Los inversores venden un número récord de alquileres en el cuarto trimestre de 2024, los compradores primerizos se benefician
A finales de 2024, los inversores inmobiliarios vendieron más de 20.000 viviendas, muchas a ocupantes por debajo del precio de mercado, y los compradores primerizos representaron el 65% de esas compras.
Última actualización: 15 de junio de 20265 min de lectura
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Los inversores venden un número récord de alquileres en el cuarto trimestre de 2024, los compradores primerizos se benefician
El último trimestre de 2024 registró un cambio drástico en el mercado de la vivienda neerlandés, ya que los inversores inmobiliarios se desprendieron de un número récord de viviendas en alquiler. Según datos de Kadaster—el Registro de la Propiedad de los Países Bajos—más de 20.150 propiedades cambiaron de manos entre octubre y diciembre, lo que representa un aumento del 63% respecto al mismo periodo de 2023. Muchas de estas viviendas fueron compradas por los inquilinos que ya vivían en ellas, a menudo a precios muy por debajo de la media nacional.
Aumento de las ventas de inversores
Las ventas de inversores han ido aumentando de forma constante desde 2021, y el cuarto trimestre de 2024 marcó la mayor rotación trimestral hasta la fecha. Las cifras clave incluyen:
Desinversiones totales de inversores: 20.150 viviendas (frente a 12.375 en el cuarto trimestre de 2023)
Compras por ocupantes de la vivienda: 8.000 viviendas adquiridas por hogares que viven en las propiedades
Inversores privados frente a empresariales: 5.275 vendidas por inversores privados; el resto por inversores corporativos o institucionales
En estas transacciones, los compradores pagaron una media de 383.000 €, considerablemente inferior al precio medio nacional de la vivienda, que fue de 460.000 € en ese trimestre. La diferencia se atribuye a la prevalencia de unidades más pequeñas y propiedades con etiquetas energéticas modestas.
Los compradores primerizos cosechan los beneficios
Quizá el grupo beneficiario más notable haya sido el de los compradores primerizos. De las 8.000 viviendas vendidas a ocupantes, el 65%—aproximadamente 5.200 propiedades—fue a parar a hogares que compraban su primera vivienda. Estos compradores pagaron una media de 344.000 €, un nivel de precio atractivo en comparación con el mercado en general.
Varios factores hicieron esto posible:
Muchas unidades de inversores son compactas o requieren mejoras de eficiencia energética, lo que reduce el precio de venta
Los inquilinos a menudo disfrutaban de koopbescherming (protección de compra para inquilinos), una medida que les otorga el derecho de tanteo y, en ocasiones, una entrada con descuento
Vendedores motivados que buscan salir rápidamente del sector del alquiler
Para los aspirantes a propietarios que luchan con los altos precios de la vivienda, estas condiciones han abierto una rara ventana de oportunidad.
¿Qué está impulsando la venta masiva?
Varias novedades regulatorias y de mercado se han combinado para animar a los arrendadores a desinvertir sus carteras de alquiler:
Aumento del impuesto de transmisión (Overdrachtsbelasting): el gobierno elevó el impuesto de transmisión de la propiedad, encareciendo los cambios de manos para los inversores, lo que a su vez fomentó las ventas antes de que el nuevo régimen fiscal entrara plenamente en vigor.
Protección de compra para inquilinos (Koopbescherming): las nuevas normas reforzaron los derechos de los inquilinos a comprar las viviendas que alquilan, lo que llevó a algunos arrendadores a vender directamente a los residentes en lugar de a compradores externos.
Ley de alquiler asequible: esta legislación impone niveles máximos de alquiler en el mercado del segmento medio, reduciendo el potencial de ingresos para los arrendadores de unidades de alquiler más grandes o de gama alta.
En conjunto, estas medidas han desplazado el equilibrio, haciendo que el alquiler a largo plazo resulte menos atractivo para muchos propietarios privados e institucionales.
Puntos calientes regionales: las cuatro grandes ciudades
La tendencia de venta masiva ha sido especialmente pronunciada en las cuatro ciudades más grandes de los Países Bajos:
Ámsterdam: más del doble de viviendas vendidas por inversores en comparación con el cuarto trimestre de 2023
Róterdam: más del triple de desinversiones interanuales, el mayor crecimiento entre las principales ciudades
Utrecht y La Haya: las ventas de inversores también se duplicaron con creces en estos mercados
Los arrendadores privados en estos centros urbanos vendieron un 50% más de propiedades que en el último trimestre de 2023, mientras que los inversores empresariales más que duplicaron su volumen de ventas. El aumento de los costes de mantenimiento, combinado con los cambios regulatorios, ha alimentado este éxodo regional del mercado del alquiler.
Qué significa esto para inquilinos y compradores
Para los inquilinos, la oleada de ventas por parte de arrendadores podría traer tanto incertidumbre como oportunidades:
Los nuevos ocupantes propietarios pueden convertir las unidades, lo que potencialmente reduce el parque de alquiler local
Algunas propiedades podrían renovarse o cambiar de uso, afectando al carácter del vecindario
Para los compradores potenciales, en particular los que adquieren su primera vivienda, los precios de entrada más bajos representan una ventaja significativa. Para aprovechar esta oportunidad:
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Mirando al futuro
Aunque el aumento de las ventas por parte de inversores ha beneficiado a segmentos del mercado de la vivienda, siguen existiendo dudas sobre la disponibilidad de alquiler a largo plazo. Los responsables políticos continúan buscando un equilibrio entre la protección de los inquilinos y los incentivos para que los inversores ofrezcan viviendas de alquiler de calidad. A medida que evolucionen las regulaciones, tanto arrendadores como inquilinos tendrán que adaptarse para garantizar un mercado sano y sostenible.
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