La Ley Europea de Vivienda Asequible introduce normas más estrictas para Airbnb en los Países Bajos
La nueva Ley Europea de Vivienda Asequible impondrá regulaciones más estrictas a Airbnb y otras plataformas de alquileres de corta duración en los Países Bajos para proteger la disponibilidad de viviendas a largo plazo. Este artículo expone las principales disposiciones de la ley, sus efectos locales y el calendario de aplicación.
Última actualización: 10 de septiembre de 20266 min de lectura
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La Ley Europea de Vivienda Asequible introduce normas más estrictas para Airbnb en los Países Bajos
La Comisión Europea ha presentado la Ley Europea de Vivienda Asequible, una propuesta histórica diseñada para controlar las plataformas de alquileres de corta duración, como Airbnb, en toda la UE, incluidos los Países Bajos. Orientada directamente a aliviar la crisis de la vivienda asequible, la ley faculta a las autoridades locales para limitar los alquileres vacacionales en zonas que sufren “presión habitacional”, garantizando que más propiedades permanezcan en el mercado de alquiler a largo plazo.
Contexto: por qué es importante la Ley Europea de Vivienda Asequible
En toda Europa, las principales ciudades afrontan alquileres disparados y una disponibilidad cada vez menor de viviendas a largo plazo. A menudo se ha señalado el crecimiento de los alquileres de corta duración como un factor contribuyente: a los propietarios les resulta más rentable atender a turistas o viajeros de negocios que alquilar apartamentos a residentes. Para abordar este desequilibrio, la Comisión Europea, dirigida por la vicepresidenta Teresa Ribera, presentó la Ley Europea de Vivienda Asequible el 9 de septiembre.
Los objetivos principales de la ley incluyen:
Establecer un método común para identificar las zonas sometidas a presión habitacional.
Otorgar a los municipios la facultad de restringir o comprar unidades de alquiler de corta duración.
Establecer garantías procesales para asegurar que las restricciones estén justificadas, sean transparentes y estén sujetas a revisión.
Al armonizar las normas entre los Estados miembros, la UE pretende evitar lagunas legales y promover un acceso justo a viviendas asequibles.
Principales disposiciones de la nueva ley
En virtud de la Ley Europea de Vivienda Asequible, las autoridades locales podrán adoptar una serie de medidas cuando su parque de viviendas se encuentre bajo presión:
Requisitos de registro: los anfitriones deberán registrar cada propiedad utilizada para alquileres de corta duración. El incumplimiento podría dar lugar a multas o a la retirada de las plataformas de reservas.
Límites a las noches de alquiler: los municipios podrán imponer límites al número de días que una propiedad puede alquilarse al año (por ejemplo, el límite actual de 30 días de Ámsterdam).
Derecho de tanteo: los ayuntamientos podrán comprar propiedades comercializadas principalmente como alquileres de corta duración y convertirlas de nuevo en residencias de larga duración.
Controles de zonificación: determinados barrios podrán designarse como zonas prohibidas para los alquileres de corta duración si se encuentran dentro de una zona de presión habitacional.
Todas las restricciones deberán estar respaldadas por datos que demuestren que los alquileres de corta duración han afectado negativamente a la disponibilidad de viviendas a largo plazo durante los tres años anteriores.
Evaluación de la presión habitacional: metodología y competencias de las autoridades locales
Uno de los pilares de la ley es su metodología común para definir y medir la presión habitacional. Este marco exige a las autoridades analizar indicadores como:
Las tasas de vacancia de las propiedades de alquiler a largo plazo.
El crecimiento medio de los alquileres en comparación con la evolución de los salarios.
La proporción de viviendas registradas como alquileres de corta duración.
Solo una vez que una zona haya sido clasificada oficialmente como zona bajo presión podrán aplicarse normas más estrictas. Este enfoque basado en pruebas garantiza que las intervenciones sean proporcionales y se dirijan a los lugares donde más se necesitan.
Impacto en el mercado de alquiler neerlandés
Los Países Bajos ya aplican regulaciones locales en ciudades con gran presión inmobiliaria:
Ámsterdam limita los alquileres de corta duración a 30 noches al año y exige que los anfitriones se registren en la gemeente (municipio).
Róterdam, Utrecht y La Haya han introducido sistemas similares, aunque con umbrales y procedimientos de concesión de licencias diferentes.
Con la entrada en vigor de la ley de la UE, todos los municipios neerlandeses dispondrán de una base jurídica uniforme para reforzar los controles o adquirir propiedades de plataformas como Airbnb. Se espera que esto:
Aumente la disponibilidad a largo plazo, especialmente en los distritos con mayor turismo.
Estabilice los precios de alquiler al reducir la competencia por el mismo parque de viviendas.
Fomente la inversión en alojamientos de alquiler regulados y construidos específicamente para ese fin.
Sin embargo, la ley también plantea dudas para los propietarios y anfitriones profesionales, que deberán prepararse para un cumplimiento más estricto y una posible pérdida de ingresos por alquiler.
Lo que los inquilinos y propietarios deben saber
Para los posibles inquilinos, la ley ofrece la esperanza de una mayor asequibilidad y variedad. Conviene tener en cuenta estos puntos:
Más anuncios: a medida que las propiedades de corta duración regresen al mercado de larga duración, surgirán nuevas oportunidades de alquiler.
Transparencia: los anuncios registrados deberán mostrar información clara sobre las condiciones del arrendamiento, los requisitos de depósito y los límites de alquiler.
Conoce tus derechos: los contratos de alquiler neerlandeses siguen estando protegidos por sólidas leyes de protección de los inquilinos, incluidos los límites a los aumentos del alquiler y el mantenimiento obligatorio de la propiedad.
Los propietarios y anfitriones deberían:
Registrar las propiedades inmediatamente una vez que se apliquen las normas locales.
Revisar las reservas existentes para asegurarse de que no superen los límites de noches.
Consultar asesoramiento jurídico sobre posibles planes de recompra si el municipio ejerce su derecho de tanteo.
Próximos pasos y calendario de aplicación
La Ley Europea de Vivienda Asequible sigue el procedimiento legislativo estándar de la UE:
Lecturas parlamentarias: pueden celebrarse tres lecturas en el Parlamento Europeo, durante las cuales podrían introducirse enmiendas.
Aprobación del Consejo: los Estados miembros votarán el texto final.
Adopción oficial: una vez aprobada, la ley entrará en vigor 20 días después.
Ciclo de revisión: se ha programado una evaluación cinco años después de la implementación para valorar su eficacia y ajustar las normas.
Los municipios neerlandeses deberían seguir de cerca estos acontecimientos y comenzar a redactar ordenanzas locales que se ajusten al nuevo marco de la UE.
Conclusión
La Ley Europea de Vivienda Asequible representa un paso importante hacia el equilibrio entre los alquileres de corta duración impulsados por el turismo y la urgente necesidad de viviendas asequibles a largo plazo en los Países Bajos. Al otorgar a las ciudades herramientas sólidas para regular Airbnb y plataformas similares, la ley busca estabilizar los mercados de alquiler y proteger la vida comunitaria.
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