El Gobierno neerlandés destina miles de millones a combatir la crisis de vivienda en los Países Bajos

El Gobierno neerlandés destina miles de millones a combatir la crisis de vivienda en los Países Bajos

Los Países Bajos afrontan una escasez de viviendas sin precedentes, con un déficit estimado de casi 300.000 viviendas en todo el país. En el Día del Presupuesto, el Gobierno neerlandés anunció una serie de medidas diseñadas para reactivar la construcción, aliviar la presión en los mercados de alquiler y compraventa y apoyar a quienes adquieren una vivienda por primera vez. Este artículo analiza los elementos clave del plan, desde las subvenciones municipales hasta los incentivos fiscales y las posibles reformas dirigidas a los inversores.

Comprender el alcance de la escasez de viviendas

La ministra de Asuntos Internos, Kasja Ollongren, ha descrito la situación actual como una crisis de vivienda en toda regla. A pesar de los ambiciosos objetivos de construir 75.000 viviendas nuevas al año para 2025, los Países Bajos no alcanzaron esa cifra ni en 2018 ni en 2019, y se espera que las cifras de 2020 sigan la misma tendencia. Mientras tanto, el aumento de los costes de construcción, la limitada disponibilidad de terrenos en las zonas urbanas y los largos procesos de concesión de permisos han restringido aún más la oferta. La escasez afecta tanto al sector del alquiler —con alquileres disparados— como al mercado de viviendas en propiedad, donde quienes compran por primera vez tienen dificultades para encontrar opciones asequibles.

Fondo municipal de subvenciones de 1.000 millones de euros

Para incentivar a las autoridades locales a acelerar el desarrollo de viviendas, el Gobierno está creando un Fondo Municipal de Construcción específico, con un presupuesto de hasta 1.000 millones de euros. En virtud de este programa, los municipios que destinen nuevos terrenos a proyectos de construcción residencial recibirán subvenciones directas, lo que ayudará a compensar los costes de infraestructura y agilizar los procedimientos de planificación.

Al hacer que la construcción sea más viable desde el punto de vista financiero a nivel local, el fondo pretende:

• Animar a los municipios a identificar y preparar terrenos para viviendas
• Reducir el perfil de riesgo para los promotores privados que entren en nuevas zonas
• Acelerar la concesión de permisos de construcción y las fechas de inicio de grandes proyectos

Programas de subvenciones similares, como los utilizados para desarrollar los barrios VINEX en la década de 1990, demostraron cómo el apoyo gubernamental específico puede ampliar la oferta, aunque esas iniciativas operaron a una escala financiera mayor.

Incentivos fiscales para las corporaciones de vivienda

Las asociaciones de vivienda (woningcorporaties) desempeñan un papel fundamental en el suministro de viviendas de alquiler social. Para reactivar su actividad constructora, el Gobierno ampliará un descuento sobre el denominado impuesto de los propietarios —un gravamen sobre las viviendas de alquiler social que actualmente recauda unos 1.700 millones de euros al año—. Durante los próximos diez años, las corporaciones de vivienda podrán reclamar hasta 1.000 millones de euros en desgravaciones fiscales totales (una media de 100 millones de euros al año) cuando inicien nuevos proyectos de construcción.

Esta medida está diseñada para:

• Reducir el coste efectivo de financiar proyectos de vivienda social
• Animar a las asociaciones de vivienda a priorizar las nuevas construcciones frente a los presupuestos de mantenimiento
• Crear una cartera de viviendas de alquiler asequibles en zonas de alta demanda

Aunque el descuento representa una fracción modesta de los ingresos actuales del impuesto de los propietarios, los responsables políticos esperan que el compromiso a largo plazo impulse compromisos considerables tanto de las asociaciones como de los socios privados.

Apoyo a quienes compran una vivienda por primera vez mediante una desgravación del impuesto de transmisiones

La compra de una vivienda se ha vuelto cada vez más inalcanzable para muchos hogares neerlandeses. Para aliviar las barreras financieras, el Gobierno está estudiando una exención del impuesto de transmisiones para quienes compran una vivienda por primera vez. Actualmente, los compradores pagan un 2 % (residentes) o un 8 % (inversores) del valor de la propiedad en concepto de impuesto de transmisiones. Eximir o reducir esta tasa podría disminuir los costes iniciales en miles de euros, haciendo que la propiedad de una vivienda sea más accesible para las personas con ingresos medios.

Según el plan que se está revisando:

• La exención se aplicaría únicamente a las personas que nunca hayan sido propietarias de una vivienda
• Los umbrales de elegibilidad y los límites del valor de la propiedad garantizarían que el beneficio se dirija a quienes más lo necesitan
• La aplicación depende de un estudio de viabilidad del Ministerio de Finanzas, previsto para finales de este año

Si se aprueba, esta medida podría dar un nuevo impulso al mercado de la vivienda y animar a las generaciones más jóvenes a invertir en sus propios hogares.

Posibles medidas para inversores y propietarios

Además de los incentivos, el Gobierno está considerando aumentar la tributación de los inversores en viviendas para alquilar y de los compradores de inmuebles a gran escala. Mediante el ajuste de los tipos impositivos o el cierre de lagunas legales, los responsables políticos pretenden desalentar las compras especulativas que elevan los precios y reducen el número de viviendas disponibles para los residentes.

Entre las principales propuestas debatidas se incluyen:

• Tipos más elevados del impuesto de transmisiones para inversores corporativos y particulares
• Criterios más estrictos para los compradores no residentes que deseen adquirir propiedades neerlandesas
• Mayor supervisión de las grandes carteras para garantizar el cumplimiento de las obligaciones en materia de vivienda social

Estas medidas siguen en fase exploratoria y se esperan detalles después de las consultas con las partes interesadas y las evaluaciones de impacto.

Retos futuros y perspectivas

Aunque este enfoque multidimensional representa la intervención gubernamental más ambiciosa de los últimos años, aún quedan obstáculos importantes. La capacidad de construcción está al límite, escasea la mano de obra cualificada y las normativas medioambientales imponen controles rigurosos sobre los nuevos desarrollos. Además, la evolución de las condiciones económicas y los efectos persistentes de la pandemia podrían ralentizar los avances.

El éxito dependerá de una estrecha coordinación entre los gobiernos central y locales, las asociaciones de vivienda, los promotores privados y los grupos comunitarios. Agilizar los procesos de concesión de permisos, garantizar una financiación sostenible y coordinar los incentivos entre sectores son aspectos esenciales para alcanzar el objetivo de 75.000 viviendas al año. Mientras tanto, los inquilinos y los posibles compradores podrían seguir desenvolviéndose en mercados tensionados, lo que hace que la información oportuna y precisa sea más importante que nunca.

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