Los precios de la vivienda en los Países Bajos siguen subiendo en el segundo trimestre, con solo seis municipios registrando descensos

Los precios de la vivienda en los Países Bajos siguen subiendo en el segundo trimestre, con solo seis municipios registrando descensos

El mercado inmobiliario neerlandés sigue siendo sólido, ya que los precios medios de las viviendas residenciales continuaron subiendo en el segundo trimestre de 2023, según datos de Statistics Netherlands (CBS) y el Kadaster (Registro de la Propiedad). A nivel nacional, los propietarios de viviendas registraron un aumento medio interanual de precios del 4,2%, reflejando una persistente escasez de viviendas disponibles y una evolución de la dinámica del mercado. En este contexto general positivo, solo seis de los 342 gemeenten (municipios) de los Países Bajos registraron leves descensos de precios, lo que pone de relieve las variaciones regionales en la oferta y la demanda.

Tendencias nacionales de precios en el segundo trimestre de 2023

En general, los precios de las viviendas existentes en propiedad aumentaron en casi todos los municipios en comparación con el mismo trimestre del año anterior. La subida nacional del 4,2% se sitúa por debajo del crecimiento de dos dígitos visto en trimestres anteriores, lo que ilustra una moderación gradual. Los tipos de interés hipotecarios más altos —impulsados por el ciclo de endurecimiento del Banco Central Europeo— han limitado la capacidad de endeudamiento, mientras que las presiones sobre la asequibilidad siguen pesando sobre los compradores. No obstante, la fuerte demanda, combinada con una persistente escasez de viviendas nuevas y de segunda mano, mantuvo los precios en una trayectoria ascendente.

Municipios con descensos de precios

Solo seis municipios rompieron la tendencia nacional, registrando una caída en los precios medios de la vivienda entre el segundo trimestre de 2022 y el segundo trimestre de 2023:

• Noord-Beveland: –5,1% interanual
• Ouder-Amstel: –2,8%
• Hillegom: –2,5%
• Valkenswaard: –1,7%
• Veldhoven: –1,3%
• IJsselstein: –1,1%

Estos descensos son modestos en escala y se deben en gran medida a factores locales. Por ejemplo, el municipio turístico de Noord-Beveland vio un debilitamiento de la demanda de viviendas vacacionales, mientras que Ouder-Amstel —justo a las afueras de Ámsterdam— sintió la presión, ya que algunos compradores esperaron anticipando condiciones hipotecarias más favorables.

Municipios con las mayores subidas de precios

En el otro extremo del espectro, varios municipios más pequeños lideraron las subidas:

• Oost Gelre: +21,0%
• Voorst: +19,4%
• Pekela: +16,2%

También se observaron otros aumentos notables del 10% o más en regiones donde la limitada construcción nueva y la fuerte demanda interna chocaron. Estos repuntes de precios reflejan una tendencia creciente de compradores que exploran zonas más asequibles, semirrurales, dentro de una distancia razonable para desplazarse a ciudades más grandes.

Factores que impulsan las tendencias

Varios factores clave están configurando los movimientos actuales de los precios:

1. Escasez de vivienda: Los Países Bajos afrontan una escasez estructural tanto de viviendas en alquiler como en propiedad. A pesar de los programas gubernamentales destinados a impulsar la construcción, la nueva oferta no ha seguido el ritmo de la demanda, especialmente en las zonas urbanas y suburbanas más populares.

2. Aumento de los tipos hipotecarios: La política monetaria más restrictiva en toda Europa ha elevado los costes de financiación. Aunque siguen siendo históricamente bajos, los tipos han aumentado lo suficiente como para moderar la actividad de los compradores, lo que ha dado lugar a un crecimiento de precios más lento, pero aún positivo.

3. Venta de apartamentos de alquiler: Una regulación del alquiler más estricta (incluidos topes a los aumentos anuales de renta) y unos impuestos más altos sobre los inmuebles de inversión han llevado a algunas corporaciones de vivienda (woningcorporaties) y propietarios privados a vender apartamentos de alquiler más baratos en el mercado de vivienda en propiedad. Esta entrada temporal ha aliviado ligeramente las restricciones de oferta, pero se espera que desaparezca a medida que los propietarios se adapten a los nuevos marcos regulatorios.

4. Cambios regionales en la demanda: A medida que el trabajo remoto e híbrido se vuelve más habitual, los compradores valoran cada vez más el espacio y la asequibilidad por encima de la proximidad a las grandes ciudades. Este cambio ha impulsado booms de precios en gemeenten semirrurales que ofrecen calidad de vida a menores costes.

Qué significa esto para compradores e inquilinos

Para los futuros compradores de vivienda, el mercado sigue siendo competitivo. Los prestatarios deberían comparar ofertas hipotecarias y considerar fijar tipos a interés fijo para mitigar futuras subidas. Los compradores primerizos también pueden explorar el huurtoeslag (subsidio de alquiler) para obtener un alivio temporal si comienzan en el sector de alquiler privado antes de pasar a la propiedad.

Los inquilinos también se enfrentan a sus propios retos, ya que los apartamentos bien ubicados siguen teniendo una fuerte demanda. Aunque la entrada de ventas de viviendas de alquiler puede aliviar ligeramente la tensión, las soluciones a largo plazo dependen de ampliar el parque de viviendas asequibles y de equilibrar la regulación del alquiler con incentivos a la inversión.

Perspectivas de futuro

Los expertos inmobiliarios esperan que la actual fase de venta de apartamentos de alquiler vaya perdiendo fuerza a medida que los efectos regulatorios se vayan asimilando por completo. Mientras tanto, el problema de fondo de la oferta limitada de vivienda persiste. Las iniciativas del gobierno y del sector privado —como la aceleración de los permisos de construcción y las reformas de zonificación— serán fundamentales para restablecer el equilibrio en el mercado inmobiliario neerlandés.

Con la previsión de que los tipos hipotecarios se estabilicen más adelante en el año, no puede descartarse una nueva aceleración de los precios, especialmente si el crecimiento económico se recupera. Sin embargo, la menor brecha entre oferta y demanda sugiere que los futuros aumentos de precios probablemente seguirán situándose en el rango de un solo dígito.

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