Desbloquear 120.000 viviendas: renovar edificios existentes para aliviar la escasez de vivienda en los Países Bajos
Renovar y reconvertir edificios existentes podría generar hasta 120.000 nuevas viviendas en los Países Bajos para 2030, ofreciendo una solución sostenible y rápida a la crisis de la vivienda.
Última actualización: 7 de junio de 20266 min de lectura
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Desbloquear 120.000 viviendas: renovar edificios existentes para aliviar la escasez de vivienda en los Países Bajos
Los Países Bajos afrontan una acuciante escasez de vivienda, y el gobierno pretende añadir más de 900.000 viviendas al parque nacional para 2030. Aunque la nueva construcción sigue siendo la piedra angular de esta estrategia, un reciente estudio del Instituto Económico para la Construcción (EIB) destaca una alternativa poderosa y poco aprovechada: renovar y reconvertir edificios existentes. Según el EIB, la normativa actual por sí sola podría generar entre 100.000 y 120.000 viviendas adicionales para 2030. Con subsidios específicos y ajustes regulatorios, ese potencial podría aumentar en torno a un 25%, ofreciendo una solución más rápida y sostenible a la crisis de la vivienda.
El potencial desaprovechado de la renovación
El EIB identifica tres vías principales de renovación:
División: dividir grandes apartamentos o viviendas unifamiliares en varias unidades más pequeñas.
Ampliación en altura: añadir plantas extra a edificios residenciales existentes.
Transformación: convertir antiguos edificios de oficinas, escuelas e industriales en viviendas.
Cada enfoque presenta oportunidades y desafíos propios, pero en conjunto representan un importante reservorio de nueva oferta residencial.
División: dividir y vencerás
La división consiste en convertir viviendas de gran tamaño en dos o más hogares más pequeños. Esto resulta especialmente viable en barrios con grandes apartamentos de posguerra o viviendas unifamiliares. La división no solo aumenta la densidad sin alterar la huella del edificio, sino que también responde a una creciente demanda de espacios de vida asequibles y compactos entre jóvenes profesionales y familias pequeñas.
Sin embargo, las restricciones normativas —como los tamaños mínimos de las unidades, los requisitos de aparcamiento y las normas de zonificación vecinal— a menudo desincentivan a propietarios e inversores. Relajar estas restricciones, especialmente en zonas de alta demanda, podría desbloquear decenas de miles de viviendas con una alteración estructural mínima.
Ampliación en altura: construir hacia arriba
A pesar de las claras oportunidades en ciudades como Ámsterdam, Róterdam y Utrecht, la ampliación en altura rara vez se lleva a cabo. Añadir una o dos plantas a un bloque de apartamentos existente puede generar varias viviendas nuevas al tiempo que se preserva el espacio verde a nivel del suelo. Desde el punto de vista estructural, muchos edificios de mediados de siglo son muy adecuados para soportar niveles adicionales de carga.
Las principales barreras incluyen:
Normas de seguridad contra incendios que exigen una adaptación considerable.
Restricciones de altura en los planes urbanísticos municipales.
Costes adicionales por la modernización de ascensores y escaleras.
Al agilizar los procesos de concesión de permisos y ofrecer subvenciones específicas para mejoras de seguridad contra incendios, los municipios podrían impulsar de forma notable los proyectos de ampliación en altura.
Transformación: de oficina a hogar
El paso al trabajo híbrido y remoto ha dejado muchos edificios de oficinas infrautilizados. Convertir estos espacios en viviendas combina urgencia y sostenibilidad. Según Natuur & Milieu, renovar emite entre un 50 y un 85% menos de CO₂ procedente de la producción de materiales que construir de nuevo; no se consume terreno adicional y se minimiza el carbono incorporado.
Las transformaciones exitosas requieren:
Distribuciones flexibles para acomodar espacios de vida.
Mejoras en aislamiento, fontanería y seguridad contra incendios.
Incentivos que alineen los intereses de propietarios, promotores y administraciones locales.
Cubrir la brecha financiera entre las valoraciones de oficinas y las tasaciones residenciales mediante préstamos o subvenciones podría acelerar las conversiones en todo el país.
Ventajas en sostenibilidad
La renovación no solo aumenta la oferta de vivienda, sino que también impulsa los objetivos climáticos de los Países Bajos. Entre los principales beneficios medioambientales se incluyen:
Menores emisiones de CO₂: la reutilización de materiales existentes reduce el carbono incorporado hasta en un 85% en comparación con la nueva construcción.
Eficiencia de recursos: se requieren menos materias primas, lo que reduce la presión sobre canteras y fábricas.
Preservación de terrenos sin urbanizar: el relleno urbano evita la expansión dispersa, protegiendo paisajes naturales y tierras agrícolas.
Al priorizar la renovación, los responsables políticos pueden entregar viviendas con mayor rapidez y de forma más sostenible que mediante el desarrollo en terrenos sin urbanizar por sí solo.
Barreras e incentivos de política pública
Aunque el potencial técnico es claro, las políticas actuales suelen favorecer las nuevas construcciones. Entre los principales obstáculos figuran:
Limitaciones de subvenciones: la mayoría de las ayudas e incentivos fiscales se dirigen a la nueva construcción, no a las conversiones o ampliaciones.
Procedimientos de permisos complejos: los proyectos de renovación deben navegar por múltiples niveles de permisos —urbanismo, patrimonio, medioambiente—, a menudo bajo discreción municipal.
Normas de construcción rígidas: las normas de seguridad contra incendios, aislamiento y accesibilidad pueden resultar prohibitivamente caras de adaptar.
Para aprovechar todo el potencial de la renovación, el gobierno podría:
Ampliar las subvenciones existentes para vivienda e incluir la división, la ampliación en altura y las transformaciones.
Introducir permisos simplificados de «vía rápida» para proyectos de renovación que cumplan criterios de sostenibilidad predefinidos.
Ofrecer préstamos a bajo interés y subvenciones complementarias específicamente para mejoras de seguridad contra incendios y refuerzos estructurales.
Estas medidas animarían a los promotores privados y a las woningcorporaties (asociaciones de vivienda social) a priorizar la renovación como una vía viable.
Alcanzar el objetivo de vivienda para 2030
Según Statistics Netherlands (CBS), en 2022 se construyeron más de 73.000 viviendas nuevas, y se añadieron casi 15.000 unidades mediante transformación y división. El EIB y Natuur & Milieu sostienen que esta cifra podría multiplicarse si los marcos políticos cambian a favor de la renovación. Al desbloquear incluso una parte de las entre 100.000 y 150.000 unidades potenciales estimadas, los Países Bajos pueden avanzar de forma sustancial hacia su objetivo de 2030.
Un diseño inteligente de las políticas no solo acelera la entrega, sino que también distribuye el desarrollo de vivienda de forma más equitativa entre los municipios. Los proyectos de renovación suelen ser menos controvertidos que los desarrollos en terrenos sin urbanizar, lo que los hace políticamente aceptables tanto en los centros urbanos como en las ciudades pequeñas.
Conclusión
Renovar los edificios existentes ofrece una solución beneficiosa para ambas partes a la escasez de vivienda en los Países Bajos: proporciona viviendas más rápido, con menor coste medioambiental y con menos consumo de suelo que las nuevas construcciones tradicionales. Al apostar por la división, la ampliación en altura y la transformación, y al reformar las subvenciones y la normativa, el gobierno puede desbloquear entre 100.000 y 150.000 viviendas adicionales para 2030.
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