La venta de alquileres continúa mientras las ventas de viviendas se mantienen altas en los Países Bajos
Una ola sostenida de propietarios está vendiendo viviendas en alquiler al mercado de vivienda en propiedad, impulsando ventas récord de viviendas y reduciendo la oferta de alquiler de gama media en los Países Bajos.
Última actualización: 27 de agosto de 20265 min de lectura
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La venta de alquileres continúa mientras las ventas de viviendas se mantienen altas en los Países Bajos
El mercado inmobiliario neerlandés está experimentando un repunte sostenido en las ventas de viviendas, ya que un número creciente de propietarios vende sus propiedades en alquiler. Según las cifras más recientes de Kadaster, el registro oficial de tierras de los Países Bajos, 77.000 viviendas cambiaron de manos en el segundo trimestre de 2026, un aumento del 4% en comparación con el mismo periodo del año anterior. Aunque el ritmo se ha frenado respecto al incremento del 18% del año pasado, el paso del alquiler a la vivienda en propiedad sigue siendo significativo, con efectos de gran alcance en el segmento de alquiler de gama media.
Datos clave de Kadaster del segundo trimestre de 2026
Transacciones totales: se vendieron 77.000 viviendas, un 4% más interanual.
Propietarios ocupantes: representaron el 84% de las ventas (más de 64.000 viviendas), lo que supone un aumento del 5%.
Inversores: compraron unas 7.200 viviendas para alquilar, prácticamente sin cambios con respecto al año pasado.
Participaciones de los inversores: a 1 de julio, los inversores poseían más de 745.000 viviendas (el 9% del parque total de vivienda), frente al 9,2% de un año antes.
Estas cifras ilustran un mercado en el que los propietarios privados siguen saliendo del sector del alquiler, incluso cuando las compras de inversores para nuevos alquileres se mantienen estables.
Factores que impulsan la venta de alquileres
Una combinación de cambios regulatorios y fiscales ha hecho que el alquiler de gama media sea menos atractivo para muchos propietarios privados:
Ley de Alquiler Asequible: las nuevas normas para el “segmento medio” (alquileres entre la vivienda social y los niveles de mercado libre) limitan los aumentos anuales del alquiler. Esta medida pretende proteger a los inquilinos de subidas bruscas, pero también reduce los márgenes de beneficio de los propietarios.
Reformas fiscales del Box 3: los cambios recientes en el impuesto sobre el patrimonio de los Países Bajos (Box 3) aumentaron el tipo efectivo sobre los ingresos procedentes de inversiones inmobiliarias. Ahora los propietarios se enfrentan a una mayor tributación sobre los rendimientos del alquiler, lo que impulsa a muchos a vender cuando los inquilinos se marchan.
Originalmente, el gobierno preveía que unas 23.500 viviendas de alquiler de gama media pasarían a la vivienda en propiedad tras las nuevas regulaciones. Sin embargo, una investigación de Vastgoed Belang, una asociación que representa a los inversores inmobiliarios, muestra que entre el tercer trimestre de 2025 y el segundo trimestre de 2026 desaparecieron unas 39.081 viviendas de alquiler del inventario de alquiler, superando con creces las expectativas.
Impacto en los inquilinos de ingresos medios
El segmento de alquiler de gama media tradicionalmente atiende a hogares de ingresos medios que ganan demasiado para optar a vivienda social, pero que carecen de recursos para comprar una vivienda. Con la venta de estos inmuebles reduciendo el parque de alquiler, estos inquilinos se enfrentan a opciones limitadas. Edward Touw, de Vastgoed Belang, advierte: “El mercado de alquiler privado desempeña un papel importante para las personas con ingresos medios. Ahora no tienen adónde acudir porque la oferta de viviendas de alquiler de gama media se ha vuelto prácticamente inexistente”.
Un estudio reciente del asesor hipotecario De Hypotheker pone de relieve la brecha de asequibilidad: una persona sola que gana un salario medio solo puede permitirse unas 1.000 de las 85.000 viviendas que figuran actualmente en el mercado. Esta marcada disparidad ejerce una presión cada vez mayor sobre los inquilinos de ingresos medios y añade urgencia a los debates políticos sobre la ampliación de la vivienda asequible.
Dinámica regional y ciudades universitarias
Los propietarios siguen mostrando un interés especial por las ciudades universitarias —zonas urbanas con grandes poblaciones estudiantiles—, donde los rendimientos del alquiler a menudo justifican la continuidad de la inversión. A 1 de julio, casi el 17% de todas las viviendas en las ciudades universitarias pertenecían a inversores, y el ritmo de venta en estas ciudades se ha ralentizado en comparación con la media nacional. No obstante, la caída general de las propiedades en manos de inversores señala un cambio más amplio hacia el abandono del alquiler privado.
Los municipios y las asociaciones de vivienda (woningcorporaties) están bajo una presión creciente para cubrir el vacío. Algunos gobiernos locales están explorando incentivos para que los inversores institucionales mantengan o amplíen el parque de alquiler de gama media, mientras que es posible que se pida a las asociaciones de vivienda que aceleren nuevos proyectos de vivienda social.
¿Ha pasado el pico?
Aunque la tasa de ventas a inversores ha bajado ligeramente —las adquisiciones de inversores en el segundo trimestre de 2026 fueron inferiores a las del segundo trimestre de 2025—, el número total de viviendas de alquiler en manos del sector privado sigue disminuyendo. Esto sugiere que la ola de ventas puede estar ralentizándose, pero está lejos de haber terminado. Los analistas del mercado advierten que, sin nuevos incentivos o ajustes regulatorios, el parque de alquiler de gama media podría reducirse aún más, agravando la crisis de los inquilinos de ingresos medios.
Mirando hacia adelante
El gobierno neerlandés se enfrenta a un delicado equilibrio: fomentar la inversión en vivienda sin perjudicar a los inquilinos. Entre las posibles respuestas políticas se incluyen:
Desgravaciones fiscales específicas para los propietarios que se comprometan a alquileres de gama media a más largo plazo.
Mejores programas de alquiler con opción a compra que ayuden a los inquilinos a pasar a la propiedad sin salir inmediatamente del mercado del alquiler.
Mayor financiación para las woningcorporaties para acelerar la construcción de vivienda social y de gama media.
Cualquier solución eficaz requerirá la cooperación entre las autoridades nacionales y locales, las asociaciones de vivienda y los inversores privados para estabilizar el segmento de gama media y garantizar el acceso a alquileres asequibles.
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