El ministro neerlandés propone suavizar los topes al alquiler para impulsar la oferta de vivienda
La ministra de Vivienda, Elanor Boekholt-O’Sullivan, ha presentado planes para relajar varias normas sobre topes al alquiler, con el objetivo de animar a los pequeños propietarios a permanecer en el mercado y aumentar la oferta de alquiler en todo Países Bajos.
Última actualización: 21 de abril de 20265 min de lectura
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Propuesta de relajación de las normas sobre topes al alquiler para aumentar la oferta de vivienda
El mercado del alquiler neerlandés ha estado sometido a una presión persistente por el aumento de la demanda y la oferta limitada. En respuesta, la ministra de Vivienda, Elanor Boekholt-O’Sullivan, anunció un conjunto de reformas diseñadas para hacer más atractivas para los propietarios y los inversores las viviendas de alquiler medio. Mediante ajustes al sistema nacional de puntos de alquiler y la introducción de opciones contractuales flexibles, el gobierno pretende mantener a los pequeños propietarios en el sector y liberar viviendas adicionales para los inquilinos en todo Países Bajos.
Entender el sistema neerlandés de puntos de alquiler
Países Bajos utiliza una evaluación del alquiler basada en puntos (woningwaarderingsstelsel) para clasificar las propiedades en los segmentos social, de alquiler medio regulado o liberalizado. Los factores clave incluyen:
Valor WOZ: la tasación municipal de la propiedad (waardering onroerende zaken) utilizada para los cálculos fiscales locales y de alquiler.
Superficie habitable e instalaciones: tamaño, rendimiento energético, presencia de jardín o balcón y otras comodidades.
Deducciones y complementos: actualmente, un tercio del valor WOZ se incluye en el cálculo de puntos, y los propietarios pierden cinco puntos si una vivienda carece de espacio exterior.
Las propiedades que obtienen hasta 142 puntos quedan bajo el alquiler medio regulado, manteniendo asequibles los alquileres máximos. Sin embargo, la caída de la rentabilidad ha llevado a muchos pequeños propietarios a abandonar el mercado, reduciendo el parque de alquiler privado.
Medidas clave anunciadas por la ministra Boekholt-O’Sullivan
En una comparecencia ante el parlamento1, la ministra detalló cuatro medidas principales, que se espera entren en vigor el 1 de enero de 2027, a la espera de la aprobación legislativa:
Complemento íntegro por valoración en el alquiler
En lugar de utilizar solo un tercio del valor WOZ, los propietarios podrán añadir ahora un complemento de precio que refleje la valoración WOZ completa. Este ajuste mantiene las viviendas dentro del rango de alquiler medio regulado, al tiempo que aumenta los alquileres que pueden obtenerse.
Supresión de la deducción por espacio exterior
La penalización existente de cinco puntos para las viviendas sin jardín, balcón o terraza será eliminada. En las zonas urbanas densas, proporcionar espacio exterior privado suele ser imposible, por lo que este cambio mejora la viabilidad de los apartamentos urbanos más pequeños.
Alquileres más altos para pequeños edificios catalogados
Los propietarios de pequeños monumentos (rijksmonumenten) o inmuebles protegidos como patrimonio pueden cobrar alquileres más altos en función de su valor WOZ. Esto reconoce los costes adicionales de mantener viviendas históricas y fomenta su conservación en el mercado privado.
Ampliación de los contratos temporales para estudiantes
Hasta ahora, solo los estudiantes que se trasladaban para estudiar fuera de su ciudad podían acceder a contratos temporales. La nueva norma abre los arrendamientos de duración determinada a todos los estudiantes, evitando que los estudiantes locales queden en desventaja en mercados competitivos como Utrecht y Groningen.
En paralelo, el gobierno ampliará la actual prima del 10% sobre el alquiler en las promociones de nueva construcción —de 20 a 24 años— para mejorar aún más las condiciones para los inversores inmobiliarios y las corporaciones de vivienda (woningcorporaties).
Impacto en los propietarios y el clima de inversión
Al mejorar los rendimientos potenciales, estas reformas pretenden:
Retener a los pequeños propietarios: unos límites de alquiler más altos reducen el incentivo a vender pequeñas carteras, manteniendo la diversidad del parque de alquiler.
Atraer nueva inversión: las primas ampliadas para promotores en los alquileres de nueva construcción mejoran las previsiones de rentabilidad a largo plazo.
Conservar la vivienda histórica: el reconocimiento financiero del mantenimiento de inmuebles catalogados garantiza que las viviendas históricas sigan siendo activos de alquiler viables.
La ministra Boekholt-O’Sullivan subrayó que “mejorar el clima de inversión para los propietarios privados y las corporaciones de vivienda es esencial para lograr suficiente vivienda asequible”.
Posibles beneficios y riesgos para los inquilinos
Beneficios
Más oferta de alquiler: si los propietarios se inclinan menos a vender, el número total de viviendas disponibles debería aumentar.
Mayor flexibilidad contractual: la ampliación de los arrendamientos temporales ayuda a adaptar las necesidades de vivienda de los estudiantes a los ciclos académicos.
Riesgos
Subida de alquileres en el sector de alquiler medio: los inquilinos de viviendas de alquiler medio regulado pueden ver techos de renta más altos, reduciendo la diferencia entre los alquileres medios y los liberalizados.
Desigualdades regionales: en zonas de alta demanda como Ámsterdam y La Haya, los propietarios podrían aprovechar valoraciones WOZ más altas para empujar los alquileres al alza.
Los inquilinos deben seguir comprobando su elegibilidad para huurtoeslag (subsidio de alquiler) para compensar cualquier aumento y explorar opciones de barrio con precios competitivos.
Próximos pasos y calendario
Estas propuestas deben pasar tanto por la Cámara de Representantes como por el Senado antes de convertirse en ley. Las fechas clave incluyen:
Fase de debate: sesiones de finales de 2026 en la Tweede Kamer.
Votación en el Senado: principios de 2027, antes de la prevista entrada en vigor el 1 de enero.
Orientación para propietarios: el gobierno publicará calculadoras detalladas y preguntas frecuentes para ayudar a cumplir con el sistema revisado de puntos.
Las partes interesadas —propietarios, promotores inmobiliarios, sindicatos de inquilinos y municipios— serán invitadas a consultar sobre los aspectos técnicos de las reformas.
Conclusión
La prevista relajación de las normas sobre topes al alquiler señala un giro estratégico hacia el equilibrio entre la asequibilidad para los inquilinos y la confianza de los inversores. Al ajustar los puntos de alquiler más estrechamente a los valores reales del mercado y a las condiciones de vida modernas, el gobierno busca ampliar el parque de alquiler al tiempo que preserva las medidas de protección.
Tanto para inquilinos como para propietarios, mantenerse informado sobre estos cambios es vital. Tanto si buscas tu primer alquiler, como si quieres cambiar a una vivienda mejor o gestionar una cartera, entender la evolución del sistema de puntos te ayudará a planificar con eficacia.
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