Cómo las tasas hipotecarias al alza están enfriando el mercado de vivienda neerlandés

Cómo las tasas hipotecarias al alza están enfriando el mercado de vivienda neerlandés

Las tasas de interés hipotecarias en aumento han frenado el mercado de vivienda neerlandés, con los compradores reaccionando ante la incertidumbre global y el endurecimiento de las condiciones de financiación. Según el asesor hipotecario De Hypotheker, el importe medio de la hipoteca en los Países Bajos se mantuvo estable en poco más de €357.000 en el primer trimestre de 2024—la primera vez que no ha aumentado en tres años. Mientras tanto, el número total de solicitudes de hipoteca se mantuvo plano interanualmente, señalando una fase de estabilización.

Por qué suben las tasas hipotecarias

Desde mediados de 2023, los bancos centrales de todo el mundo han subido los tipos de interés clave para combatir la inflación, y el ciclo de endurecimiento del Banco Central Europeo está afectando directamente a los productos hipotecarios neerlandeses. Riesgos geopolíticos añadidos, como el conflicto en Oriente Medio, han impulsado a los inversores hacia activos refugio, elevando los rendimientos—y las tasas hipotecarias—. Cuando las tasas aumentan, las cuotas mensuales de los préstamos nuevos se encarecen, ajustando los presupuestos de los hogares y atenuando el entusiasmo de los compradores.

Estabilización de las cantidades hipotecarias medias

Para el primer trimestre de 2024, De Hypotheker informa que:

• Importe medio de la hipoteca: €357.000 (sin cambios respecto al 4.º trimestre de 2023)
• Solicitudes de hipoteca: estables respecto al 1.º trimestre de 2023, un 7% menos que en el 4.º trimestre de 2023

“Estas cifras muestran que el mercado de vivienda neerlandés ha entrado en una fase de estabilización,” dice Mark de Rijke, director comercial de De Hypotheker. Los compradores están sopesando cómo las tasas en aumento afectan su capacidad de endeudamiento—y en algunos casos, eligen retrasar su compra hasta que las tasas se suavicen.

Compradores primerizos frente a quienes se mudan

A pesar de la desaceleración, los compradores primerizos siguen representando más de la mitad (54%) de todas las solicitudes de hipoteca. Sin embargo, los propietarios que buscan mudarse están ganando terreno, ya que pueden transferir sus tasas bajas existentes a una nueva propiedad:

• Compradores primerizos (edad 25–35): las solicitudes cayeron un 16% interanual
• Jóvenes que se mudan: las solicitudes aumentaron un 16%

Este desplazamiento sugiere que quienes tienen tasas favorables aseguradas se sienten más cómodos mejorando o reubicándose, mientras que los recién llegados al mercado son más sensibles a los mayores costes de financiación.

Divergencia del mercado regional

Los Países Bajos ya no son un mercado de vivienda homogéneo. Las diferencias regionales se están volviendo cada vez más pronunciadas:

Zeeland y Groningen registraron aumentos en el volumen de solicitudes, quizás reflejando una relativa asequibilidad en comparación con las grandes ciudades del Randstad. En contraste, Utrecht y Flevoland se enfriaron a medida que los compradores hicieron una pausa en espera de claridad sobre las tasas.

Estrategias para compradores en un entorno de tasas altas

Incluso con las tasas en aumento, hay formas de asegurar financiación sin sobreendeudarse:

1. Asegurar una tasa temprano: Muchos prestamistas ofrecen un bloqueo temporal de la tasa cuando solicitas, protegiéndote de pequeñas fluctuaciones durante el proceso de aprobación.
2. Elegir una hipoteca mixta: Dividir tu préstamo entre intereses fijos y variables puede equilibrar la protección y el ahorro potencial si las tasas se moderan.
3. Considerar una amortización más larga: Extender tu plazo un año o dos puede reducir las cuotas mensuales, aunque aumenta el interés total pagado.
4. Tener en cuenta las diferencias regionales: Mira más allá de las grandes ciudades. Mercados emergentes como Groningen o Zeeland pueden ofrecer relaciones precio-ingreso más atractivas.
5. Revisar el apoyo gubernamental: El gobierno neerlandés ofrece huurtoeslag (subvención por alquiler) para inquilinos—investiga créditos fiscales similares para compradores de vivienda o consulta tu gemeente (municipio) para incentivos locales.

¿Qué sigue para el mercado?

A medida que los bancos centrales señalen el posible fin de las subidas de tipos, la confianza de los compradores podría regresar. Sin embargo, el camino dependerá de las tendencias de la inflación, el crecimiento salarial y los desarrollos geopolíticos. Los observadores del mercado seguirán de cerca los datos del 2.º trimestre de 2024 para ver si la meseta en las cantidades hipotecarias da paso a un nuevo crecimiento de precios—o a una continua desaceleración.

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