Solo el 21% de las viviendas neerlandesas son asequibles para compradores con ingresos medios en 2024
Un reciente informe del CPB muestra que solo el 21% de las viviendas en los Países Bajos están al alcance de los hogares con ingresos medios, destacando importantes desigualdades regionales y dificultades para personas solteras y compradores primerizos.
Última actualización: 4 de marzo de 20265 min de lectura
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Solo el 21% de las viviendas neerlandesas son asequibles para compradores con ingresos medios en 2024
El mercado de la vivienda neerlandés ha sido durante mucho tiempo alabado por su estabilidad y calidad, pero para muchos compradores potenciales, especialmente los de ingresos medios, adquirir una propiedad se está volviendo cada vez más inalcanzable. Según el primer Monitor de Accesibilidad del Mercado de la Vivienda del Bureau de Análisis de Política Económica de los Países Bajos (CPB), solo el 21% de las viviendas en los Países Bajos son asequibles para los hogares que perciben el ingreso modal (medio). Esta caída drástica —desde el 61% hace una década— subraya la creciente presión sobre la asequibilidad y las disparidades regionales.
Por qué los precios de la vivienda en los Países Bajos superan a los ingresos
El informe del CPB señala dos factores principales detrás de la crisis de accesibilidad:
Rápida inflación de los precios de la vivienda: En 2024, el precio medio de una vivienda ocupada por su propietario en los Países Bajos alcanzó aproximadamente 451.000 €. Esto supone un aumento significativo en comparación con hace diez años, cuando los ingresos medios podían cubrir una proporción mucho mayor del mercado.
Crecimiento salarial más lento: Aunque los salarios han aumentado, el crecimiento de los ingresos no ha seguido el ritmo de la inflación de los precios de la vivienda. Como resultado, los hogares con ingresos medios ahora necesitan aproximadamente 100.000 € adicionales en ahorros para obtener una hipoteca típica.
“La accesibilidad para las personas con ingresos medios ha disminuido en todas las regiones”, dice Emile Cammeraat, líder de programa en el CPB. La descoordinación entre el crecimiento de los ingresos y el de los precios de la vivienda sigue siendo la causa principal de la brecha de asequibilidad.
Disparidades en las grandes ciudades: Ámsterdam y Utrecht en foco
El análisis regional revela que el desafío de la asequibilidad es más agudo en las grandes ciudades de la Randstad:
Ámsterdam: Asequible solo para el 18% de los compradores con ingresos medios.
Utrecht: Accesibilidad igualmente baja, en torno al 18%.
Róterdam y La Haya: Ligeramente mejores, pero aun por debajo de la media nacional.
Por el contrario, provincias más rurales como Drenthe o Groningen ofrecen mayor accesibilidad: a veces se acercan al 30% para los hogares con ingresos medios. Este marcado contraste impulsa un éxodo de jóvenes profesionales y familias que buscan opciones de vivienda más asequibles fuera de las áreas urbanas centrales.
Los solteros y los compradores primerizos son los más afectados
El informe del CPB también pone de relieve la difícil situación de los hogares con un único ingreso y de los compradores primerizos:
Hogares unipersonales: Con un solo miembro que percibe ingresos, estos hogares solo pueden permitirse un 2% de las viviendas disponibles. Para cerrar la brecha, a menudo dependen de ahorros sustanciales, del patrimonio inmobiliario de la familia o de donaciones financieras.
Compradores primerizos: Sin patrimonio inmobiliario previo, los compradores primerizos se enfrentan a requisitos elevados. Por lo general, necesitan al menos el doble del ingreso modal para calificar para una hipoteca sobre una propiedad de precio medio.
Esta dinámica consolida un ciclo en el que los propietarios existentes se benefician del aumento de los precios de la vivienda —en parte gracias a la desgravación fiscal por intereses hipotecarios— mientras los recién llegados luchan por entrar en el mercado.
Factores subyacentes que impulsan el aumento de los precios
Varios factores estructurales contribuyen a la presión sobre la asequibilidad:
Escasez de viviendas: La demanda de viviendas sigue superando a la oferta. Los Países Bajos necesitan cientos de miles de nuevas viviendas para satisfacer la demanda actual y futura.
Desgravación fiscal por intereses hipotecarios: Conocida en neerlandés como hypotheekrenteaftrek, este incentivo permite a los propietarios deducir los intereses hipotecarios de su base imponible. Aunque está pensado para fomentar la propiedad, indirectamente infla los precios al aumentar el poder adquisitivo de los compradores.
Regulaciones de planificación estrictas: Las leyes de zonificación y los largos procesos de permisos retrasan la nueva construcción y fomentan la infrautilización de las propiedades existentes.
Propuestas de política y perspectivas
Las recomendaciones del CPB para mejorar la accesibilidad incluyen:
Acelerar la construcción de viviendas: Construir más viviendas —especialmente unidades asequibles y de gama media— puede aliviar la presión sobre la oferta.
Subdividir viviendas grandes: Fomentar que los propietarios conviertan viviendas de gran tamaño en varias unidades más pequeñas.
Reformar la desgravación fiscal: Reducir gradualmente las deducciones por intereses hipotecarios para nivelar el terreno entre propietarios e inquilinos.
Sin embargo, el actual acuerdo de coalición se compromete a mantener la desgravación fiscal completa por intereses hipotecarios, lo que hace poco probable una reforma a corto plazo. En su lugar, el gobierno planea ajustes menores en la fiscalidad y un nuevo enfoque en el aumento de los objetivos de construcción.
Consejos prácticos para posibles inquilinos y compradores
Mientras las soluciones políticas más amplias se implementan lentamente, las personas pueden tomar medidas proactivas:
Explorar opciones de alquiler: Revise la elegibilidad para huurtoeslag (subsidio de vivienda) para aliviar los costes de alquiler, especialmente en viviendas de alquiler regulado (‘sociales’) gestionadas por woningcorporaties (corporaciones de vivienda).
Considerar la propiedad compartida: Los planes de propiedad compartida permiten a los compradores adquirir una parte de una propiedad y pagar alquiler por la parte restante, reduciendo los costes iniciales.
Ampliar el radio de búsqueda: Desplazarse desde ciudades cercanas o barrios menos céntricos puede reducir sustancialmente los precios de compra.
Asegurar apoyo financiero: Conversaciones tempranas con la familia o aprovechar ahorros e inversiones puede fortalecer su solicitud de hipoteca.
Conclusión
La crisis de asequibilidad del mercado de la vivienda neerlandés —donde solo el 21% de las viviendas están al alcance de los hogares con ingresos medios— exige tanto reformas políticas como adaptación personal. Al comprender la dinámica del mercado, explorar opciones de compra flexibles y ampliar los criterios de búsqueda, los compradores potenciales pueden mejorar sus posibilidades de conseguir una vivienda.
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