NHG propone una financiación más sencilla para viviendas flexibles temporales para ayudar a los compradores primerizos
La NHG pide nuevas garantías hipotecarias para facilitar la financiación de viviendas asequibles y flexibles en terrenos temporales, ofreciendo a los compradores primerizos una vía rápida hacia la propiedad.
Última actualización: 16 de octubre de 20265 min de lectura
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NHG propone una financiación más sencilla para viviendas flexibles temporales para ayudar a los compradores primerizos
El mercado inmobiliario neerlandés ha sido desalentador para los compradores primerizos, especialmente para los jóvenes adultos que tienen dificultades debido al aumento de los precios y la oferta limitada. La Garantía Hipotecaria Nacional (NHG), conocida por promover una financiación responsable, pide reformas para facilitar la compra de viviendas flexibles y temporales —viviendas prefabricadas en terrenos con una designación residencial limitada—. Al ampliar la cobertura de la NHG a este segmento emergente de la vivienda, la organización pretende ofrecer opciones más asequibles y ayudar a los jóvenes que buscan vivienda a acceder antes al mercado de la vivienda en propiedad.
¿Qué son las viviendas flexibles y temporales?
Las viviendas flexibles son viviendas prefabricadas o modulares diseñadas para su instalación rápida en parcelas destinadas a un uso residencial temporal. Por lo general, son más pequeñas que las viviendas tradicionales y tienen un precio medio de compra de unos 180.000 €, menos de la mitad del coste de una vivienda media de 450.000 € en los Países Bajos. Las principales características distintivas son:
Arrendamiento temporal del terreno: Estas viviendas se encuentran en terrenos sujetos a planes urbanísticos de corta duración, a menudo de cinco a diez años. Una vez que vence el arrendamiento, los propietarios deben trasladarse o vender la vivienda.
Prefabricación: Se construyen fuera del lugar de instalación, en fábricas, lo que reduce el tiempo de construcción de meses a semanas.
Eficiencia de costes: Unos costes del terreno más bajos y un montaje simplificado se traducen en pagos hipotecarios mensuales considerablemente reducidos.
Los municipios (“gemeenten”) y las asociaciones de vivienda (woningcorporaties) han utilizado principalmente estas unidades como viviendas de alquiler. Ahora, el interés está aumentando entre los compradores primerizos que buscan una propiedad asequible.
Por qué las viviendas flexibles temporales son importantes para los compradores primerizos
Los jóvenes que buscan vivienda, de entre 20 y 34 años, se enfrentan a una escasez persistente de viviendas iniciales asequibles. Según una investigación de la NHG:
Más de un tercio de los compradores jóvenes consideraría una vivienda flexible y temporal.
Casi la mitad ha buscado una vivienda adecuada durante más de seis meses.
Más del 50 % está dispuesto a permanecer en una vivienda de este tipo hasta diez años, equilibrando la asequibilidad con sus necesidades residenciales provisionales.
Estas viviendas ofrecen una puerta de entrada a la propiedad para los compradores que no pueden permitirse una vivienda permanente. Los menores costes de compra y mantenimiento ayudan a reducir los gastos mensuales, haciendo posible obtener la aprobación de una hipoteca, especialmente cuando existe el respaldo de un sistema de garantía como el de la NHG.
Desafíos de financiación de la vivienda temporal
A pesar de la fuerte demanda, financiar viviendas flexibles en terrenos temporales sigue siendo prácticamente imposible con la normativa actual. Los prestamistas tradicionales señalan varias incertidumbres:
Riesgo del valor residual: Una vez que vence el arrendamiento, el valor de la vivienda depende de los costes de traslado o de la demanda del mercado de unidades modulares usadas. A los prestamistas les preocupa que los prestatarios puedan enfrentarse a un patrimonio neto negativo.
Incertidumbre sobre la renovación del arrendamiento: Los municipios a veces modifican los planes de uso del suelo, lo que complica las prórrogas del arrendamiento.
Seguros y garantías: Las garantías hipotecarias y los productos de seguro de vivienda estándar suelen excluir las propiedades situadas en terrenos no permanentes.
Sin soluciones de financiación específicas, muchos compradores deben alquilar o invertir en hipotecas a largo plazo para propiedades que no pueden permitirse, perpetuando la barrera de entrada.
La propuesta de la NHG: ampliar la Garantía Hipotecaria Nacional
La NHG —administrada en nombre del Ministerio de Finanzas— ayuda a los compradores a obtener hipotecas limitando los tipos de interés y protegiendo a los prestamistas frente a pérdidas. Para cerrar la brecha de financiación de las viviendas flexibles, la NHG propone:
Cobertura de la garantía: Incluir las viviendas temporales en el marco de garantías de la NHG, sujeto a criterios adaptados sobre la duración del arrendamiento y las disposiciones de traslado.
Valoraciones estandarizadas: Desarrollar modelos de valoración para viviendas modulares que tengan en cuenta el valor residual y la depreciación.
Condiciones del arrendamiento: Colaborar con los municipios para ofrecer opciones garantizadas de renovación del arrendamiento o estrategias de salida claras cuando cambie el uso del terreno.
Al mitigar los riesgos para los prestamistas, la NHG espera incentivar a los bancos y proveedores hipotecarios a ofrecer productos de préstamo adaptados a estos nuevos tipos de vivienda.
El camino a seguir: proyectos piloto y colaboraciones
En colaboración con el Ministerio del Interior y Relaciones del Reino, importantes prestamistas hipotecarios, asociaciones de vivienda y municipios innovadores, la NHG está poniendo en marcha un estudio exploratorio. Sus objetivos son:
Probar los parámetros de garantía para viviendas con arrendamientos de cinco a diez años.
Crear un programa piloto en uno o dos municipios neerlandeses a finales de este año o principios del próximo.
Recopilar datos sobre las experiencias de los prestatarios, los valores de reventa y los procesos de renovación del arrendamiento.
Se esperan proyectos piloto iniciales en regiones con una grave escasez de vivienda, pero que dispongan de parcelas de terreno temporal, como algunas zonas de Holanda Meridional o Flevoland. Los resultados orientarán la implementación a escala nacional y los ajustes normativos.
Perspectivas para los jóvenes que buscan vivienda
Si tiene éxito, la ampliación de la garantía de la NHG podría inaugurar una nueva era de acceso asequible a la propiedad. Los compradores primerizos obtendrían:
Acceso a hipotecas con límites favorables de los tipos de interés de la NHG.
Confianza en el valor residual de la propiedad gracias a métodos de valoración estandarizados.
Soluciones habitacionales flexibles que se ajusten a la movilidad profesional y a los planes de desarrollo urbano.
Las viviendas flexibles y temporales quizá no sustituyan a la vivienda tradicional, pero ofrecen un puente esencial para quienes están preparados para invertir en el mercado inmobiliario neerlandés sin comprometerse con hipotecas de por vida para propiedades permanentes.
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