Los precios de la vivienda en los Países Bajos subirán un 7,5% en 2024 y un 5% en 2025, dice ABN Amro
ABN Amro prevé un aumento del 7,5% en los precios de la vivienda en los Países Bajos este año y del 5% el próximo, en medio de menores tipos hipotecarios, crecimiento de los ingresos e incertidumbre política.
Última actualización: 13 de junio de 20266 min de lectura
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Los precios de la vivienda en los Países Bajos subirán un 7,5% en 2024 y un 5% en 2025, dice ABN Amro
En su última previsión del mercado de la vivienda, ABN Amro proyecta que los precios de la vivienda en los Países Bajos aumentarán un 7,5% en 2024 y un 5% en 2025. Esta revisión al alza refleja una mejora en el sentimiento de los compradores impulsada por la bajada de los tipos hipotecarios y el aumento de los salarios, aunque la asequibilidad sigue bajo presión. Al mismo tiempo, persiste la incertidumbre sobre la capacidad de la nueva construcción y la política de vivienda del nuevo gobierno.
Mejora del sentimiento del mercado y crecimiento de los precios
Durante el segundo trimestre de 2024, la confianza de los consumidores en el mercado inmobiliario neerlandés se fortaleció por tercer período consecutivo. La caída de los tipos hipotecarios y un sólido mercado laboral han animado a los compradores potenciales a volver al mercado. Según ABN Amro, tanto los volúmenes de transacciones como los precios medios de venta están creciendo ahora más rápido de lo previsto a principios de año.
Los precios de la vivienda ya se han recuperado de la leve caída registrada en 2023, alcanzando máximos históricos en muchas regiones. Aunque esto indica un mercado resiliente, el ritmo de crecimiento plantea dudas sobre la asequibilidad a largo plazo, especialmente para los compradores primerizos y los hogares de ingresos medios.
Factores clave: menores tipos hipotecarios y salarios más altos
Dos factores principales están sosteniendo la renovada fortaleza de los precios de la vivienda:
Caída de los tipos hipotecarios: Tras alcanzar su máximo a finales de 2023, los tipos de interés medios de las hipotecas neerlandesas han disminuido, reduciendo el coste de endeudarse para los propietarios. Los tipos más bajos aumentan el poder adquisitivo, permitiendo a los compradores pujar de forma más agresiva.
Aumento de los ingresos: Los salarios en los Países Bajos han crecido de manera constante, respaldados por la escasez en el mercado laboral y los convenios colectivos. Un mayor ingreso disponible da a los compradores más confianza para comprometerse con nuevos préstamos y montos hipotecarios más elevados.
Estas tendencias se refuerzan mutuamente. A medida que los compradores aprovechan unas mejores condiciones de financiación y unos ingresos más fuertes, la competencia se intensifica y empuja los precios aún más al alza.
Aumento de las transacciones de vivienda: NHG y actividad de los inversores
Los nuevos datos muestran que casi 78.000 viviendas existentes cambiaron de manos en los primeros cinco meses de 2024, unas 9.000 transacciones más que en el mismo período del año pasado. Parte de este aumento puede atribuirse al mayor límite de la National Mortgage Guarantee (NHG), que amplía la capacidad de endeudamiento al reducir el riesgo para los prestamistas. Los compradores primerizos, en particular, se benefician del aumento del tope del NHG, lo que les ayuda a obtener hipotecas para propiedades más caras.
Al mismo tiempo, algunos propietarios privados están vendiendo propiedades de alquiler, lo que añade oferta al conjunto de viviendas en venta. Para los propietarios con suficiente capital acumulado, la combinación de tipos más bajos y precios al alza hace que cambiar a una vivienda más grande o mudarse resulte financieramente atractivo.
Restricciones en la nueva construcción
A pesar de la fuerte demanda, la oferta de viviendas nuevas sigue siendo un cuello de botella crítico. Los altos precios del suelo, la complejidad de la normativa urbanística y la capacidad limitada de la red eléctrica dificultan la actividad constructora. Aunque el número de permisos de construcción emitidos a principios de 2024 ha aumentado en aproximadamente un 25% respecto al año pasado, las finalizaciones reales siguen por detrás de los objetivos.
Los expertos del sector advierten que, sin una aceleración de los esfuerzos de construcción, los volúmenes de transacciones podrían estabilizarse incluso mientras los precios continúan subiendo. La falta de nueva oferta puede agravar los problemas de asequibilidad y ampliar las disparidades regionales entre las grandes ciudades y los municipios más pequeños.
Perspectivas de política y papel del gobierno
La coalición de gobierno recién formada ha reafirmado el objetivo anterior de construir 100.000 viviendas al año. Sin embargo, las medidas concretas para lograr esta ambición siguen sin estar claras. Entre las principales consideraciones se incluyen:
Alquileres de vivienda social: Las propuestas sugieren vincular los aumentos del alquiler a la inflación en lugar de a los salarios de los convenios colectivos. Aunque esto podría aliviar la presión sobre los costes para los inquilinos actuales, podría desincentivar la inversión en nuevos proyectos de vivienda social a largo plazo.
Objetivos de sostenibilidad: Los críticos señalan que el esquema principal de la política carece de incentivos sólidos para hacer más sostenible el parque de viviendas o reducir la dependencia del gas natural. Sin financiación específica para aislamiento, electrificación y mejoras de la red, los objetivos de sostenibilidad podrían quedarse cortos.
ABN Amro ha instado al gobierno a aclarar su estrategia, equilibrando los objetivos de construcción con la asequibilidad, la certeza para la inversión y las prioridades medioambientales.
Implicaciones para inquilinos y arrendatarios
El rápido crecimiento de los precios de la vivienda y la oferta limitada pueden tener efectos indirectos en el mercado del alquiler. Entre los posibles impactos se incluyen:
Aumento de la demanda de alquiler: Los compradores potenciales que no puedan seguir el ritmo de los precios crecientes pueden permanecer en el sector del alquiler o entrar en él, intensificando la competencia por las unidades disponibles.
Alquileres más altos: Los propietarios que se enfrentan a valores inmobiliarios elevados pueden aumentar los alquileres solicitados para optimizar los rendimientos, especialmente en zonas urbanas populares.
Presión sobre las ayudas a la vivienda: Los inquilinos que dependen del huurtoeslag (subsidio de vivienda) podrían ver sus prestaciones más ajustadas a medida que aumentan tanto los alquileres como el coste de vida.
Para los inquilinos de hoy, estar informados sobre las tendencias del mercado y la elegibilidad para los programas de apoyo es más importante que nunca. Explorar distintos barrios, considerar las etiquetas energéticas y negociar las condiciones de renovación puede ayudar a mitigar la presión sobre los costes.
Conclusión
La previsión de ABN Amro de un aumento del 7,5% en los precios de la vivienda este año y del 5% en 2025 subraya un mercado inmobiliario resiliente, pero cada vez más caro, en los Países Bajos. La bajada de los tipos hipotecarios y el aumento de los salarios han reforzado la confianza de los compradores, pero las persistentes restricciones de oferta y la incertidumbre política plantean desafíos para la asequibilidad y la sostenibilidad a largo plazo.
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