerte. En otras palabras, incluso en zonas con aumentos de precios solo moderados, los cambios regulatorios y fiscales pueden ser suficientes para convencer a los inversores de salir del mercado.

Perspectivas del mercado para compradores y vendedores

Para los compradores de vivienda, el aumento de los anuncios representa una oportunidad. Una mayor oferta suele aliviar la competencia y puede traducirse en más poder de negociación. Los compradores primerizos, en particular, pueden encontrar más opciones dentro de su presupuesto, especialmente en suburbios que antes estaban fuera de su alcance.

Sin embargo, los expertos advierten que la desaceleración del crecimiento de precios no equivale a descensos generalizados en toda la línea. Los tipos de interés, los criterios de concesión hipotecaria y las condiciones económicas generales seguirán determinando la asequibilidad y la demanda. Los compradores potenciales todavía deberían obtener una preaprobación y considerar tanto los tipos actuales como las perspectivas a largo plazo.

Para los propietarios privados, la decisión de vender ahora o mantener la propiedad sigue siendo compleja. Quienes opten por vender pueden liberar capital para inversiones alternativas o reducir la exposición al riesgo regulatorio. Otros pueden decidir refinanciar, ajustar los niveles de alquiler dentro de los límites legales o destinar las propiedades a alquileres de corta duración, si las normas locales lo permiten.

Implicaciones para los inquilinos

Una salida masiva de propietarios privados podría tensionar el mercado del alquiler con el tiempo, especialmente en el segmento regulado. Los inquilinos podrían enfrentarse a una competencia más dura y, potencialmente, a alquileres más altos por las viviendas que permanezcan en manos privadas.

Para proteger los derechos de alquiler:

• Regístrese sin demora en su gemeente (municipio) local para garantizar el acceso a las ayudas a la vivienda (conocidas como huurtoeslag) si cumple los requisitos.
• Familiarícese con su contrato y con el alquiler máximo legal para la clasificación de su vivienda.
• Considere unirse a asociaciones de inquilinos o pedir asesoramiento a Woninginspectie (una inspección de vivienda) si sospecha de aumentos de alquiler ilegales o de un mantenimiento deficiente.

Conclusión

El análisis de ABN Amro subraya un cambio decisivo en el mercado inmobiliario neerlandés: las reformas regulatorias y fiscales están empujando a los propietarios privados a vender, aumentando la oferta y ralentizando el crecimiento de los precios de la vivienda en propiedad. Aunque esto ofrece un posible alivio para los compradores, podría transformar la disponibilidad y las condiciones del alquiler para los inquilinos.

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