Los precios de la vivienda en los Países Bajos suben un 9,7% interanual en medio del aumento de las antiguas viviendas en alquiler
Los precios medios de la vivienda en los Países Bajos aumentaron un 9,7% interanual en el primer trimestre de 2025, ya que una de cada cinco ventas procedía de antiguas propiedades en alquiler, lo que afecta la asequibilidad para los compradores.
Última actualización: 6 de julio de 20265 min de lectura
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Los precios de la vivienda en los Países Bajos suben un 9,7% interanual en medio del aumento de las antiguas viviendas en alquiler
El mercado inmobiliario neerlandés comenzó 2025 con cambios dinámicos. Según la asociación de agentes inmobiliarios neerlandeses NVM, los precios medios de las transacciones alcanzaron los 473.000 € en el primer trimestre, una modesta caída del 1,8% respecto al cuarto trimestre de 2024, pero un notable aumento del 9,7% en comparación con el primer trimestre de 2024. Cabe destacar que una de cada cinco ventas involucró antiguas propiedades en alquiler, un factor que tanto amplía la oferta como ejerce presión a la baja sobre los precios generales.
Panorama del mercado: T1 2025 en cifras
• Precio medio de venta: 473.000 € en el T1 de 2025 (-1,8% vs. T4 de 2024; +9,7% vs. T1 de 2024)
• Transacciones totales: Casi 34.000 viviendas vendidas, un 13% más interanual
• Proporción de antiguas viviendas en alquiler: 20% a nivel nacional; alrededor del 40% en Ámsterdam, Róterdam, La Haya y Utrecht
• Oferta disponible en anuncios: 26.000 viviendas disponibles a través de agentes NVM (+15% vs. T4 de 2024)
• Tasa de pujas por encima del precio: 4,4% por encima del precio de salida en promedio
• Viviendas de nueva construcción vendidas: 6.740 (estable vs. T1 de 2024)
Aunque una pequeña caída de los precios tras el auge impulsado por las fiestas es típica del T1, la ganancia anual subraya una demanda sólida. Sin embargo, la afluencia de antiguas viviendas en alquiler —a menudo apartamentos más pequeños— ha moderado el crecimiento de los precios en comparación con trimestres anteriores.
La ola de antiguas viviendas en alquiler: por qué los propietarios están vendiendo
Varias medidas fiscales y legislativas han hecho que el alquiler privado sea menos rentable, lo que ha llevado a muchos propietarios a vender. Los principales factores son:
Cambios fiscales: Menores deducciones de intereses hipotecarios para propiedades de inversión
Normativa de alquiler más estricta: Topes a las subidas del alquiler y normas más estrictas para la vivienda social
Costes de mantenimiento y cumplimiento: Gastos crecientes para cumplir con los estándares de eficiencia energética y seguridad
En las grandes ciudades —Ámsterdam, Róterdam, La Haya y Utrecht— aproximadamente el 40% de las viviendas vendidas en el T1 eran antiguas viviendas en alquiler. Estas propiedades suelen cerrarse por un precio medio de 404.000 €, en comparación con los 482.000 € de las viviendas sin historial de alquiler. Eliminar las antiguas viviendas en alquiler del cálculo elevaría el precio medio nacional en 9.000 €, neutralizando de hecho la ligera caída de un trimestre a otro.
Dinámica de oferta y demanda
La disponibilidad de viviendas en propiedad a través de agentes NVM ha aumentado un 15% hasta casi 26.000 anuncios. Este inventario ampliado ofrece más opciones, especialmente para quienes compran por primera vez y buscan propiedades de entrada. Aun así, el mercado sigue siendo muy competitivo:
Las pujas por encima del precio continúan: Los compradores están pagando un 4,4% por encima de los precios de salida en promedio.
La nueva construcción se mantiene estable: Se vendieron 6.740 viviendas nuevas en el T1, la misma cifra que hace un año, ya que el interés de los consumidores por las promociones de nueva construcción sigue siendo fuerte.
A pesar del crecimiento de la oferta, la escasez general de viviendas persiste. La disponibilidad limitada de suelo y la lentitud en la aprobación de permisos siguen sustentando una demanda elevada.
Qué significa esto para compradores e inquilinos
Quienes compran por primera vez pueden encontrar apartamentos procedentes de alquiler más accesibles debido a sus precios relativamente más bajos y sus distribuciones compactas. Sin embargo, los inquilinos se enfrentan a un mercado más ajustado a medida que las propiedades salen del sector del alquiler:
• Los compradores se benefician: Más opciones de entrada reducen la barrera para acceder a la propiedad.
• Los inquilinos lo tienen más difícil: La reducción del stock de alquiler y un control más estricto de las rentas hacen que encontrar alquileres asequibles sea más complicado.
Los compradores potenciales deberían comparar cuidadosamente los tipos hipotecarios, tener en cuenta las posibles pujas por encima del precio y considerar las tendencias específicas de cada zona. Mientras tanto, los inquilinos pueden explorar la elegibilidad para huurtoeslag (subsidio de alquiler) y otros proveedores de vivienda alternativos, como woningcorporaties (asociaciones de vivienda social).
Perspectivas de política y camino a seguir
La NVM reitera que resolver la escasez de vivienda en los Países Bajos depende de acelerar la construcción de viviendas asequibles. La presidenta Lana Goutsmits-Gerssen señala:
“Se están emitiendo pocos permisos de construcción y la oferta de viviendas de una sola planta sigue disminuyendo. Esto conduce a un desequilibrio entre la oferta, la asequibilidad y las necesidades de los compradores. Al mismo tiempo, están aumentando las inscripciones de proyectos de nueva construcción, lo que muestra un fuerte interés de los consumidores en las viviendas nuevas.”
Para fomentar un mercado equilibrado, los responsables políticos y los municipios (gemeenten) deben agilizar los procesos de permisos y fomentar tipos de vivienda diversos, desde viviendas unifamiliares hasta desarrollos de varias unidades.
Conclusión
El aumento anual del 9,7% de los precios en el mercado inmobiliario neerlandés en el T1 de 2025 demuestra una demanda sostenida, incluso cuando las antiguas viviendas en alquiler aportan tanto oferta como presión a la baja sobre los precios. Quienes compran por primera vez se benefician de opciones más asequibles, mientras que los inquilinos deben navegar un sector del alquiler más limitado. En última instancia, las soluciones a largo plazo pasan por impulsar la nueva construcción asequible y una planificación regional equilibrada.
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