El registro de pujas neerlandés no logra frenar las prácticas desleales en las pujas por viviendas
A pesar de un registro obligatorio de pujas introducido en 2023 para aumentar la transparencia en el mercado inmobiliario neerlandés, los agentes inmobiliarios siguen enfrentando a los compradores entre sí, según descubre la asociación de propietarios VEH. El grupo pide aplicación legal y normas uniformes.
Última actualización: 20 de mayo de 20265 min de lectura
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El registro de pujas neerlandés no logra frenar las prácticas desleales en las pujas por viviendas
En 2023, el gobierno neerlandés introdujo un requisito de registro de pujas destinado a hacer que el proceso de compra de vivienda fuera más justo y transparente. Según esta medida, todos los agentes inmobiliarios afiliados a una asociación profesional deben registrar cada oferta realizada sobre una propiedad y compartir el registro completo con los pujadores una vez concluido el proceso. Sin embargo, según la asociación de propietarios Vereniging Eigen Huis (VEH), las nuevas normas no se están aplicando de forma coherente, y muchos compradores siguen estando en desventaja.
Cómo se supone que funciona el registro de pujas
El registro de pujas se diseñó para abordar algunos de los problemas más urgentes del competitivo mercado inmobiliario neerlandés:
Registro exhaustivo: Los agentes deben documentar cada oferta, incluido el importe de la puja, la fecha y la posición de la parte pujadora.
Compartición automática: Una vez que se cierra la puja, el registro completo debe proporcionarse a todos los participantes sin necesidad de solicitudes especiales.
Transparencia: Al revelar las pujas competidoras, los compradores obtienen una visión clara de la demanda del mercado y pueden tomar decisiones informadas.
En teoría, este sistema impide que los agentes inmobiliarios proporcionen información selectiva a los compradores preferidos, frenando las ventajas internas y las tácticas de inflación de precios.
Los resultados de la encuesta ponen de relieve lagunas persistentes
VEH realizó una encuesta entre más de 400 compradores potenciales que presentaron ofertas el año pasado. Los resultados indican deficiencias importantes en la implementación:
Solo el 32% de los encuestados recibió el registro completo de pujas después del cierre.
Entre ellos, el 41% tuvo que solicitar activamente acceso al registro en lugar de recibirlo automáticamente.
Muchos compradores informaron de registros incompletos, con marcas de tiempo ausentes o descripciones vagas de las pujas competidoras.
Estas cifras revelan que menos de un tercio de los pujadores se beneficia de la transparencia que pretendía la regulación de 2023.
Abusos continuados en el proceso de puja
A pesar del requisito del registro, la línea de ayuda de VEH, reabierta en febrero, recibió nuevos informes de conductas indebidas, entre ellas:
Pujas competidoras irreales o inventadas utilizadas para presionar a los compradores a subir sus ofertas.
Entradas tardías añadidas después de los plazos, dando a ciertos pujadores una ventaja desleal.
Agentes inmobiliarios que favorecen a conocidos o a clientes que ponen una propiedad a la venta, otorgándoles una ventaja inicial.
"Se ve amiguismo, especialmente alrededor de la hora de cierre de las pujas. A veces los agentes elevan los precios mediante información deshonesta sobre las pujas", dice Nico Stolwijk, portavoz de VEH. Los compradores sin un agente dedicado son especialmente vulnerables, ya que pueden carecer de los recursos o conocimientos para impugnar prácticas cuestionables.
Por qué las medidas actuales se quedan cortas
La directora de VEH, Cindy Kremer, subraya que el registro de pujas "solo funciona si opera del mismo modo para todos y se comparte automáticamente". La ausencia de un mecanismo uniforme de cumplimiento significa que los agentes inmobiliarios pueden incumplir estrictamente la norma sin consecuencias. Los problemas clave incluyen:
Directrices poco vinculantes: La legislación carece de sanciones detalladas por incumplimiento.
Aplicación incoherente: Solo los agentes de determinadas asociaciones profesionales cumplen plenamente; otros ignoran el requisito.
Falta de supervisión independiente: No existe un organismo central que supervise o audite los registros de pujas.
Sin normas claras y sin aplicación efectiva, la transparencia sigue dependiendo de la integridad de cada agente.
El llamamiento de VEH a la aplicación legal
Para cerrar estas lagunas, VEH insta al gabinete y al parlamento a:
Incorporar legalmente el requisito del registro de pujas en la Ley de Vivienda neerlandesa con disposiciones explícitas de cumplimiento.
Establecer una autoridad supervisora independiente para auditar a los agentes inmobiliarios e imponer sanciones por infracciones.
Fijar una norma uniforme para el formato del registro y su distribución automática, garantizando que cada pujador reciba la misma información.
"Las normas no pueden ser opcionales si queremos un mercado verdaderamente justo", señala Kremer. "Con una supervisión independiente, podemos combatir los abusos y restaurar la confianza en el proceso de puja".
Qué significa esto para los compradores de vivienda
Hasta que se adopten medidas más firmes, los compradores potenciales deberían tomar medidas proactivas para proteger sus intereses:
Solicite siempre por escrito el registro de pujas y conserve constancia de la correspondencia.
Trabaje con un agente inmobiliario de confianza afiliado a una asociación profesional reconocida.
Compare varias pujas y busque asesoramiento legal si sospecha irregularidades.
Los compradores también pueden denunciar posibles abusos ante organismos de protección del consumidor o a la línea de ayuda de VEH.
Mirando hacia el futuro
El mercado inmobiliario neerlandés sigue siendo uno de los más competitivos de Europa, con una demanda que supera con creces la oferta. Garantizar unas condiciones transparentes e igualitarias es vital tanto para inquilinos y compradores nacionales como internacionales. Un registro de pujas sólido, respaldado por la ley y por una supervisión independiente, podría ser un paso decisivo hacia una mayor justicia.
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