Venta masiva de alquileres en los Países Bajos: el sector privado se reduce rápidamente en ciudades más pequeñas
Los propietarios de ciudades neerlandesas más pequeñas están vendiendo viviendas de alquiler, lo que provoca un fuerte descenso del parque privado y endurece el mercado para los inquilinos.
Última actualización: 10 de agosto de 20265 min de lectura
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La venta masiva de viviendas de alquiler amenaza el mercado privado de alquiler en ciudades neerlandesas más pequeñas
Aunque mucha atención se ha centrado en los propietarios que se desprenden de inmuebles en Ámsterdam, Rotterdam, La Haya y Utrecht, una venta masiva similar está remodelando el panorama de las ciudades neerlandesas más pequeñas. Los datos del asesor inmobiliario CBRE, tal como informó Financieele Dagblad, revelan que los propietarios privados se están retirando discretamente de mercados desde Venray hasta Gouda, dejando menos viviendas en alquiler y avivando la competencia entre los inquilinos.
La magnitud de la venta masiva: de las grandes ciudades a los municipios pequeños
Las grandes ciudades han luchado durante mucho tiempo con la asequibilidad, pero la tendencia de deshacerse de viviendas de alquiler se extiende mucho más allá de las grandes conurbaciones. En localidades con menos de 100.000 habitantes, los inversores privados están reclasificando unidades de alquiler al sector de vivienda en propiedad, a menudo en cuanto un inquilino residente deja la vivienda. El resultado es una oferta cada vez menor de viviendas de alquiler de propiedad privada, conocidas en los Países Bajos como el parque de alquiler del sector privado.
Caso de estudio: el parque de alquiler en disminución de Venray
Venray, un municipio de Limburgo con unos 30.000 residentes, ilustra el problema. Según las cifras de CBRE:
Los inversores privados poseen actualmente 1.988 viviendas en Venray.
Entre 2022 y mediados de 2026, los inversores compraron 386 propiedades de alquiler con la clara intención de venderlas en el mercado de vivienda en propiedad.
Eso se traduce en una reducción esperada del 19% de las unidades de alquiler privadas.
Como prueba del desequilibrio entre oferta y demanda, la plataforma de alquiler Pararius muestra solo un apartamento disponible en Venray, mientras que Funda tiene dos anuncios de “cajas de garaje multifuncionales”. Los inquilinos que buscan un modesto piso de dos dormitorios encontrarán casi ninguna opción en el sector privado.
Impacto más amplio en los Países Bajos
Venray no es un caso aislado. Otros municipios más pequeños afrontan descensos similares:
Krimpen aan den IJssel: –21%
Gouda: –16%
Westervoort: –16%
Emmen: –8%
Heerenveen: –7%
Lodewijk Buijs, de CBRE, advierte que estas cifras pueden subestimar la contracción real, ya que sus datos solo cubren a inversores institucionales. Muchos propietarios particulares (los llamados inversores de Box 3) también han abandonado el mercado de alquiler debido a controles de alquiler más estrictos y a impuestos más altos.
Causas subyacentes
Inversores privados (Box 3)
Los propietarios particulares entran en la Box 3 del sistema fiscal neerlandés, que grava los ingresos procedentes del ahorro y la inversión. Las reformas recientes han aumentado la carga fiscal sobre las carteras inmobiliarias, mientras que la regulación del alquiler ha limitado la rentabilidad. Muchos inversores privados han decidido vender y salir, alegando una rentabilidad cada vez menor.
Inversores institucionales y nueva construcción
Los actores institucionales —fondos de pensiones, firmas inmobiliarias extranjeras y corporaciones del sector inmobiliario— también han reducido sus adquisiciones en ciudades pequeñas. Además, muestran poco apetito por financiar nuevas construcciones fuera de las grandes áreas urbanas, lo que frena aún más el crecimiento del parque de alquiler privado.
Entorno regulatorio
El impulso del gobierno neerlandés para proteger a los inquilinos mediante topes al alquiler y regulaciones basadas en el rendimiento ha desalentado, de forma involuntaria, la inversión. Aunque estas medidas buscan mantener la vivienda asequible, reducen los incentivos para que los propietarios mantengan o amplíen sus carteras.
Consecuencias para los inquilinos
Inquilinos por primera vez y grupos vulnerables
Los jóvenes profesionales, los internacionales y los hogares de bajos ingresos —grupos que dependen en gran medida del mercado privado de alquiler— están sintiendo la presión. Sin una oferta adecuada, los alquileres suben y la competencia se intensifica. Muchos inquilinos afrontan meses en listas de espera o se ven obligados a aceptar viviendas más caras o de peor calidad.
Limitaciones de la ayuda al alquiler (huurtoeslag)
La ayuda al alquiler (huurtoeslag) está diseñada para ayudar a los inquilinos de bajos ingresos a cubrir parte de su alquiler mensual. Sin embargo, cuando el parque del sector privado colapsa, las viviendas elegibles simplemente no están disponibles. Las asignaciones de vivienda municipales y la vivienda social (normalmente gestionada por una woningcorporatie, o asociación de vivienda) pueden cubrir algunas carencias, pero la demanda supera con creces la oferta en muchas regiones.
¿Qué pueden hacer los inquilinos?
Mientras el mercado se estrecha, los inquilinos pueden explorar varias estrategias:
Consultar con las woningcorporaties locales para oportunidades de vivienda social, aunque las listas de espera pueden ser largas.
Registrarse en su gemeente (municipio) para programas de prioridad si califican como trabajador clave o inquilino vulnerable.
Usar plataformas especializadas de alquiler como Luntero para localizar anuncios privados y recibir avisos sobre nuevas disponibilidades.
Mirando hacia adelante: perspectivas del mercado y consideraciones de política
Expertos como el economista de vivienda Matthijs Korevaar (Erasmus University Rotterdam) advierten que, sin nuevas inversiones, el mercado privado de alquiler en las ciudades pequeñas podría casi desaparecer. Reforzar los incentivos tanto para inversores institucionales como privados —equilibrando al mismo tiempo la protección de los inquilinos— será crucial. Entre las posibles palancas de política figuran desgravaciones fiscales dirigidas, normas de zonificación simplificadas para pequeños promotores y asociaciones público-privadas para construir viviendas asequibles.
Conclusión
La venta masiva de viviendas de alquiler en las ciudades neerlandesas más pequeñas está absorbiendo un segmento vital del mercado de la vivienda. A medida que los propietarios privados se retiran y los inversores institucionales se mantienen al margen, los inquilinos por primera vez y otros grupos vulnerables se enfrentan a una búsqueda más difícil de vivienda.
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