Por qué más internacionales en los Países Bajos están comprando viviendas ante la escasez de alquileres
El mercado inmobiliario neerlandés ha sido durante mucho tiempo un desafío para los recién llegados, especialmente para quienes buscan una vivienda de alquiler. En los últimos años, la escasez de disponibilidad de alquileres y el aumento de los precios han empujado a muchos internacionales a considerar la compra de su propia vivienda. Según datos de la Asociación Holandesa de Agentes Inmobiliarios (NVM), la proporción de internacionales que compran viviendas en los Países Bajos se ha duplicado: de 0.8% en 2020 a 1.6% en la primera mitad de 2025, aunque experimentó una ligera caída desde el 1.8% en 2024.
En este artículo, exploramos los factores clave detrás de esta tendencia, sus variaciones regionales, debates de política como la regla del 30 % y por qué, a pesar de los titulares mediáticos, los internacionales siguen representando una pequeña fracción del mercado nacional.
La escasez de alquileres impulsa las decisiones de compra
La escasez de viviendas de alquiler—particularmente en centros urbanos como Ámsterdam y La Haya—ha hecho cada vez más difícil para los internacionales conseguir contratos de arrendamiento a largo plazo. La alta demanda y la oferta limitada alimentan alquileres elevados, y el 60% de los agentes inmobiliarios informa que clientes que inicialmente querían alquilar finalmente decidieron comprar cuando se agotaron las opciones de alquiler.
Los factores clave que empujan a los internacionales hacia la propiedad incluyen:
- Escasez de viviendas en alquiler: Muchos municipios informan tasas de ocupación superiores al 80% en barrios expat populares.
- Aumento de los alquileres: Los incrementos anuales de las rentas suelen superar el crecimiento salarial, lo que hace que los pagos hipotecarios mensuales sean más competitivos.
- Planes a largo plazo: Quienes tienen la intención de permanecer en los Países Bajos más de tres años consideran que la propiedad es más rentable que un alquiler fluctuante.
El papel de la regla del 30 %
Una consideración crucial para muchos migrantes altamente cualificados es la denominada regla del 30 %—una ventaja fiscal concedida por la Administración Tributaria de los Países Bajos que permite a los internacionales elegibles recibir hasta el 30% de su salario libre de impuestos durante un máximo de cinco años. Este beneficio suele aumentar su capacidad de endeudamiento hipotecario, haciendo que la compra sea más asequible que el alquiler.
Información oficial sobre la regla del 30 % se puede encontrar en la web de la Administración Tributaria de los Países Bajos: Régimen del 30 % (Belastingdienst).
Puntos calientes regionales e impacto en el mercado
Aunque los internacionales tienen una presencia creciente en el mercado inmobiliario, su impacto está muy localizado. A nivel nacional, menos del 2% de las viviendas en propiedad son compradas por compradores no neerlandeses. Sin embargo, ciertas ciudades y barrios han registrado concentraciones mucho mayores:
| Región | Porcentaje de compradores internacionales |
|---|---|
| Eindhoven y Veldhoven | 50–60% |
| Ámsterdam | 15–20% |
| La Haya | 15–20% |
En el sector del alquiler, el 85% de todas las transacciones que involucran a internacionales ocurren en solo dos municipios—Ámsterdam y La Haya—de los 342 municipios del país.
Debates sobre la influencia de los expats
Algunas organizaciones neerlandesas, incluida la Asociación de Inquilinos (Woonbond) y varios sindicatos, han criticado la regla del 30 % y argumentan que los internacionales elevan los precios de las propiedades. Afirman que las ventajas fiscales para los expats crean “situaciones injustas” para los compradores neerlandeses primerizos.
Sin embargo, expertos independientes e incluso un funcionario de las Naciones Unidas han señalado problemas estructurales—como la insuficiente construcción de viviendas nuevas y políticas de zonificación restrictivas—como las verdaderas causas de la escasez de vivienda. Con los internacionales representando menos del 2% de todas las compras de viviendas a nivel nacional, su impacto general sigue siendo limitado en comparación con la demanda doméstica.
Perfil y patrones de compra de los internacionales
Los datos de la NVM muestran que los internacionales suelen buscar propiedades listas para entrar a vivir con acabados modernos. Los precios medios de compra para estos compradores son ligeramente más altos que los pagados por residentes neerlandeses: €591.000 frente a €575.000. Muchos compradores internacionales se parecen a las parejas neerlandesas con doble ingreso en términos de seguridad laboral e ingresos, lo que reduce aún más cualquier brecha percibida entre la demanda de expats y la local.
Características clave de los compradores internacionales:
- Empleados en sectores con escasez de mano de obra (TI, ingeniería, academia)
- Con planes de permanecer más de tres años
- Elegibles para la regla del 30 %, lo que mejora la capacidad hipotecaria
Qué le depara el futuro al mercado inmobiliario
A pesar del cambio hacia la compra, la mayoría de los internacionales todavía alquilan. Las barreras para el alquiler siguen siendo altas, pero las iniciativas gubernamentales destinadas a aumentar el parque de viviendas—incluidas nuevas construcciones sociales y privadas—deberían eventualmente aliviar la presión tanto sobre compradores como sobre arrendatarios.
Los profesionales inmobiliarios recomiendan que los internacionales comiencen su búsqueda temprano, se familiaricen con las condiciones locales del mercado y consideren soluciones híbridas como el alquiler con opción a compra o la compra a través de una woningcorporatie (corporación de vivienda social) si son elegibles.
Encontrar la vivienda adecuada en los Países Bajos puede ser complejo, pero con la estrategia correcta y una comprensión clara de sus opciones, los internacionales pueden asegurar tanto alquileres asequibles como viviendas en propiedad.
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