Por qué se espera que los precios de la vivienda en los Países Bajos suban un 8% en 2018, según Rabobank
Rabobank prevé un aumento del 8% en los precios de la vivienda en los Países Bajos en 2018, impulsado por la fuerte demanda, la escasez de oferta y los bajos tipos de interés.
Última actualización: 3 de agosto de 20265 min de lectura
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Por qué se espera que los precios de la vivienda en los Países Bajos suban un 8% en 2018, según Rabobank
Los precios de la vivienda en los Países Bajos siguen acelerándose y, según una previsión de Rabobank, están preparados para subir un 8% en 2018, superando el fuerte crecimiento del 7,6% del año pasado. El próximo año, se espera que los precios aumenten alrededor de un 7%, empujando el precio medio de una vivienda hacia los 300.000 € en dos años. Este artículo desglosa los factores que impulsan este aumento, las variaciones regionales y lo que significa tanto para los posibles compradores como para los inquilinos en el mercado neerlandés.
¿Qué está impulsando el aumento de precios?
Varios factores clave están confluyendo para alimentar un crecimiento de los precios de la vivienda por encima de la media:
Restricciones de oferta: Los Países Bajos llevan tiempo lidiando con una persistente escasez de vivienda. La nueva construcción no ha seguido el ritmo del crecimiento de la población y la formación de nuevos hogares, dejando demasiadas pocas viviendas en el mercado.
Fuerte demanda: Los bajos costes de financiación y la alta confianza del consumidor han llevado a más hogares neerlandeses a entrar en el mercado inmobiliario. Los jóvenes profesionales y los expats compiten por una oferta limitada, especialmente en las grandes ciudades.
Bajos tipos de interés: La política de tipos de interés ultrabajos del Banco Central Europeo sigue haciendo que las hipotecas sean relativamente asequibles. Este entorno fomenta el endeudamiento y aumenta la competencia entre compradores.
Actividad de los inversores: Los inversores buy-to-let y los compradores institucionales, incluidas las woningcorporaties (asociaciones de vivienda social), están activos, especialmente en las ciudades medianas, lo que ajusta aún más la oferta para los propietarios-ocupantes.
Previsión de Rabobank: 8% en 2018, 7% en 2019
Los economistas de Rabobank destacan:
Crecimiento en 2018: aumento medio del 8% a nivel nacional.
Base de 2017: Los precios crecieron un 7,6%, con un coste medio de la vivienda de 263.000 € al cierre del año, según Statistics Netherlands (CBS).
Perspectiva para 2019: una subida todavía sólida del 7%, impulsada por la continua escasez y la demanda sostenida.
A estos ritmos, la vivienda media neerlandesa podría costar cerca de 300.000 € en 2020, intensificando los problemas de accesibilidad para quienes compran por primera vez.
Variaciones regionales: más allá del Randstad
Aunque Ámsterdam, Utrecht y La Haya suelen acaparar los titulares, también se está produciendo un crecimiento importante en otros lugares:
Gelderland: Las ventas de viviendas aumentaron casi un 19% en 2017, ya que los compradores buscan opciones más asequibles fuera de las grandes ciudades.
Drenthe: Registró un aumento de casi el 23% en las transacciones el año pasado, impulsado por familias que buscan más espacio y precios más bajos.
Flevoland: Registró un aumento superior al 24% en las ventas de viviendas, impulsado por la expansión de las infraestructuras y nuevos desarrollos.
En contraste, algunas partes del Randstad siguen teniendo los precios más altos, pero están experimentando un crecimiento algo más moderado de las transacciones, ya que los compradores exploran regiones periféricas para encontrar mejor valor.
Impacto en quienes compran por primera vez
La fuerte trayectoria de los precios es una espada de doble filo para los compradores primerizos:
Mayores costes de entrada: Se necesita una entrada inicial más alta a medida que suben los precios medios.
Límites de LTV: Las normas hipotecarias neerlandesas limitan la financiación al 100% del valor de una vivienda, lo que significa que los compradores deben contar con ahorros suficientes para los costes de cierre y los gastos iniciales.
Aumento de la carga de deuda: Los hogares están asumiendo más deuda, lo que puede tensionar las finanzas si los tipos de interés suben en el futuro.
Algunos compradores jóvenes están posponiendo la compra, optando por alquilar durante más tiempo o por reunir recursos con familiares. Sin embargo, con los costes de alquiler también al alza, la diferencia se está reduciendo.
Qué significa esto para los inquilinos y el mercado del alquiler
A medida que la propiedad de vivienda se vuelve menos accesible, es probable que más personas permanezcan en el sector del alquiler:
Presión sobre los alquileres: El aumento de la demanda de viviendas en alquiler empuja naturalmente los precios del alquiler al alza, especialmente en ciudades universitarias y grandes polos de empleo.
Arrendamientos más largos: Los inquilinos pueden permanecer más tiempo en el mismo lugar, reduciendo la rotación pero también limitando la disponibilidad para los recién llegados.
Oportunidades para los propietarios: Los precios de compra más altos pueden disuadir a los inversores, pero para quienes poseen propiedades, la rentabilidad del alquiler puede mejorar en un mercado ajustado.
Los posibles inquilinos deberían actuar con rapidez, mantener la documentación actualizada y considerar plataformas que agregan anuncios de distintas ciudades.
Equilibrar riesgos y oportunidades del mercado
Aunque la previsión de Rabobank subraya la fortaleza del mercado inmobiliario neerlandés, existen posibles obstáculos:
Subidas de tipos de interés: Cualquier aumento de los tipos del BCE podría enfriar el endeudamiento y desacelerar el crecimiento de los precios.
Intervenciones políticas: Los esfuerzos del gobierno para estimular la construcción o regular la actividad inversora podrían aliviar la presión al alza.
Cambios económicos: Una caída del empleo o de la confianza del consumidor podría moderar la demanda.
A largo plazo, es crucial contar con un flujo de oferta más equilibrado. Los municipios están elevando los objetivos de construcción, pero hará falta tiempo para que las nuevas viviendas estén disponibles.
Conclusión
Se espera que los precios de la vivienda en los Países Bajos continúen su tendencia al alza, con una previsión de aumento del 8% para 2018 y un fuerte crecimiento después. Quienes compran por primera vez se enfrentan a mayores obstáculos financieros, mientras que los inquilinos verán una competencia creciente y alquileres al alza. Seguir de cerca las tendencias de los tipos de interés, las iniciativas gubernamentales de vivienda y las oportunidades regionales ayudará a los posibles inquilinos y compradores a navegar en este mercado competitivo.
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