El mercado inmobiliario neerlandés se enfría a medida que disminuyen las solicitudes de hipotecas y suben los tipos de interés

El mercado inmobiliario neerlandés se enfría a medida que disminuyen las solicitudes de hipotecas y suben los tipos de interés

Después de un prolongado período de rápido crecimiento de los precios de la vivienda, el mercado inmobiliario neerlandés muestra claras señales de desaceleración. Los tipos de interés hipotecarios más altos y la incertidumbre económica han provocado una caída interanual del 3% en las solicitudes de hipotecas en el segundo trimestre de 2026, según De Hypotheker. Aunque se espera que los precios de las viviendas sigan subiendo modestamente, el ritmo de crecimiento se ha moderado de forma significativa, afectando por igual a compradores primerizos, compradores que dan el salto a una vivienda mejor y arrendatarios.

El aumento de los tipos de interés frena la demanda

Desde comienzos de 2025, los tipos de interés hipotecarios en los Países Bajos han seguido una trayectoria ascendente, encareciendo los préstamos y limitando la capacidad de endeudamiento de los compradores potenciales. El aumento de los tipos significa que muchos hogares ya no pueden estirar sus presupuestos para absorber fuertes subidas de precios. El último Housing Market Monitor de ABN Amro informa de que las subidas de los tipos hipotecarios son el principal factor detrás de la desaceleración de la actividad de los compradores.

Los tipos más altos tienen dos efectos principales:

1. Menor capacidad de endeudamiento: Los compradores optan a hipotecas más pequeñas, lo que obliga a muchos a reducir su presupuesto o posponer la compra.
2. Mayores desembolsos mensuales: Incluso si los compradores permanecen en el mismo tramo de precios, sus cuotas mensuales aumentan, lo que disuade a algunos hogares de asumir nueva deuda.

Tendencias de las solicitudes de hipoteca por grupos de edad

Los datos del asesor hipotecario De Hypotheker revelan que la caída general del 3% en las solicitudes de hipotecas se debió en gran medida a menos solicitudes de préstamos para reformas, refinanciación y sostenibilidad. Las solicitudes para la compra de una vivienda se mantuvieron estables en términos generales, impulsadas por el fuerte interés de los grupos más jóvenes.

• Menores de 25 años: Este grupo vio cómo las solicitudes casi se duplicaban, con un aumento del 96% interanual. La normativa de alquiler más estricta y los cambios fiscales han llevado a los propietarios a deshacerse de unidades de alquiler más baratas, creando más viviendas de entrada para los compradores jóvenes.
• De 25 a 35 años: Las solicitudes de hipoteca cayeron un 2%. Sin embargo, un análisis más profundo muestra que los compradores primerizos dentro de este grupo descendieron un 7%, mientras que los propietarios existentes que dan el salto a una vivienda mejor aumentaron sus solicitudes un 17%.
• Mayores de 35 años: Todos los demás tramos de edad registraron descensos en las solicitudes de compra, lo que refleja la cautela generalizada entre los hogares consolidados.

Estas cifras indican un panorama cambiante en el que los compradores jóvenes aprovechan oportunidades recién surgidas, incluso cuando muchos otros afectados por la subida de los tipos se mantienen a la espera.

Compradores primerizos frente a compradores que dan el salto a una vivienda mejor

Los compradores primerizos son especialmente sensibles a la presión de los costes y, a menudo, piden prestado cerca del límite máximo permitido por la normativa hipotecaria neerlandesa. Cuando suben los tipos, su margen de maniobra se reduce drásticamente. Se prevé que los salarios crezcan este año y el próximo, pero no lo suficiente como para compensar el efecto de unos costes de interés más altos.

En cambio, los compradores que dan el salto a una vivienda mejor —es decir, quienes venden una vivienda actual para comprar una propiedad más grande o mejor ubicada— han mostrado mayor resiliencia. Muchos de este grupo han acumulado capital y se benefician de los ingresos obtenidos por la venta de su vivienda existente. En consecuencia, pueden utilizar una entrada para contrarrestar las subidas de tipos, lo que explica el aumento del 17% en las solicitudes entre los posibles compradores que se mudan.

Perspectivas de precios para 2026 y 2027

A pesar del enfriamiento, la oferta de viviendas en los Países Bajos sigue siendo escasa. ABN Amro prevé que los precios de la vivienda aún subirán alrededor de un 3% en 2026 y un 4% en 2027. La persistente escasez de viviendas disponibles respalda estos modestos aumentos, incluso cuando la demanda se debilita.

Los factores clave que configuran las perspectivas de precios incluyen:

• Limitaciones de la oferta: La construcción nueva limitada y los retrasos burocráticos en la concesión de permisos mantienen bajos los inventarios.
• Incertidumbre económica: Los consumidores siguen siendo cautos a la hora de recurrir a sus ahorros para grandes compras.
• Cambios regulatorios: Los requisitos más estrictos de eficiencia energética (por ejemplo, las normas EPC) influyen en las decisiones de reforma y compra.

Como resultado, el mercado neerlandés está pasando de un entorno de vendedores extremadamente favorable a un escenario más equilibrado, aunque todavía competitivo.

Impacto en inquilinos y propietarios

Un mercado de compra más frío afecta indirectamente al sector del alquiler. Algunos propietarios, ante márgenes de beneficio más ajustados y nuevas normas fiscales, pueden vender unidades que antes eran alquileres de menor precio, liberando inventario para compradores jóvenes. Sin embargo, esta reducción de la oferta de alquiler podría empujar al alza los precios del alquiler, especialmente en las grandes ciudades.

Los inquilinos que estén considerando una estancia a largo plazo deberían:

• Revisar su presupuesto a la luz de posibles subidas de alquiler.
• Vigilar la elegibilidad para las ayudas municipales de vivienda (huurtoeslag) si los ingresos caen por debajo de los umbrales.
• Explorar barrios alternativos donde la demanda —y, por tanto, el crecimiento de precios— pueda ser menos acusada.

Los propietarios, por su parte, deben desenvolverse en un marco regulatorio en evolución en torno a las mejoras de sostenibilidad y los certificados de rendimiento energético (EPC). Invertir en aislamiento o paneles solares puede dar acceso a financiación a bajo interés, pero también puede requerir coordinación con los inquilinos.

Qué significa esto para los compradores potenciales

Aunque los días de las subidas de precios de dos dígitos quedaron atrás, el mercado sigue siendo exigente. Los compradores potenciales deberían:

• Comparar ofertas hipotecarias: Pequeñas diferencias en los tipos de interés pueden traducirse en ahorros significativos a lo largo de 30 años.
• Evaluar la asequibilidad a largo plazo: Tener en cuenta posibles ajustes de tipos o shocks económicos.
• Considerar las compensaciones por barrio: Los distritos emergentes pueden ofrecer mejor relación calidad-precio que los puntos calientes consolidados.

Trabajar con un asesor hipotecario con experiencia puede ayudar a aclarar la elegibilidad y las opciones de financiación, especialmente para los compradores primerizos que se enfrentan a criterios de concesión más estrictos.

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