Los inquilinos en los Países Bajos gastan más ingresos en vivienda que los propietarios: la brecha se amplía

Los inquilinos usan más ingresos para la vivienda neerlandesa que los propietarios a medida que la brecha se amplía

En los últimos años, la diferencia entre inquilinos y propietarios en los Países Bajos se ha hecho cada vez más evidente. Aunque el aumento de los salarios ha mejorado la asequibilidad general de la vivienda desde 2019, los inquilinos siguen dedicando una proporción significativamente mayor de sus ingresos al alquiler que los propietarios a los pagos hipotecarios. Este desequilibrio no solo condiciona los presupuestos del día a día, sino que también dificulta que muchos inquilinos —especialmente los residentes más jóvenes y urbanos— den el salto a la propiedad de vivienda.

Una brecha creciente: costes de alquiler frente a hipoteca

Según el último Housing Market Monitor de ABN AMRO, los propietarios en los Países Bajos suelen gastar entre el 20% y el 28% de sus ingresos netos en los costes hipotecarios mensuales. Los inquilinos, por el contrario, destinan aproximadamente entre el 28% y el 38% de sus ingresos a cubrir sus gastos de vivienda, muy por encima del nivel que generalmente se considera sostenible.

Por ejemplo, el alquiler mensual medio en el sector privado ahora supera los 1.800 €, lo que exige un ingreso bruto de más de 5.500 € al mes para mantenerse dentro de un umbral de gasto del 30%. Con el salario bruto medio nacional rondando los 4.000 €, muchos inquilinos se encuentran asfixiados por alquileres disparados.

¿Quién lo siente más? Impactos regionales y demográficos

La brecha de asequibilidad es más pronunciada en grandes ciudades como Ámsterdam, Róterdam y Utrecht. Los jóvenes profesionales y los expatriados —que a menudo carecen de ahorros significativos o de acceso a subsidios para compradores de vivienda— se enfrentan a una competencia intensa por una oferta de alquiler limitada. Mientras tanto, los propietarios consolidados se benefician de hipotecas a tipo fijo negociadas hace años, cuando los tipos de interés eran más bajos, lo que les permite aprovechar el aumento de los salarios sin costes de vivienda más altos.

Factores clave que configuran esta dinámica:

• Escasez de vivienda: La oferta ajustada de propiedades en alquiler eleva la competencia, impulsando las rentas cada vez más arriba.
• Comportamiento de los arrendadores: Tras la introducción de controles de alquiler más estrictos bajo la Affordable Rent Act, algunos arrendadores privados vendieron viviendas o las reconvirtieron al mercado de propiedad ocupada por el dueño. Esto redujo aún más la oferta de alquiler.
• Distribución de ingresos: Los perceptores de ingresos medios y altos tienden a conseguir propiedades de propiedad ocupada por el dueño, mientras que los inquilinos de menores ingresos y más jóvenes permanecen en el sector privado de alquiler.

Aumento de los ingresos y mejora de la asequibilidad

A pesar de la creciente brecha, el mercado inmobiliario neerlandés no se ha vuelto uniformemente inasequible. Desde 2019, los ingresos medios han aumentado a un ritmo más rápido que tanto las amortizaciones hipotecarias como los costes de alquiler. En particular, los propietarios existentes han visto aumentar su renta disponible, ya que muchos fijaron tipos de interés bajos hace años o se beneficiaron de amortizaciones de capital que redujeron las obligaciones hipotecarias totales.

“Cuando los ingresos suben y los tipos de interés siguen en niveles históricamente bajos, los propietarios ocupantes experimentan una mejor asequibilidad, gastando con el tiempo menos de su presupuesto en vivienda”, señala el economista de ABN AMRO Mike Langen. Sin embargo, esta tendencia positiva hace poco para aliviar la carga del alquiler para quienes están en el mercado privado.

Barreras para pasar de alquilar a comprar

Para los inquilinos deseosos de comprar una vivienda, las perspectivas pueden parecer sombrías. Para obtener una hipoteca para una casa de precio medio (alrededor de 400.000 € en 2024), los bancos suelen exigir una entrada y unos costes de cierre que suman al menos 160.000 €. Acumular tales ahorros es difícil cuando un tercio de los ingresos se destina al alquiler mensual.

Los obstáculos habituales incluyen:

1. Altos costes de alquiler: Poco margen para ahorrar, ya que los gastos de vivienda absorben la mayor parte de los ingresos disponibles.
2. Requisitos de depósito: Los prestamistas suelen solicitar colchones de capital importantes para cubrir no solo la hipoteca, sino también los seguros y los impuestos.
3. Criterios de concesión estrictos: El reciente endurecimiento regulatorio significa que los bancos evalúan las ratios deuda-ingresos con mucha rigurosidad.

Para muchos, participar en regímenes de subvención para la vivienda como huurtoeslag (una ayuda al alquiler concedida a inquilinos de bajos ingresos) ofrece cierto alivio, pero rara vez cierra por completo la brecha de asequibilidad.

Medidas políticas y lo que viene

En respuesta a la creciente presión sobre los inquilinos, el gobierno neerlandés ha propuesto modificaciones a la Affordable Rent Act. Estos cambios pretenden incentivar a los arrendadores para que conserven y alquilen propiedades flexibilizando ciertos topes de alquiler. Aunque esto podría impulsar la oferta a medio plazo, los críticos advierten que podría permitir rentas base más altas, ejerciendo aún más presión sobre los inquilinos.

Posibles cambios de política en el horizonte:

• Relajación de la regulación del alquiler: Permitir rentas ligeramente más altas en el sector privado.
• Mayor inversión en vivienda social: Aumentar el parque de alquileres regulados por debajo del precio de mercado.
• Ayuda específica para la compra: Ampliar subvenciones o préstamos a bajo interés para compradores primerizos.

Equilibrar estas medidas será fundamental. Una desregulación excesiva corre el riesgo de dejar sin control los aumentos de alquiler, mientras que unos controles demasiado restrictivos pueden desalentar la inversión inmobiliaria y tensar aún más la oferta.

Consejos prácticos para inquilinos en el mercado actual

Aunque los obstáculos son elevados, los inquilinos aún pueden tomar medidas proactivas para gestionar sus costes de vivienda y prepararse para una eventual compra:

• Presupuesta estratégicamente: Registra todos los gastos para identificar oportunidades de ahorro fuera del alquiler.
• Aprovecha las ayudas: Comprueba cuanto antes si cumples los requisitos para huurtoeslag y solicita la ayuda con prontitud para maximizar los beneficios.
• Considera modelos de co-living: Compartir unidades más grandes o viviendas comunitarias diseñadas para ello puede reducir el alquiler por persona.
• Explora regiones alternativas: Los municipios emergentes cerca de las grandes ciudades suelen ofrecer alquileres más bajos y mejores conexiones de transporte.
• Crea un plan de ahorro: Automatiza transferencias a una cuenta dedicada a la compra de vivienda, aunque las cantidades sean pequeñas.

Manteniéndose informados sobre las tendencias del mercado y los programas gubernamentales, los inquilinos pueden navegar mejor el complejo panorama de la vivienda neerlandesa.

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