Por qué los residentes de Ámsterdam se están mudando a Róterdam y La Haya a medida que se disparan los precios de la vivienda
A medida que el mercado inmobiliario de Ámsterdam se vuelve cada vez más inasequible, más residentes se están volcando hacia Róterdam y La Haya, donde los precios suben, pero siguen siendo comparativamente más bajos.
Última actualización: 9 de agosto de 20265 min de lectura
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Por qué los residentes de Ámsterdam se están mudando a Róterdam y La Haya a medida que se disparan los precios de la vivienda
Para muchos habitantes de Ámsterdam, encontrar una vivienda asequible en la capital neerlandesa se ha convertido en una tarea casi imposible. Con los precios medios de transacción subiendo casi un 10% en todo el país en el primer trimestre de este año, y con aumentos mucho más pronunciados en las grandes ciudades, los posibles compradores están ampliando su búsqueda a Róterdam y La Haya. Ambas ciudades han registrado subidas de precios de dos dígitos—24% en La Haya y 15% en Róterdam—según la Asociación Neerlandesa de Agentes Inmobiliarios (NVM). Esta tendencia refleja un desequilibrio más amplio entre oferta y demanda que está remodelando el panorama de la vivienda en los Países Bajos.
Aumento de precios en las principales ciudades neerlandesas
En el primer trimestre de 2023, el precio medio nacional de venta de una vivienda en los Países Bajos alcanzó los 273.000 €, un 9,7% más interanual. Sin embargo, en La Haya y Róterdam, el calor del mercado es aún mayor:
La Haya: aumento del 24% en los precios medios de venta.
Róterdam: aumento del 15% en los precios medios de venta.
Aunque estas cifras destacan una rápida aceleración del valor, también ponen de relieve los desafíos de asequibilidad de la vivienda. Muchos antiguos buscadores de vivienda en Ámsterdam consideran estas ciudades vecinas como alternativas viables, atraídos por precios de entrada algo más bajos y por barrios diversos con buenas conexiones de transporte de vuelta a la capital.
Escasez de oferta y decisiones de los compradores
La escasez de propiedades disponibles agrava la crisis de asequibilidad. En el primer trimestre, la oferta total de viviendas en venta cayó en más de un tercio, hasta apenas 73.000 anuncios. Eso se traduce en una media de solo 4,5 viviendas adecuadas por comprador, frente a 6,1 un año antes. Con menos opciones, los compradores a menudo tienen que ceder en tamaño, ubicación o estado, intensificando la competencia.
Como consecuencia, las transacciones disminuyeron un 13% interanual, y los agentes de la NVM informaron de solo 33.800 viviendas vendidas en el primer trimestre. Las ventas de apartamentos fueron las más afectadas, desplomándose un 19%. El mercado de entrada se está reduciendo a mayor velocidad: las viviendas con precios inferiores a 150.000 € vieron una caída del 40% en las ventas, mientras que las situadas en los tramos de 150.000–200.000 € y 200.000–250.000 € descendieron un 19% y un 16%, respectivamente.
Impacto en los compradores primerizos y quienes dan el primer paso
Los compradores primerizos y los hogares jóvenes están sintiendo la presión. A medida que desaparecen las opciones asequibles, muchos se ven obligados a buscar más lejos o a conformarse con apartamentos más pequeños. Los que empiezan suelen no tener el presupuesto para competir con propietarios consolidados que pueden ofrecer pujas más altas, o con inversores privados que compran en masa.
En ciudades como Groninga y Maastricht—populares entre los estudiantes—hasta el 30% de las propiedades son adquiridas rápidamente por inversores privados que buscan alquilarlas. Incluso en Ámsterdam, Róterdam y La Haya, alrededor del 20% de las ventas involucra a inversores buy-to-let, dejando fuera del alcance de quienes esperan comprar su primera vivienda a los hogares modestamente valorados.
Papel de los inversores privados
Los inversores privados representan ahora casi una de cada diez compras de vivienda en todo el país. Al centrarse en propiedades más pequeñas y asequibles, reducen el stock disponible para los propietarios-ocupantes y empujan los precios al alza. La NVM advierte que esta tendencia sigue distorsionando la dinámica del mercado, haciendo más difícil que las familias y los compradores individuales consigan afianzarse en la propiedad de una vivienda.
Aunque los arrendadores contribuyen a la oferta de alquiler, su concentración en ciertos segmentos puede dejar vacíos en otros. Se necesitan medidas de política equilibradas para garantizar que los inversores complementen, y no compitan con, los verdaderos buscadores de vivienda.
Posibles soluciones para aliviar la crisis
La NVM—y muchos expertos en vivienda—instan a adoptar un enfoque متعدد facetas para estabilizar el mercado inmobiliario neerlandés:
Acelerar los procedimientos de planificación: Acortar los procedimientos de destino tanto en los centros urbanos como en las áreas periféricas para acelerar la nueva construcción.
Reconvertir edificios existentes: Convertir el excedente de inmuebles comerciales y agrícolas en unidades residenciales para aumentar rápidamente la oferta.
Diversificar el parque de viviendas: Construir para todos los niveles de ingresos y tamaños de hogar en lugar de dar un énfasis excesivo a los microapartamentos.
Incentivar a los propietarios a subir de vivienda: Animar a los propietarios a vender sus inmuebles actuales una vez que compren viviendas más grandes, liberando viviendas de entrada para quienes compran por primera vez.
Regular las compras de inversores: Considerar medidas que equilibren la inversión buy-to-let con el acceso para los propietarios-ocupantes, como límites de compra o impuestos diferenciados.
Aplicar estas medidas podría ayudar a estabilizar los precios, ampliar las opciones para los compradores y mantener una actividad de mercado saludable en todas las regiones neerlandesas.
Mirando al futuro: perspectivas del mercado
Sin una acción decisiva, la NVM prevé nuevas caídas en los volúmenes de transacción y en los anuncios de viviendas, lo que impulsaría aumentos de precios todavía más pronunciados. A medida que empeore la asequibilidad de la vivienda, más habitantes de Ámsterdam podrían trasladarse a Róterdam, La Haya y más allá, reconfigurando la demografía regional y los patrones de desplazamiento.
Sin embargo, estos cambios también ofrecen oportunidades. Las zonas de desarrollo moderno de Róterdam, la comunidad internacional de La Haya y los centros emergentes de Utrecht o Eindhoven pueden atraer a nuevos residentes, empresas e inversión en infraestructuras. Una política de vivienda equilibrada puede canalizar este impulso hacia un crecimiento sostenible en todo el territorio de los Países Bajos.
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