Fuerte aumento de las hipotecas en Países Bajos: préstamo medio supera los €513,000
El endeudamiento hipotecario en los Países Bajos se disparó a finales de 2025, con la cuantía media de la hipoteca superando los €513,000 por primera vez y el volumen total de préstamos alcanzando máximos históricos.
Última actualización: 12 de febrero de 20264 min de lectura
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Fuerte aumento de las hipotecas en Países Bajos: préstamo medio supera los €513,000
En la segunda mitad de 2025, el mercado hipotecario neerlandés experimentó un resurgimiento llamativo. Los nuevos préstamos aumentaron un 14% interanual, y la cuantía media de la hipoteca superó los €500,000 por primera vez. Según Kadaster (el Registro de la Propiedad de los Países Bajos), se registraron más de 241,000 hipotecas, lo que refleja tanto una fuerte demanda de compradores como una dinámica de mercado cambiante.
Actividad hipotecaria en niveles récord en el segundo semestre de 2025
El volumen y el valor de las hipotecas contraídas entre julio y diciembre de 2025 alcanzaron niveles no vistos desde el auge de refinanciación de principios de 2021. Las cifras clave para el segundo semestre de 2025 incluyen:
Indicador
S2 2025
Cambio vs. S2 2024
Número de hipotecas registradas
241,000+
+14%
Cuantía media de la hipoteca
€513,000
+8%
Total de préstamos hipotecarios
€95.2 billion
+20%
Estas cifras marcan la mayor cuantía total de hipotecas desde que Kadaster comenzó a rastrear estos datos en 2019. El hito de que el préstamo medio supere el medio millón de euros subraya cómo el aumento de los precios de la vivienda y la variación de los tipos de interés se combinan para remodelar los patrones de endeudamiento.
Factores que impulsan el aumento
Varios factores contribuyeron al incremento:
Aumento del valor de las propiedades: Según la NVM (Asociación Holandesa de Agentes Inmobiliarios), los precios de la vivienda existente aumentaron de media un 8.6% en 2025 respecto al año anterior. Tras un pico en julio de 2022, los precios cayeron brevemente antes de reanudar su tendencia al alza a mediados de 2023.
Entorno de tipos de interés: Aunque las subidas de tipos del Banco Central Europeo se han ralentizado, los tipos hipotecarios se mantuvieron relativamente atractivos en comparación con los máximos históricos. Muchos compradores aprovecharon esta ventana para asegurarse financiación antes de posibles nuevos aumentos de tipos.
Desaceleración de la refinanciación: En años anteriores, los tipos de interés históricamente bajos impulsaron una ola de refinanciaciones. En el segundo semestre de 2025, la actividad de refinanciación se moderó, lo que permitió que las hipotecas de compra nuevas representaran una mayor proporción del total de préstamos.
Papel de los principales bancos
La concentración del mercado entre los mayores prestamistas de los Países Bajos se intensificó a finales de 2025. ING, ABN AMRO, Rabobank y ASN Bank capturaron colectivamente el 44.1% de la emisión hipotecaria, su mayor participación conjunta desde 2019. Estas instituciones aprovecharon amplias redes de sucursales, plataformas digitales y productos hipotecarios a medida para atraer tanto a compradores nacionales como a expatriados.
Panorama competitivo
ING mantuvo el liderazgo mediante calculadoras hipotecarias en línea y ofertas competitivas de tipos variables.
Rabobank se centró en hipotecas verdes para viviendas energéticamente eficientes, alineándose con objetivos de sostenibilidad.
ABN AMRO y ASN Bank hicieron hincapié en la responsabilidad social, guiando a los compradores por primera vez a través de complejos esquemas de subsidios y de la huurtoeslag (subsidio de alquiler).
Impacto en los compradores y tendencias del mercado
Para los posibles compradores, la combinación de precios de la vivienda más altos y mayores requisitos de préstamo ha planteado dudas sobre la asequibilidad:
Ratios deuda/ingresos: Los prestatarios están estirando cada vez más sus presupuestos, con algunos adquiriendo hipotecas que superan 4.5 veces su ingreso anual bruto, cerca de los límites regulatorios establecidos por el gobierno neerlandés.
Desplazamiento hacia suburbios y ciudades más pequeñas: Para mitigar costes, muchos compradores exploran regiones fuera de los grandes centros urbanos como Ámsterdam y Utrecht. En lugares como Eindhoven y Groningen, los precios medios siguen siendo más bajos, aunque con una demanda local en aumento.
Primas por eficiencia energética: Las viviendas con etiquetas energéticas altas (A o B) obtienen primas de precio, lo que anima a los compradores a considerar los costes de renovación al negociar hipotecas.
Perspectivas para el mercado hipotecario
Los analistas prevén que el crecimiento hipotecario se moderará en 2026 debido a:
Que el BCE continúe su ciclo orientado a la estabilidad de precios, potencialmente empujando los tipos al alza.
Que los incentivos gubernamentales para la vivienda sostenible (por ejemplo, mayores subvenciones para instalaciones de bombas de calor) influyan en los términos de los préstamos y la capacidad de endeudamiento.
Que las tendencias demográficas, incluidos los propietarios que envejecen y un creciente grupo de inquilinos internacionales, reconfiguren la demanda a largo plazo.
No obstante, la resiliencia del mercado inmobiliario neerlandés —respaldada por una economía sólida y un sector de alquiler tensionado— sugiere que los volúmenes de hipotecas se mantendrán elevados en comparación con los niveles previos a la pandemia.
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